L’insertion d’une clause d’accroissement, appelée également clause de tontine ou pacte tontinier, dans l’acte d’achat d’un bien immobilier en commun, permet à un couple de protéger le conjoint survivant.
Il faut toutefois veiller à ce que cette clause respecte l’intégralité des conditions de fond pour éviter sa requalification en donation déguisée, ce qui aurait pour conséquence de réintégrer sa valeur dans l’actif successoral.
Qu’est-ce qu’une clause d’accroissement ou tontine dans le cadre d’un achat immobilier ?
La clause d’accroissement confère à chacun des coacquéreurs la pleine propriété du bien immobilier acheté, à compter du jour de son acquisition, dès lors qu’il est le dernier survivant, sans que les héritiers puissent revendiquer une part de ce bien.
Sur le plan juridique, la tontine est différente de l’indivision en ce sens que l’un des coacquéreurs ne peut pas décider unilatéralement de partager le bien commun. Ainsi, en cas de séparation ou de divorce, la justice ne sera pas en mesure de demander la vente ou le partage du bien acquis, puisque seuls les deux coacquéreurs ont le droit de prendre une telle décision. La situation risque alors de rester figée jusqu’au décès de l’un des deux.
Pourquoi intégrer une clause d’accroissement ?
La mise en place de cette clause permet de protéger les coacquéreurs qui n’ont aucun droit dans leur succession respective. C’est le cas des personnes qui sont mariées sous le régime de la séparation de biens, des partenaires d’un PACS ou des concubins.
En ce qui concerne les couples mariés sous le régime de la communauté légale, cette clause évite au conjoint survivant de racheter la part de son conjoint décédé, s’il souhaite rester propriétaire du bien. De plus, ce bien n’entre pas dans l’inventaire de la succession et il n’est pas pris en compte dans le calcul de la réserve héréditaire.
Bon à savoir : s’il existe des enfants nés d’une union précédente et que ceux-ci s’estiment lésés, ils peuvent engager une action en justice et prouver que l’insertion de ce pacte tontinier avait pour unique objectif de les priver de leur réserve héréditaire.
Quelles sont les conditions de fonds d’une clause d’accroissement ?
La clause d’accroissement ou tontine est un contrat aléatoire à titre onéreux, tel qu’il est défini dans l’ancien article 1964 du Code civil, c’est-à-dire « une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain ».
C’est pourquoi cette clause doit impérativement répondre aux deux critères détaillés ci-après. Faute de quoi, le pacte tontinier peut être requalifié par l’administration fiscale en donation déguisée.
L’âge des coacquéreurs
Il doit exister un réel aléa en ce qui concerne l’espérance de vie des coacquéreurs. C’est la raison pour laquelle leur différence d’âge ne doit pas être trop importante et il ne faut pas que l’un d’eux soit atteint d’une maladie grave au moment de l’acquisition du bien immobilier.
Le financement du bien
Les coacquéreurs prennent le risque de perdre le montant de leur investissement, puisque seul le survivant deviendra le propriétaire de la totalité de celui-ci. Pour que cet aléa économique soit réel, il faut donc qu’ils aient tous les deux participé au financement de leur acquisition, et de la manière la plus égalitaire possible.
La fiscalité de la clause de tontine
Sur le plan juridique, les biens recueillis en vertu de l’intégration d’une clause d’accroissement lors de l’achat d’un bien immobilier sont réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l’accroissement. Ils sont donc soumis au paiement de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) comme le sont les donations et les successions.
Ces droits sont calculés au tarif en vigueur au jour du décès et prennent en compte le degré de parenté qui existait entre le défunt et le bénéficiaire de la tontine.
Ainsi, si les coacquéreurs étaient mariés ou pacsés, le survivant sera exonéré de ces droits. En revanche, s’il n’existait aucun lien de parenté entre eux, il sera taxé à hauteur de 60 % sur la valeur du bien, après un abattement de 1 594 €.
Bon à savoir : si le bien acquis avec une clause d’accroissement constituait la résidence principale des coacquéreurs et si sa valeur est inférieure à 76 000 € au jour du décès de l’un des deux, le transfert de propriété sera soumis aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui sont moins coûteux.
