Le notaire est un expert de l’immobilier. Il sécurise les transferts de propriété des biens immobiliers, connaît le marché immobilier et est compétent pour déterminer la valeur d’un bien. Unique interlocuteur de votre projet immobilier, le notaire se chargera de l’ensemble du dossier, de la signature de l’avant-contrat à la signature de l’acte de vente, des formalités administratives préalables (demande de pièces administratives nécessaires, déclarations, purge des droits de préemption, etc) aux formalités postérieures (déclaration à l’administrative fiscale et à la publicité foncière). C’est également le notaire qui établira l’éventuelle déclaration de plus-value immobilière et versera l’impôt à l’administration fiscale en prélevant un pourcentage sur le prix de vente.
En France, toute vente immobilière passe par le notaire. En tant qu’officier ministériel, il est garant de la sécurité juridique de la transaction et va donc veiller à la bonne exécution du contrat. On chiffre à plus de cent les éléments juridiques et fiscaux que le notaire se doit de vérifier lors de la préparation d’un acte de vente.
Cette transaction immobilière va se dérouler en plusieurs étapes :
-
La signature de l’avant-contrat
L’avant-contrat fixe les délais et les conditions de réalisation de la vente, il est également nécessaire à l’obtention du prêt par l’acquéreur.
il peut prendre la forme d’un compromis ou d’une promesse de vente.
Le notaire doit réunir un certain nombre de documents afin de pouvoir rédiger cet avant-contrat, comme par exemple les différents diagnostics obligatoires (diagnostics de performance énergétique, état des risques et pollution, etc) variables selon l’année de construction du bien, le titre de propriété du vendeur. Pour les biens en copropriété, il devra requérir certains documents spécifiques auprès du syndic. Mieux vaut donc prendre contact avec le notaire au plus tôt.
L’acquéreur dispose ensuite d’un délai de 10 jours pour se rétracter, à compter de la notification de l’avant-contrat par le notaire.
-
La demande de prêt
A moins d’acheter comptant, il sera toujours prévu une clause suspensive d’obtention de prêt dans l’avant-contrat. Ainsi, si l’acquéreur n’obtient pas de financement dans les conditions définies dans l’avant-contrat (montant emprunté, durée du prêt, taux d’intérêt), il pourra se rétracter sans frais. Le délai fixé pour obtenir le prêt est généralement de 45 jours.
-
La préparation de l’acte de vente
Durant ce laps de temps, le notaire va accomplir un certain nombre de formalités nécessaires à la signature de l’acte de vente : demande d’un état hypothécaire, de certificats d’urbanisme, etc. Le notaire va également vérifier qu’il n’existe pas de droit de préemption sur le bien, notamment un droit de préemption urbain ou celui de la SAFER, et les purgera le cas échéant, c’est-à-dire qu’il leur notifiera l’intention des vendeurs de vendre le bien. A compter de cette déclaration d’intention d’aliéner (DIA), la commune dispose d’un délai de deux mois pour se porter acquéreur du bien ou y renoncer.
Il faut donc compter généralement entre deux et trois mois de délai entre la signature de l’avant-contrat et la signature de l’acte de vente.
-
Titre de propriété et publicité foncière
Lors de la signature de l’acte de vente, le notaire va remettre au nouveau propriétaire des attestations de propriété, avec ou sans prix, qui lui serviront pour effectuer ses démarches administratives. Il s’agit en quelque sorte d’un titre de propriété provisoire simplifié, car les formalités de la vente ne s’arrêtent pas le jour de la signature. Le notaire va en effet enregistrer l’acte de vente auprès du service de la publicité foncière dont dépend le bien selon sa situation géographique en lui adressant une copie spéciale de l’acte qui l’administration fiscale lui retournera après y avoir apposé ses cachets. Le délai est habituellement de trois mois. Dès réception, le notaire adressera à l’acquéreur la copie authentique qui constituera son titre de propriété. De son côté, le notaire conservera l’acte authentique original, appelé « minute », en son étude durant 75 ans. Passé ce délai, il sera conservé aux archives nationales et sous forme électronique.
C’est la publication au service de la publicité foncière qui rend l’acte opposable aux tiers, ainsi l’acte de vente s’impose à tous, pas seulement à ses signataires. En effet, ce service enregistre les informations sur le bien immobilier et ses propriétaires successifs, en coordination avec les services du cadastre (service de la Direction générale des Impôts chargé d’élaborer et de tenir à jour les documents cadastraux, documents établis par la commune donnant un état représentatif et évaluatif de la propriété bâtie et non bâtie en France). Jusqu’en 2012, on parlait de Conservation des Hypothèques, car ce sont eux qui conservent la trace des hypothèques (sûreté réelle immobilière constituée sans déposséder le débiteur de son bien, par une convention, la loi ou une décision de justice, et en vertu de laquelle le créancier qui a procédé à cette inscription hypothécaire a la faculté de faire vendre l’immeuble concerné en quelques mains qu’il se trouve et d’être payé par préférence sur le prix) qui peuvent grever les biens immobiliers.
Ce service permet d’assurer la sécurité juridique de la transaction car il permet de vérifier que le vendeur est bien propriétaire du bien qu’il souhaite vendre ou qu’il ne l’a pas déjà vendu à quelqu’un d’autre ; il permet également de s’assurer que des hypothèques ne grèvent pas le bien, auquel cas il faudra procéder à ce qu’on appelle une « mainlevée d’hypothèques » (acte notarié permettant de libérer le bien immobilier de toute contrainte en supprimant l’inscription de l’hypothèque au service de la publicité foncière, après accord entre le débiteur et le créancier).
A ce titre, une « contribution de sécurité immobilière » de 0,10 % du prix de vente est perçue au profit de l’Etat. Elle est collectée par le notaire auprès de l’acquéreur.
Ces dernières années, les échanges entre le notariat et les services administratifs tendent vers une dématérialisation, ce qui conduira à réduire les délais et assurer une sécurité juridique d’autant plus renforcée.
