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Achat sur plan : tout savoir sur la VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement

La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, est un contrat permettant à l’acheteur de faire l’acquisition d’un bien immobilier avant que sa construction soit achevée, voire avant même qu’elle ait débuté. La VEFA, qui fait l’objet d’une réglementation stricte pour protéger l’acheteur de son achat sur plan, se déroule en plusieurs étapes, de la signature du contrat de réservation à la livraison du logement.

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation, ou contrat préliminaire, est un avant-contrat facultatif qui permet à l’acheteur de réserver son logement avant la signature de l’acte de vente de son achat sur plan. Ce contrat doit contenir un certain nombre d’informations concernant les caractéristiques du bien, son prix ou encore le calendrier des travaux.

Le contrat préliminaire doit notamment mentionner l’adresse du logement, le nombre de pièces principales, les pièces de service, les dégagements et les dépendances, l’emplacement du bien à l’intérieur de l’immeuble ou du lotissement et sa surface habitable approximative.

Une notice technique annexée au contrat fournit des renseignements sur la nature et la qualité des matériaux employés, ainsi que sur les éléments d’équipement du logement et des parties communes, comme la présence d’une cave ou d’un ascenseur par exemple.

Le prix de vente du logement et les modalités de son éventuelle révision figurent également dans le contrat de réservation, de même que la date à laquelle la vente sera conclue, le délai de livraison du bien ou encore le détail des travaux que l’acheteur a la possibilité de se réserver (pose de carrelage mural, décoration des murs ou encore revêtement du sol hors isolation).

Ce contrat préliminaire est un acte sous signature privée, mais il est aussi possible de recourir à un notaire. En échange de la réservation du logement, le vendeur peut demander à l’acheteur un dépôt de garantie, à condition que la signature de l’acte de vente n’intervienne pas dans un délai supérieur à 2 ans. Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder :

  • 5 % du prix de vente si la signature de l’acte de vente intervient moins d’un an après la signature du contrat de réservation ;
  • 2 % du prix de vente si ce délai est compris entre 1 et 2 ans.

Les fonds sont versés sur un compte spécial et restent insaisissables jusqu’à la signature du contrat de vente.

Le contrat de VEFA et le règlement du prix

Au moins un mois avant la date fixée pour la signature du contrat de vente, l’acheteur reçoit le projet de l’acte de VEFA et les documents annexes par lettre recommandée avec accusé de réception. L’acte doit obligatoirement être établi par un notaire.

Le contrat de vente contient diverses informations de l’achat sur plan, conformes à celles mentionnées dans le contrat de réservation. On y retrouve notamment l’adresse et le descriptif détaillé du logement, ainsi que de ses annexes et de ses équipements, sa situation dans l’immeuble ou le lotissement et la description des travaux que l’acheteur a éventuellement choisi de se réserver.

Le contrat de VEFA doit également indiquer le délai de livraison du logement, les éventuelles pénalités en cas de retard, le prix total de la vente ainsi que les modalités et l’échelonnement du paiement.

Le prix est réglé par versements successifs au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le montant des versements ne peut excéder :

  • 35 % du prix total à l’achèvement des fondations ;
  • 70 % du prix total à la mise hors d’eau, autrement dit après l’élévation des murs et la construction de la charpente et de la toiture ;
  • 95 % du prix total à l’achèvement des travaux ;
  • le solde, soit 5 % du prix total, est versé à la livraison du logement.

En cas de défaut de conformité constaté par l’acquéreur lors de la livraison, les 5 % restants peuvent être consignés auprès de la Caisse des Dépôts. Les fonds ne seront débloqués qu’à la levée des réserves, après réalisation des travaux nécessaires.

Le jour de la signature de l’acte définitif de vente, l’acquéreur doit régler les frais de notaire. Ils représentent 2 à 3 % du prix d’achat d’un logement neuf en VEFA, contre environ 7 à 8 % pour un achat dans l’ancien.

La livraison du logement acheté

Avant même la livraison du logement acheté sur plan vient l’étape de la réception des travaux, qui se déroule entre le promoteur et les différentes entreprises ayant œuvré à la construction. Les garanties biennales, décennales et de parfait achèvement qui couvrent l’acheteur débutent à compter du procès-verbal dressé lors de la réception des travaux. Les éventuelles malfaçons étant consignées dans ce document, il est vivement recommandé à l’acheteur d’en demander une copie.

La livraison du logement acheté en VEFA correspond au moment de la remise des clés par le promoteur à l’acheteur. La garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents débute à partir de la livraison. Lors de celle-ci, l’acheteur doit s’assurer que le logement est conforme au descriptif technique présenté dans le contrat de vente.

Durant la visite, il doit vérifier l’absence de défaut de conformité ou de malfaçons. On parle de défaut de conformité lorsque le bien n’est pas conforme au plan ou à la notice descriptive. C’est le cas lorsque, par exemple, une douche remplace la baignoire initialement prévue, ou lorsqu’une moquette a été posée à la place du carrelage. On parle en revanche de malfaçon lorsqu’il y a une imperfection ou un défaut de construction.

En cas de défaut de conformité ou de malfaçon, une réserve doit être émise dans le procès-verbal de réception, qui mentionnera également les travaux devant être réalisés. L’acheteur peut aussi consigner le solde du prix chez un notaire ou auprès de la Caisse des Dépôts. Il dispose encore d’un délai d’un mois après la livraison pour réaliser l’état des lieux et mentionner d’éventuelles réserves, qui devront donner lieu à des travaux dans un délai maximal d’un an.

FAQ

Qui peut acheter en VEFA ?
La VEFA est accessible à tous les acheteurs (personne physique ou morale), qu'ils soient primo-accédants ou investisseurs. Les particuliers peuvent bénéficier de prêts aidés pour financer leur achat en VEFA. Les investisseurs peuvent acheter en VEFA pour réaliser un investissement locatif, les entreprises pour réaliser des investissements immobiliers à des fins professionnelles, et les collectivités locales pour réaliser des projets immobiliers à des fins publiques.
Quels sont les avantages de la VEFA pour l'acheteur potentiel ?
La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement offre de nombreux avantages aux acheteurs. La VEFA permet aux acheteurs de bénéficier d'un prêt immobilier à taux avantageux, leur offre la possibilité de personnaliser leur logement selon leurs goûts et besoins. L'acheteur peut choisir certains éléments de décoration ou d'aménagement intérieur, tels que les matériaux, les couleurs ou les équipements. Les frais de notaire pour l'achat d'un bien en VEFA sont moins élevés que pour l'achat d'un bien immobilier ancien, car ils sont calculés sur le prix d'achat du terrain et non sur le prix de vente final. Le promoteur immobilier est tenu de fournir plusieurs garanties financières pour assurer la réalisation de la construction dans les délais impartis et garantir la qualité du bien. L'acheteur bénéficie d'un bien immobilier neuf, qui répond aux dernières normes en matière de construction et de réglementation, ce qui réduit les risques de travaux importants à réaliser dans les années suivant l'achat. L'achat en VEFA permet de payer le bien de manière échelonnée en fonction de l'avancement des travaux, ce qui peut faciliter le financement de l'acquisition. Toutefois, il est important de se faire accompagner par un professionnel du secteur immobilier pour comprendre les enjeux liés à l'achat en VEFA et s'assurer que toutes les conditions sont remplies avant de signer un contrat de réservation.
Qui paye la taxe d'aménagement en VEFA ?
La taxe d'aménagement en VEFA est une taxe qui est payée par l'acquéreur d'un bien immobilier neuf à la signature de l'acte de vente. Elle est calculée en fonction de la surface habitable du bien et du prix de vente. Le promoteur immobilier inclut le coût de la taxe d'aménagement dans le prix de vente du bien immobilier, qui est ensuite payé par l'acquéreur. Cependant, le promoteur peut également choisir de demander à l'acquéreur de payer directement la taxe d'aménagement, en fonction des termes du contrat de réservation.
Quelles sont les garanties qui protègent l'acquéreur lors d'une VEFA ?
L'acquéreur d'un bien immobilier en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) bénéficie de plusieurs garanties destinées à le protéger contre les risques liés à la construction du bien. La garantie d'achèvement impose au promoteur immobilier de terminer la construction du bien vendu, même en cas de défaillance financière de sa part. Elle est obligatoire pour tout contrat de VEFA. La garantie décennale protège l'acquéreur contre les malfaçons ou les défauts de construction pendant une période de 10 ans à compter de la réception des travaux. Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent inhabitable. La garantie de parfait achèvement impose au promoteur immobilier de réparer les éventuelles malfaçons constatées dans les 12 mois qui suivent la réception des travaux. Elle est valable pendant un an à compter de la date de réception des travaux. La garantie biennale couvre les équipements de l'immeuble (portes, fenêtres, installations électriques, plomberie...) pour une période de deux ans à compter de la réception des travaux. Elle permet à l'acquéreur de faire réparer ou remplacer gratuitement les équipements défectueux. Ces garanties sont obligatoires et protègent l'acquéreur contre les risques liés à la construction du bien immobilier en VEFA. Il est important de vérifier que ces garanties sont bien incluses dans le contrat de réservation avant de signer quoi que ce soit.

Auteur

Maître Quentin FOUREZ

J'accompagne les particuliers dans les moments importants de leur vie personnelle et professionnelle, oriente les entreprises et leurs dirigeants, conseille les investisseurs, les professionnels de l’immobilier et les collectivités.