Si vous venez de visiter un bien immobilier, qu’il vous convient et que vous souhaitez vous engager vis-à-vis du vendeur, vous pouvez lui adresser une offre d’achat en veillant à respecter un certain formalisme. Découvrons les conditions de validité d’une offre effectuée correctement.
Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilier ?
L’offre d’achat immobilier est considérée comme un acte unilatéral, car elle n’engage que l’offrant dans la mesure où le destinataire accueille sa proposition favorablement.
Ce document doit être écrit et peut se présenter sous la forme d’un courrier postal ou électronique, un mail voire un SMS. Selon l’article 1114 du Code civil, une offre d’achat doit être ferme en ce sens qu’elle doit faire ressortir la volonté irrévocable de son auteur quant à la conclusion du contrat proposé. Elle doit aussi être suffisamment précise, c’est-à-dire comporter l’ensemble des éléments essentiels du contrat envisagé. Bien que sa durée de validité ne soit pas fixée par la loi, il est généralement admis qu’elle est comprise entre 5 et 10 jours.
Si vous faites une offre d’achat qui correspond au prix demandé par le vendeur, il est en principe tenu de l’accepter. Il se trouve alors lié par cette offre même s’il en reçoit une autre à un prix équivalent.
Dans le cas où votre offre d’achat immobilier reste sans réponse et que le délai est dépassé, elle est caduque. Elle peut aussi faire l’objet d’une contre-proposition de la part du vendeur, ce qui la rend également caduque.
Pour être réputée acceptée, d’une manière tacite ou expresse (par écrit ou oralement), l’offre doit être acceptée sans réserve. À partir du moment où elle est validée par les deux parties, elle ne peut plus être modifiée. L’étape suivante consiste à signer un avant-contrat, une promesse de vente ou un compromis de vente. Il s’agit d’un contrat synallagmatique qui engage les deux parties.
Bon à savoir : en cas de décès ou d’incapacité de l’offrant pendant le délai de réflexion, que celui-ci ait été fixé ou pas, l’offre devient caduque (article 1117 du Code civil). Il en est de même si le destinataire décède.
Quelles sont les conditions légales pour qu’une offre d’achat immobilier soit valide ?
L’acquéreur doit avoir la capacité juridique. Cela signifie qu’il doit disposer librement de ses droits (capacité de jouissance) et de toutes les aptitudes pour créer, modifier, transmettre ou mettre fin à des obligations (capacité d’exercice). Ce n’est pas le cas si l’acquéreur est placé sous sauvegarde de justice, curatelle ou tutelle.
Quelles sont les mentions qui doivent correctement figurer dans l’offre d’achat ?
Une offre d’achat immobilier doit être datée et comporter les informations suivantes :
- l’identité des deux parties
- la localisation et la désignation précise du bien
- le prix
- le mode de financement (avec ou sans l’aide d’un ou de plusieurs prêts)
- la durée de validité
- les modalités de réponse du vendeur
Elle peut également contenir des conditions suspensives qui peuvent concerner l’obtention d’un prêt, la réalisation d’une autorisation d’urbanisme ou de certains travaux… Cela permet à l’offrant de ne pas donner suite si ces conditions ne sont pas remplies.
Bon à savoir : sous peine de nullité, une offre d’achat d’un bien immobilier ne doit jamais être assortie d’un versement, quelle qu’en soit sa cause ou sa modalité (article 1589-1 du Code civil).
Un offrant peut-il se rétracter après avoir accepté ?
Il est toujours possible pour l’offrant de se raviser tant que son offre n’est pas parvenue à son destinataire (article 1115 du Code civil). En revanche, une fois l’offre réceptionnée, l’offrant ne peut pas se dédire durant le délai de réflexion qu’il a accordé au bénéficiaire. Si ce délai n’a pas été formellement fixé, on parle alors de délai raisonnable (article 1116 du Code civil), c’est-à-dire le temps suffisant pour que le vendeur étudie la proposition et y réponde.
Bon à savoir : si l’offrant se trouve engagé dès que son offre d’achat a été acceptée par le vendeur, il bénéficie toutefois d’un droit de rétractation de 10 jours à l’issue de la signature de l’avant-contrat. Il pourra l’utiliser pour renoncer à l’achat sans donner de motivation et sans pénalités.
Le destinataire d’une offre d’achat peut-il se rétracter après l’avoir acceptée ?
L’acceptation d’une offre d’achat d’un bien immobilier, même si le prix mentionné est inférieur à celui auquel il a été proposé, engage le vendeur, la vente étant considérée comme parfaite.
Il ne peut donc plus refuser de vendre son bien ni décider de le vendre à un tiers. S’il persiste dans son intention de se rétracter, l’offrant est en droit d’exiger la signature de l’avant-contrat et d’engager une action en justice en vue de l’obtention d’une indemnisation.
