Comment visiter et analyser un bien immobilier ?

Dans un parcours d’investisseur immobilier, la visite est un moment clé. En effet, il peut être tentant de se fier à son instinct. Seulement, il ne s’agit pas de l’acquisition de votre résidence principale. Il est donc essentiel de mettre de côté les critères coups de cœur. Puis, il est nécessaire d’être pragmatique et d’appliquer une méthodologie dédiée à votre projet que nous vous proposons de prendre en compte ici en détail.

Concrètement, il faut se concentrer sur un ensemble de critères déterminés et objectifs, qui seront analysés avant, pendant et après la recherche. Voici l’essentiel à connaître pour visiter et analyser un bien immobilier.

Les critères à prendre en compte avant la visite

En principe, vous chercherez vos biens dans un secteur globalement connu. Vous aurez donc connaissance des grandes lignes du marché local.

Cela n’empêche, une opportunité peut apparaître n’importe où, et il va falloir réaliser une étude et un repérage des environs pour éviter une erreur grossière d’appréciation.

De quel type d’erreur s’agit-il ?

• Une simple rue peut s’avérer attractive à un point donné, et beaucoup moins quelques centaines de mètres plus loin ;
• Un secteur peut avoir une réputation en déclin ;
• Une zone donnée peut être touchée par la perte d’une entreprise qui drainait une majorité d’emplois dans le secteur.

Avant la visite, vous allez donc devoir réaliser un premier travail d’analyse. Il n’y a pas besoin d’y passer des heures. Pour cela, vérifiez les grands critères d’attractivités.

La qualité de l’adresse

La qualité du quartier et de l’adresse elle-même a une grande importance sur le prix d’un bien immobilier, et de votre capacité à trouver un locataire sérieux et solvable.

Il est donc important d’être informé précisément de la qualité du lieu visé et de son potentiel réel. Il faut s’assurer que le secteur attire des locataires, grâce notamment à des infrastructures proches comme les transports en commun, des commerces ou des écoles.

Ainsi, un petit appartement dans une grande ville loin de toute commodité peut-être plus compliqué à louer qu’une maison dans un petit bourg dynamique proche des commerces.

L’adresse influe fortement sur votre capacité à bénéficier d’une location régulière et honorée. Plus la qualité de l’adresse se dégrade, plus le risque augmente, plus le prix d’achat doit être faible et le rendement attendu élevé.

Le potentiel économique de la ville et du quartier

Le potentiel économique d’un secteur donné s’évalue grâce à la présence d’entreprises et de commerces. Il est également pertinent d’examiner le taux de chômage et son évolution ces dernières années.

Le dynamisme économique local va déterminer le montant des loyers et la solvabilité des locataires.

Vous savez qu’à Paris vous aurez une demande très forte et la possibilité de sélectionner un dossier de locataire solide.

En revanche, dans certaines zones urbaines et rurales avec un taux de chômage supérieur à la moyenne et une démographie en déclin, la situation est plus compliquée. Il y aura moins de demandes et des dossiers de locataires moins qualitatifs.

Votre rendement est donc fragilisé, et le risque d’impayé élevé. Dans ces zones, le prix d’achat doit être faible et le rendement attendu doit être important pour compenser le risque.

Les projets urbains en cours

L’existence de projets urbains est souvent surestimée par les professionnels de l’immobilier et les vendeurs. Tous les projets ne sont pas toujours bénéfiques pour un secteur donné.

Il faut distinguer les projets d’urbanismes qui seront clés pour un locataire ou un futur acquéreur.

La création d’un tramway, d’un métro, d’une ligne ferroviaire ou d’une sortie d’autoroute est un élément capital pour l’avenir d’un investissement. Il en va de même lors de grand projet urbain de réaménagement qui entraîne le déplacement d’administrations dans une nouvelle zone (tribunal, bibliothèque, école, crèche…).

Les autres types d'infrastructures seront importants, mais n'influent que très peu sur la valeur du bien et son attractivité pour un locataire ou un acquéreur.

A contrario, soyez à l’écoute de projets qui vont dévaluer fortement un secteur. La fermeture d’une grande entreprise ou le déplacement d’une administration peut rendre un projet d’investissement bien moins rentable.

Le prix moyen au mètre carré du secteur

Vous devez savoir si le bien visité est dans la fourchette haute ou basse de prix du secteur.

Attention aux faux amis :

• Les sites d’annonces ne reflètent pas le prix réel d’un bien, car un bien est rarement vendu au prix affiché. De plus, un site d’annonces contient des biens encore sur le marché, donc non vendus. S’ils ne sont pas vendus, c’est donc que le prix indiqué n’est pas pertinent.
• Les sites généralistes proposant une moyenne de prix au mètre carré. Aucun de ces sites n’explique leur méthodologie, et les données proposées ne sont pas toujours fiables ou souvent imparfaites.

Il faut donc se concentrer sur les bases consultables pertinentes. Par exemple, vous pouvez consulter les prix des biens vendus et non en vente. Pour cela, il existe des bases de données mises à votre disposition. Grâce aux informations contenues dans ces bases, vous aurez des informations fiables, concrètes et précises.

DVF

La Direction générale des finances publiques met à disposition des particuliers une base nommée « demande de valeurs foncières » (DVF) qui permet de consulter les prix et les caractéristiques des biens vendus. La consultation de cette base de données est gratuite, et disponible à l’adresse suivante : https://app.dvf.etalab.gouv.fr. Les informations proposées sont pertinentes et suffisent à ce stade de votre recherche.

PATRIM

L’administration fiscale met à disposition des contribuables la base « PATRIM ». Elle est accessible depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, via l’onglet « rechercher des transactions immobilières », rubrique « données publiques ».

Le principe de la base PATRIM est de mettre à disposition un outil permettant à n’importe quel contribuable d’avoir une idée de la valeur de son patrimoine, et notamment lors des déclarations de succession, donation, impôt sur la fortune immobilière, et d’expropriation.

Puisque « nul n’est censé ignorer la loi », grâce à PATRIM, nul n’est censé ignorer la valeur d’un bien immobilier.

Attention, l’accès à cette base comporte une limite de 50 consultations sur un trimestre, soit 200 consultations par an. Votre accès n’est donc pas illimité, mais suffisant pour les opportunités les plus remarquables.

En principe, les consultations réalisées sur PATRIM ne sont pas opposables au fisc, et les valeurs retenues pour l’estimation de votre patrimoine non plus.

PERVAL

Vous pouvez également demander à votre notaire de réaliser une consultation de la base de données PERVAL. Elle est plus précise, mais chaque consultation est payante et vous sera refacturée. Elle est donc intéressante pour les projets de plus grande importance.

Une fois ce travail réalisé, vous en saurez souvent plus que l’interlocuteur réalisant la visite.

Les critères à prendre en compte le jour de la visite

La visite doit être réalisée avec attention. Pour ne rien oublier, nous vous proposons une méthode précise à appliquer.

Le principe d’une visite bien réalisée comprend trois étapes :

• Remplir un questionnaire prédéfini, que vous adapterez au cours de votre vie d’investisseur ;
• Effectuer un métrage rapide ;
• Prendre des photos et des vidéos du bien.

Matériel nécessaire :

• Un questionnaire de visite vierge,
• Une feuille de papier,
• Un stylo,
• Un téléphone prenant des photos ou un appareil photo,
• Un mètre laser, un mètre ruban ou une application de métrage sur votre téléphone.

Le jour de la visite, vous arrivez en avance pour prendre le temps de faire le tour du quartier, de discuter avec les voisins, les habitants de l’immeuble et les commerçants que vous rencontrerez. C’est sans doute un gros effort pour la majorité des investisseurs, mais ces informations seront précieuses, car elles seront précises et objectives. Bien plus que celle qui fournit votre vendeur.

Si vous n’avez pas eu la possibilité d’arriver en avance, alors, faites ce tour du quartier après la visite.

Voyons en détail les étapes d’une visite réussie, après avoir effectué une première prise d’information dans le quartier.

Le questionnaire de visite

Le questionnaire de visite sera un outil très utile contre le manque d’objectivité du lieu, l’enthousiasme d’une bonne journée ou la contrariété d’une mauvaise nouvelle.

Cet outil, vous le façonnerez au cours de votre vie d’investisseur, de vos expériences et de vos déconvenues. Il faut réussir à le rendre suffisamment complet pour ne pas oublier les éléments critiques, mais suffisamment synthétiques, pour être en mesure de le remplir rapidement et qu’il reste utile.

Nous vous proposons un modèle de questionnaire, pour bénéficier d’une première base de travail.

Ce document n’est qu’une proposition, il peut être amélioré, mais surtout adapté au type de recherche qui vous correspond.

Le métrage rapide

Faites un plan rapide au brouillon, qui comprend la forme générale du bien, l’emplacement des portes, des fenêtres, des radiateurs et des placards.

Ajoutez alors sur le plan :

• Les longueurs et les largeurs des murs ;
• La hauteur du plafond ;
• Les distances entre les fenêtres et les murs. C’est important pour l’aménagement par la suite, car on ne déplace pas une fenêtre facilement.

Comment prendre des mesures ? Vous avez trois solutions qui fonctionnent très bien.

1. Le mètre ruban est la solution qui fonctionnera toujours, quelles que soient les conditions. Mais c’est la solution la plus longue et la moins pratique.
2. Le mètre laser est un investissement, car cela coût plus cher qu’un mètre ruban, mais c’est très rapide, pratique pour prendre des mesures compliquées et ultra précis. L’avantage en plus : un mètre laser calcule également la surface du bien. La confiance n’exclut pas le contrôle.
3. Une application de mesure dans votre smartphone. Vous avez cette application par défaut dans votre iPhone. Elle s’appelle « mesure ». Pour les smartphones Android (comme les Samsung), l’application « Google Measure » remplit également parfaitement son rôle. Comme le mètre laser, ces applications peuvent aussi calculer la surface d’une pièce.

Il est conseillé de s’exercer avec les trois méthodes pour ne pas être pris au dépourvu en cas de besoin. Pour ma part, j’utilise essentiellement le mètre laser et mon téléphone.

Les photos et vidéos

Il est difficile de penser à tout pendant la visite, et notre mémoire est parfois sélective. Les photos et les vidéos sont des alliés de choix pour se remémorer une visite, et faire des projections de travaux.

La méthode est simple, il suffit d’utiliser votre téléphone ou un appareil photo numérique de votre choix.

Pour les extérieurs :

• Des photos de la ou des façades extérieures du bien, et de la toiture.
• Dès qu’un défaut apparaît, prenez-le en gros plan.

Pour l’intérieur :

• Des photos de chaque pièce à chaque angle, donc 4 photos par pièce minimum, mais également chaque fenêtre.
• Faire une vidéo lente et en continu de l’ensemble du bien, en prenant soin de montrer chaque angle. Vous pourrez alors vous la repasser au ralenti pour revoir des détails qui vous auraient échappé.

Cela parait fastidieux, mais quand vous travaillerez sur votre projet, et notamment pour les chiffrages et l’aménagement, vous évitez de devoir revisiter plusieurs fois le bien. C’est donc un peu de temps passé pour un gain de temps maximum par la suite.

Le conseil en plus : en tant qu’investisseur, l’expérience est importante. Si le bien est vendu loué, il faut bien entendu vérifier que le locataire soit bien à jour de ses loyers.

Il est aussi essentiel qu’il soit soigneux. Lors de la visite, vous obtiendrez des informations concernant la qualité du locataire en place :

• Un paillasson présent à l’entrée est bon signe ;
• L’état des joints de la salle de bain et l’entretien de la cuisine également.

Enfin, attention aux biens occupés avec des loyers anormalement élevés. Il a été rencontré plusieurs fois le cas de « faux » locataires, qui sont en réalité des proches du vendeur. Cela permet d’annoncer un rendement faussement élevé. Évidemment, le locataire rompt le bail une fois l’acquisition réalisée, et vous devez réaliser un rafraîchissement de l’appartement et trouver un locataire à un prix de marché bien inférieur.

L’ensemble de ces informations récoltées sera soit rassurant, soit un levier de négociation supplémentaire.

Après la visite

Compilez toutes les informations obtenues pour avoir une vue d’ensemble sur le bien, et éviter au maximum les mauvaises surprises.

Concrètement, vous devrez apprendre à décrypter les informations qui vous seront délivrées par le vendeur ou par l’agence.

Prenez le maximum de notes pendant, mais aussi juste après la visite, car les informations et observations à chaud sont précieuses et vous permettent de vous remémorer plus d’éléments au fur et à mesure de votre projet.

N’hésitez pas à poser des questions si certains éléments vous manquent, surtout s’ils sont financiers, comme les charges ou les impôts fonciers.

Il est également nécessaire de réaliser des projections d’investissements objectives, en incluant les travaux et les frais nécessaires à une mise sur le marché de la vente ou de la location.

À ce stade, il ne faut pas nécessairement réaliser de devis de professionnel si des travaux sont nécessaires. Vous pouvez déterminer une enveloppe globale suivant les travaux à réaliser. Rendez-vous pour cela à la partie dédiée aux travaux, qui estime le budget approximatif à prévoir suivant le type de travaux à réaliser. 

Une fois toutes ces informations en main, vous êtes en mesure de déterminer si l’investissement est pertinent et quel montant maximum investir. Si c’est le cas, vous pouvez entamer les négociations, même si le prix proposé est loin de votre montant cible. Par cette méthodologie, vous aurez judicieusement déterminé votre montant maximum au-delà duquel il ne faut pas poursuivre les négociations.

Dans vos calculs, attention à prendre en compte la saisonnalité de certains produits. Par exemple, les studios sont plus difficiles à louer à certaines périodes, comme en fin d’année scolaire si vous êtes dans un secteur étudiant. 

Le conseil en plus : si vous souhaitez acquérir un appartement pour l’exploiter en location en meublé de courte durée type Airbnb, il faut vérifier s’il y a une clause de bourgeoisie exclusive dans le règlement de copropriété. Il est important d’avoir cette information dès la visite et avant de formuler une offre d’achat.