Le prêt hypothécaire est destiné aux propriétaires immobiliers. Il permet d’acquérir un autre bien immobilier, de réaliser un investissement locatif ou de se procurer des liquidités. Obtenir ce prêt nécessite une préparation minutieuse, ainsi qu’une bonne compréhension des différentes démarches (conditions et modalités) et étapes du processus.
Les prérequis pour obtenir un prêt hypothécaire
Pour bénéficier de ce type de prêt, il faut être propriétaire d’un bien immobilier qui peut être par exemple :
- une maison individuelle, un appartement, un immeuble d’habitation ;
- des murs commerciaux, des bureaux.
Le prêt hypothécaire est ouvert à toutes les catégories socioprofessionnelles, c’est-à-dire :
- les salariés ;
- les travailleurs indépendants et les professionnels libéraux ;
- les chefs d’entreprises ;
- les retraités.
Toutefois, l’emprunteur doit répondre à certaines conditions, à savoir :
- être résident fiscal français ;
- avoir des revenus qui permettent de rembourser le prêt hypothécaire, tout en continuant d’assurer les autres charges en cours.
Le calcul du montant d’un prêt hypothécaire
Le montant que la banque est en mesure de vous accorder, en contrepartie de la prise d’une hypothèque sur votre bien immobilier, correspond à la marge hypothécaire. Celle-ci est calculée en prenant en compte la valeur estimée du bien hypothéqué, le solde éventuel des prêts restant à rembourser et le ratio hypothécaire (rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien hypothéqué). Ce ratio est généralement compris entre 70 % et 80 % du prix du bien.
L’expertise du bien immobilier sur lequel portera l’hypothèque
Depuis le début de l’année 2022, selon une directive de l’Autorité bancaire européenne (ABE) entrée en vigueur quelques mois plus tôt, les banques sont tenues d’évaluer le prix du bien avant d’octroyer un prêt hypothécaire au souscripteur. Cette expertise a pour but de s’assurer que la somme empruntée est en adéquation avec la valeur du bien hypothéqué. En effet, il ne faut pas oublier qu’un crédit adossé à une hypothèque offre à l’établissement financier la possibilité de saisir le bien en cas de problème de remboursement et de le vendre aux enchères.
Les documents à fournir pour constituer le dossier de prêt hypothécaire
Comme toute demande de financement, vous devez remettre un dossier complet à l’établissement bancaire auprès duquel vous sollicitez ce prêt. Il doit comporter certains justificatifs, dont :
- une copie de votre pièce d’identité ;
- selon votre état matrimonial, une copie du livret de famille, du contrat de mariage, du pacte civil de solidarité, du jugement de divorce… ;
- un état de votre patrimoine ;
- l’avis d’imposition des trois dernières années ;
- les trois derniers bulletins de paie, si vous êtes salarié ;
- le justificatif annuel de votre pension, si vous êtes retraité ;
- une attestation fiscale de votre chiffre d’affaires, si vous êtes travailleur indépendant en micro entreprise ;
- les six derniers relevés de vos comptes bancaires ;
- un RIB ;
- les trois derniers avis de taxes foncières ;
- les trois dernières déclarations d’impôt sur le revenu.
Pour les chefs d’entreprise, il faut ajouter d’autres pièces, à savoir :
- les statuts de la société ;
- un Kbis datant de moins de 3 mois ;
- les trois derniers bilans ;
- un RIB au nom de la société.
Enfin, tous les demandeurs d’un prêt hypothécaire doivent fournir des informations précises concernant le bien sur lequel portera l’hypothèque, notamment :
- le titre de propriété du bien ;
- un extrait du plan cadastral ;
- les plans du bien ;
- des photos intérieures et extérieures ;
- l’état hypothécaire.
La signature du prêt hypothécaire
L’établissement d’une hypothèque nécessite un passage obligatoire chez le notaire. Celui-ci est chargé de procéder à l’enregistrement de l’hypothèque, ce qui assure la légalité et la validité de la transaction. Il est également en mesure de vous apporter des conseils et de vous éclairer sur les implications juridiques et les contraintes financières liées à l’engagement que vous prenez.
Les frais pour la mise en place de l’hypothèque sont les suivants :
- la taxe de publicité foncière ;
- la contribution de sécurité immobilière ;
- les honoraires du notaire ;
- les frais de formalité et de débours.
En principe, l’hypothèque est automatiquement levée un an après le remboursement intégral du prêt. En revanche, si vous procédez à un remboursement anticipé, vous devrez alors vous acquitter des frais de mainlevée.
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