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Qu'est-ce l'indivision ?

On parle d’indivision lorsqu’une ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. Les propriétaires en indivision sont nommés les indivisaires.

Cette situation à l’avantage de permettre une gestion commune du bien, notamment une répartition des dépenses relatives au bien (financement, coût d’entretien) entre les indivisaires, mais elle peut également avoir des inconvénients. Aussi, il est préférable d’anticiper toute difficulté en passant une convention d’indivision.

Pourquoi acheter en indivision ?

Lorsque l’on souhaite acheter un bien à plusieurs, l’indivision apparaît comme la solution la plus simple car elle ne nécessite presque aucune fomalité particulière. Chaque acquéreur est propriétaire du bien indivis à hauteur de sa contribution financière sans que sa quote-part ne soit distinguée. L’achat en indivision est donc très simple et est le mode d’acquisition choisi la plupart du temps par les couples non mariés (concubins ou partenaires pacsés).

Bien que ce mode d’acquisition soit simple, il peut présenter certains risques non négligeables.

Quels sont les risques de l’indivision ?

En effet, une fois le bien acheté, chaque propriétaire (ou indivisaire) a des droits sur la totalité du bien et la plupart des décisions les plus importantes quant au bien, doivent être prises à l’unanimité, ce qui, en cas de désaccord, peut entraîner une situation de blocage.

Chacun des indivisaires sera tenu de régler les dettes relatives au bien à proportion de sa contribution financière (ou quote-part), ce qui peut donc entraîner un risque en cas de mésentente.

Par ailleurs, la loi énonce que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Aussi, si l’un des propriétaires indivisis souhaite vendre sa quote-part, les autres indivisaires ne pourront pas l’en empêcher. Ils seront alors prioritaires pour racheter cette quote-part et, à défaut de rachat de cette quote-part par l’un d’eux ou par un tiers, le bien sera alors mis en vente.

Comment éviter les risques de l'indivision ?

Cette situation problématique peut être anticipée si l’on met en place une convention d’indivision au préalable.

Cette convention d’indivision a pour but d’organiser la gestion du ou des biens indivis et de fixer les règles de fonctionnement de l’indivision, notamment quant à la répartition des dépenses entre les indivisaires. Ils pourront également nommer un gérant (parmi eux ou non) ou encore fixer le montant d’une indemnité d’occupation (si le bien est occupé seulement par l’un d’entre eux).

Cette convention doit être rédigée en listant les biens indivis et préciser les droits détenus par chaque indivisaire sur ces biens. Il est à savoir que si la convention d’indivision porte sur un bien immobilier, elle doit revêtir la forme authentique, c’est-à-dire être passée devant notaire et être publiée au service de la publicité foncière.

Cette convention pourra être conclue pour une durée déterminée d’un maximum de 5 ans, renouvelable sur simple accord des indivisaires ou bien tacitement reconduite ou pour une durée indéterminée. Il faut souligner que si la convention est conclue pour une durée indéterminée, aucun des indivisaires ne pourra exiger la vente du bien pour obtenir sa part.

En cas de litige à ce sujet, si l’un des indivisaires bloque la vente du bien, les autres indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits, pourront demander au juge du Tribunal de Grande Instance l’autorisation de vendre le bien. L’intervention du notaire est alors requise.

Peut-on être en indivision sans l'avoir choisi ?

Enfin, il faut savoir que l’on ne choisit par toujours de détenir un bien en indivision. Cette situation peut par exemple se présenter lors d’une succession non encore liquidée, les héritiers sont alors propriétaires indivis des biens du défunt, on parle d’indivision successorale ; mais également lors d’un divorce lorsque la communauté conjugale n’est pas encore dissoute, on parle alors d’indivision post-communautaire. Ces types d’indivision seront soumis aux mêmes règles que dans les cas d’indivision volontaire.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire qui saura vous conseiler pour gérer au mieux votre indivision.