L’état des lieux de sortie préalable appelé aussi visite conseil n’est pas obligatoire. Il peut se faire dans un logement nu ou meublé. Ce document n’a pas de valeur contractuelle et il n’est pas signé par les deux parties, mais il peut s’avérer très utile pour le locataire afin d’éviter tout différend avec le bailleur au moment de la restitution de la garantie locative. Le pré-état des lieux est rarement utilisé avec les bailleurs privés et pourtant il présente une certaine utilité. Voyons pourquoi.
En quoi consiste un état des lieux de sortie préalable ?
Ce pré-état ou visite conseil a pour objectif d’informer le locataire sur les réparations locatives qui seront à sa charge selon l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 et qu’il doit effectuer avant de quitter le logement. Cela lui offre l’occasion de prendre connaissance de ce qui peut lui être réclamé pour récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie.
La visite conseil est toujours établie en se basant sur l’état des lieux d’entrée officiel réalisé lors de la prise de possession des clés de la location. Il est conseillé de l’effectuer dès que vous avez remis votre congé. Vous disposerez ainsi du temps nécessaire pour procéder aux éventuelles réparations auxquelles vous êtes légalement tenu avant de quitter votre logement.
Prise en compte de la vétusté
En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».
Généralement, le bailleur et le locataire choisissent, à la signature du bail, de l’application d’une grille de vétusté. Ce document détermine au minimum, « pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire ».
Les obligations du locataire concernant l’entretien et les réparations
L’extérieur du logement
Si celui-ci dispose d’un jardin, l’entretien courant doit être effectué (tonte de la pelouse, taille des haies, désherbage des allées…). Les terrasses doivent être nettoyées ainsi que les auvents. Les gouttières doivent être régulièrement débarrassées de tous végétaux risquant de les obstruer.
Les ouvertures
- Les portes et les fenêtres doivent s’ouvrir et se fermer correctement, ainsi que les serrures et les verrous de sécurité ; les clés abîmées ou perdues doivent être refaites ;
- Les vitrages doivent être nettoyés, les vitres détériorées doivent être remplacées ainsi que le mastic endommagé ;
- Les stores et les volets ainsi que leur mécanisme doivent être entretenus ;
- Les grilles du portail doivent être nettoyées et graissées.
Les éléments intérieurs
- Les plafonds, murs et cloisons doivent être maintenus propres, les trous faits pour accrocher des éléments (miroirs, tableaux, étagères, patères…) doivent être rebouchés et les raccords de peinture nécessaires doivent être exécutés ;
- Les parquets doivent être cirés, les zones de moquette tachées doivent être remplacées… ;
- Les tablettes dans les placards doivent être gardées en bon état et les baguettes, moulures et plinthes des menuiseries doivent être entretenues.
L’électricité et la plomberie
- Les interrupteurs, les baguettes ou gaines de protection, le coupe-circuit et les fusibles, ainsi que les ampoules et les tubes lumineux doivent être maintenus en bon état ;
- Les joints et les colliers des canalisations d’eau doivent être débarrassés de ce qui peut les obstruer et remplacés, si nécessaire ;
- Les canalisations de gaz (robinet, siphon, tuyaux souples de raccordement…) doivent être entretenues ;
- La fosse septique, le puisard et la fosse d’aisances doivent être vidangés ;
- Les installations de chauffage et d’eau chaude, ainsi que la robinetterie doivent être entretenues ;
- Sauf s’il est spécifié dans le bail que c’est le propriétaire qui en a la charge, la chaudière doit faire l’objet d’un entretien annuel ;
- Les conduits de ventilation et d’évacuation des fumées et des gaz doivent être ramonés ;
- L’évier et les appareils sanitaires ne doivent pas présenter de dépôts de calcaire et le tuyau flexible de douche doit être en bon état.
Les équipements installés dans le logement
S’ils sont présents dans le logement à la signature du bail, tous les équipements ci-dessous doivent être entretenus, à savoir :
- La hotte aspirante ;
- L’adoucisseur d’eau ;
- Les gros appareils électroménagers (réfrigérateur, congélateur, lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle…) ;
- Les meubles scellés ;
- Le capteur solaire et la pompe à chaleur ;
- Les glaces et miroirs ;
- L’antenne de télévision extérieure ;
- Le détecteur de présence de fumée…
Qui peut effectuer un état des lieux de sortie préalable ?
Ce pré-état des lieux de sortie est généralement réalisé en présence du propriétaire ou de son représentant et du locataire. Il est toujours préférable que les remarques échangées lors de cette visite conseil soient consignées par écrit, même si cela n’est pas une obligation.
Enfin, le jour de l’état des lieux de sortie officiel, il est conseillé que les personnes qui étaient présentes à la visite conseil soient sur place.
