Le choix d’acheter un bien immobilier neuf ou un bien immobilier ancien est souvent le premier dilemme auquel font face les acquéreurs. Au-delà du coup de cœur pour une pierre de taille ou pour le confort d'un appartement contemporain, la dimension financière est un levier déterminant. Entre fiscalité, frais d'acquisition et entretien, le bilan économique varie considérablement. Dans cette analyse, nous décryptons pour vous les différences fiscales et les avantages comparés de ces deux marchés, des clés essentielles pour réussir votre projet immobilier.
Les frais d’acquisition : l'atout majeur du neuf
C'est sans doute l'argument le plus connu, mais aussi le plus impactant lors de la signature de l'acte de vente.
- Pour un bien ancien, les frais d’acquisition, couramment appelés "frais de notaire" (qui sont en réalité majoritairement des taxes reversées à l'État) s'élèvent en moyenne à 7 % ou 8 % du prix d'achat.
- À l'inverse, l'acquisition d’un bien neuf bénéficie de frais réduits, oscillant entre 2 % et 3 %.
Pourquoi une telle différence ? Dans le neuf, vous ne payez pas de droits de mutation à taux plein, car la transaction est soumise à la TVA (20 %), généralement déjà incluse dans le prix de vente affiché par le promoteur. Sur un achat de 300 000 €, l'économie peut ainsi dépasser les 15 000 €.
Taxe foncière : des exonérations temporaires précieuses dans le neuf
Investir dans les biens neufs permet souvent de souffler sur le plan de la fiscalité locale. Dans de nombreuses communes, les constructions nouvelles bénéficient d'une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant l'achèvement des travaux.
Attention toutefois : cette exonération n'est pas automatique partout. Elle dépend de la délibération de la collectivité locale et peut être totale ou partielle. Il est primordial de se renseigner auprès de votre notaire ou du centre des impôts fonciers pour confirmer cet avantage.
Performance énergétique : un gain fiscal indirect
Depuis la mise en œuvre de réglementations environnementales strictes (comme la RE 2020), les biens neufs affichent de belles performances énergétiques. Si cela réduit vos factures, cela influe aussi sur la fiscalité.
À l'inverse, pour les biens anciens, l'État encourage la rénovation énergétique via des dispositifs comme MaPrimeRénov' ou des crédits d'impôt spécifiques. Acheter dans l'ancien nécessite donc d'intégrer le coût des travaux, mais permet de bénéficier d'aides publiques significatives pour valoriser son patrimoine tout en réduisant son imposition.
Le conseil : N'oubliez pas que l'achat dans l'ancien avec de lourds travaux peut, sous certaines conditions, ouvrir droit au dispositif Denormandie, un avantage fiscal puissant pour les investisseurs locatifs.
Synthèse des avantages comparés
Pour vous aider à arbitrer, voici un tableau récapitulatif des forces en présence :
| Critères | Biens neufs | Biens anciens |
| Frais d'acquisition | Réduits (2-3 %) | Standards (7-8 %) |
| Disponibilité | Différée (VEFA) | Immédiate |
| Prix d'achat | Plus élevé au m² | Plus attractif (hors travaux) |
| Normes énergétiques | Optimales (RE 2020) | À rénover (DPE) |
| Entretien | Faible (garanties décennales) | Régulier à prévoir |
Dans les deux cas, l'accompagnement par un officier public est indispensable pour sécuriser votre transaction. Maître Quentin FOUREZ et ses collaborateurs sont à votre disposition pour analyser votre projet et optimiser votre fiscalité immobilière.
