Le rendement locatif est le taux de rémunération de votre investissement immobilier. C'est une notion simple, mais en pratique chacun utilise sa propre définition. Vous devez comprendre ce qu'est un rendement, les éléments qui le composent, et savoir le calculer vous-même, rapidement et de manière plus détaillée (rendement brut, rendement net, différentiel…). Ainsi, lors de vos échanges avec des particuliers, des investisseurs, ou des professionnels de l'immobilier, vous pourrez détecter l'opportunité d'un investissement, et surtout décrypter la réalité des rendements du bien que l’on vous annonce.
Le calcul du rendement locatif
Concrètement, vous devez faire la différence entre trois calculs différents de rendements :
- le rendement brut
- le rendement net de charges
- le rendement net de charges et d’imposition
Le rendement brut
C’est le calcul le plus basique, qui permet de déterminer très rapidement un rendement, et donc une opportunité.
Le rendement brut par principe est le suivant :
montant du loyer annuel / prix d’acquisition x 100 |
Mais cette évaluation est insuffisante, car de nombreux de frais engagés lors de l’acquisition ne sont pas pris en compte.
C’est pourquoi le calcul suivant est préconisé :
Loyer annuel / (prix d’acquisition + frais d’acte + honoraires d’agence + travaux) x 100 |
En effet, il est indispensable d’intégrer l’ensemble des frais supportés pour connaître le vrai coût de revient de l’opération. Vous obtiendrez avec ce calcul une projection objective de votre rendement brut, et surtout, une base solide pour réaliser la suite de vos calculs indispensables.
Le rendement net de charges
On parle de rendement net lorsque l’on réalise la déduction des charges courantes que supporte le bien immobilier pendant l’année.
En pratique, il est évoqué en tant que rendement net.
Ce sont :
- les impôts fonciers,
- les charges de copropriété non récupérables,
- les travaux effectués dans l’année (ex : peintures),
- l’assurance propriétaire non-occupant,
- la garantie loyers impayés,
- la vacance locative…
Le rendement net est l’indicateur le plus efficace pour connaître le réel intérêt de votre investissement, et pouvoir ainsi le comparer à d’autres produits d’investissement.
Rendement net de charges et d’imposition
En pratique, il est évoqué en tant que rendement net-net.
On parle de rendement net de charges et d’imposition lorsqu’on déduit la fiscalité générée par l’investissement en plus des frais d’acquisition et des charges courantes. Vous saurez alors exactement ce que vous rapportera ou vous coûtera votre investissement, selon le cas.
À noter pour plus de précision, le rendement net-net donne une idée précise de l’intérêt d’une opération, mais il est impossible de déterminer de manière absolue le rendement définitif d’une opération avant la revente du bien.
En effet, elle va varier avec la prise en compte d’autres paramètres, tel que :
- la plus ou moins-value lors de la revente,
- les subventions ou dispositifs fiscaux applicables,
- les variations de taux d’imposition d’une année à l’autre,
- l’évolution annuelle des intérêts d’emprunt,
- l’application d’un loyer plafonné,
- l’application de pénalités de remboursement anticipées sur les prêts bancaires et de frais de dossier attachés,
- le changement de législation.
Pour connaître le rendement net-net de vos futurs investissements, il faut en maîtriser la fiscalité, qui sera détaillée par la suite.
Le différentiel
À la suite du calcul de votre rendement net-net, vous aurez plus de visibilité sur un élément essentiel : le différentiel, souvent nommé « cash-flow » par les investisseurs. C’est la différence entre l’ensemble des entrées (loyers) et l’ensemble des charges lié à la réalisation de l’investissement, en incluant les mensualités du prêt.
Ce différentiel est déterminé lors du calcul du rendement net net. Mais pourquoi faire ?
Déterminer le différentiel est intéressant pour connaître l’effort d’épargne ou le gain mensuel attendu de l’investissement :
- Si ce différentiel est positif, après avoir couvert toutes vos charges, vous allez générer de la trésorerie chaque mois.
- Si ce rendement est négatif, vous devrez réaliser un effort de financement, c’est-à-dire compléter en finançant chaque mois un complément avec vos fonds propres.
S’il est important de connaître cette information pour gérer correctement son investissement, la course au différentiel positif ne doit pas être considérée comme un élément forcément déterminant. Cela dépend de vos objectifs.
En effet, le rendement n’est pas le seul élément qui détermine si votre investissement est pertinent. Il faut raisonner en fonction de ses objectifs.
