Une séparation est souvent un moment douloureux sur le plan émotionnel, mais c’est aussi une épreuve sur le plan financier. En fonction de votre régime matrimonial au jour de votre divorce, les règles de partage diffèrent et le devenir de l’immeuble que vous avez acheté en commun ne sera pas le même.
Partage d’un immeuble sous le régime de la communauté réduite aux acquêts
Si vous n’avez pas fait établir un contrat de mariage, vous êtes automatiquement marié sous le régime de la communauté légale qui est celui de la communauté réduite aux acquêts.
Dans ce régime, il existe des biens propres et des biens communs. Les premiers correspondent à ceux que possédait chacun des époux avant le mariage et les seconds sont ceux qui sont acquis pendant leur union.
L’immeuble est le domicile conjugal
Soit les ex-époux sont d’accord pour vendre le logement, soit l’un d’eux préfère le conserver. Dans ce cas, l’autre doit recevoir une compensation, sous la forme de biens ou d’une soulte, c’est-à-dire une somme d’argent qui représente la valeur de sa part sur l’immeuble.
Il est également possible de garder le bien immobilier en indivision, pour le louer par exemple. Les ex-époux devront alors signer une convention d’indivision devant un notaire. Cette convention comportera les modalités d’utilisation de l’immeuble et, si le bien est mis en location, la répartition des recettes (les loyers perçus) et des dépenses (la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais d’entretien, les travaux de rénovation…).
Si l’immeuble a été édifié sur un terrain appartenant uniquement à l’un des deux époux, il en est légalement le propriétaire. En effet, l’article 553 du Code civil dispose que « toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé […] ».
Toutefois, si l’autre époux a participé à la construction de l’immeuble par l’apport de fonds propres ou d’un emprunt, il bénéficiera d’une récompense. Cela signifie qu’il percevra une somme correspondant à la valeur du bien immobilier, avec la prise en compte de la plus-value générée, mais avec la déduction de la valeur du terrain.
Bon à savoir : si le couple a des enfants communs, l’époux qui n’est pas propriétaire pourra se voir accorder un bail sur l’immeuble jusqu’à la majorité du plus jeune d’entre eux.
L’immeuble est une résidence secondaire ou un bien immobilier de rapport
Ces biens immobiliers sont des biens communs et ils seront partagés selon les mêmes règles que le domicile conjugal.
Partage d’un immeuble sous le régime de la séparation de biens
Dans le régime de la séparation de biens, chaque époux conserve son patrimoine, c’est-à-dire qu’il est propriétaire des biens qu’il a acquis avant, mais aussi pendant le mariage. Il est ainsi libre de gérer son patrimoine de manière totalement indépendante, sauf en ce qui concerne le logement familial.
Il n’y a pas de patrimoine commun ; toutefois, il peut arriver que les époux achètent un bien en indivision. Si le couple divorce, les biens indivis doivent être partagés. Le notaire en charge de la liquidation du régime matrimonial va identifier la part de chacun des ex-époux sur les biens indivis. Il prendra en compte les recettes encaissées, s’il s’agit d’un immeuble de rapport, et les dépenses comprenant la taxe foncière, les charges de copropriété, les travaux d’entretien ou de rénovation…
Certains différends peuvent alors apparaître, surtout si les conjoints n’ont pas tenu, durant leur union, une comptabilité rigoureuse des dépenses effectuées par chacun concernant l’immeuble détenu en commun. C’est ainsi que des conflits concernant la contribution aux charges, le remboursement de l’emprunt… sont fréquents.
Partage d’un immeuble sous le régime de la communauté universelle
Dans le régime de la communauté universelle, tous les biens des époux sont considérés comme des biens communs, quels que soient le mode et la date d’acquisition.
Lors de leur séparation, le notaire va établir un inventaire chiffré de leur patrimoine commun pour déterminer la valeur de la part de chacun. Généralement, le patrimoine est divisé en deux parts égales, mais un contrat de communauté universelle peut contenir des clauses particulières précisant que le patrimoine sera partagé différemment.
S’il est impossible de répartir les biens de manière équitable, l’ex-conjoint défavorisé recevra un dédommagement de la part de l’autre.
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