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Immobilier - les 10 astuces pour réussir un achat immobilier

Vous avez sélectionné un secteur géographique, déterminé un budget et trouvé un bien qui correspond à vos besoins. Qu’il soit destiné à l’habitation ou pour un investissement locatif, voici 10 règles à suivre pour réussir un achat immobilier.

1 - Être attentif aux nuisances locales

Il ne faut pas hésiter à visiter un bien et ses alentours à plusieurs heures de la journée. En effet, certaines nuisances n'apparaissent qu’à certains moments de la journée.

Par exemple, la présence d’un bar bruyant entre 21h et 1h du matin, ou un commerce odorant le midi. Cela peut également être aussi un voisin très bruyant.

Certaines nuisances sont impossibles à faire cesser, et impact durablement la valeur d’un bien.

2 - Connaître le montant de taxe foncière

Selon l’emplacement, le montant de taxe foncière a s’acquitter annuellement peut sensiblement varier d’une commune à l’autre, et même d’un bien à l’autre. Il faut donc veiller à demander au la copie de la taxe foncière de l’année précédente. Le montant à payer peut sensiblement impacter un budget, il faut donc l’anticiper. De plus, la suppression progressive de la taxe d’habitation pour l’ensemble de la population à partir de 2023 entraînera sans doute une augmentation de la taxe foncière.

A noter, dans le cadre d’un investissement locatif, c’est au propriétaire et non au locataire de payer la taxe foncière (sauf locaux professionnels et commerciaux).

3 - Connaître le montant des charges de copropriété

Si vous achetez un appartement et qu’il est en copropriété, attention aux montants des charges courantes. Il est indispensable de demander le montant mensuel des charges. Pour cela, il fait demander un relevé annuel de charge à votre vendeur. Les charges concernent les factures courantes de fonctionnement de votre immeuble, comme l’assurance, l’entretien, le salaire du concierge, les frais de syndic, etc …

Ces charges sont décidées et votées lors de la mise en place du budget prévisionnel lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

A noter, si les résidence de services peuvent paraître séduisantes, plus il y a de services, plus les charges seront élevées, plus cela impactera le prix de vente et votre facilité à revendre.

4 - Savoir quel travaux sont nécessaires

Un bien immobilier doit faire l’objet d’un entretien courant et de travaux plus important de manière récurrente. Vous devez déjà regarder l’état général de l’immeuble lors de vos visites, cela vous donnera une bonne idée de la régularité des travaux d’entretien, et de ceux qui pourraient être nécessaires.

Lorsque l'on est en copropriété, il est également indispensable d’examiner avec attention les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Ce sont les comptes rendus des réunions annuelles des copropriétaires. Vous y trouverez les travaux discutés, votés, et en cours de discussion. Il est également visé les autres détails importants de la copropriété, comme la présence de charges impayées par un copropriétaire, ou des nuisances répétés.

Si de gros travaux sont en prévisions, et non encore votés, ils seront à votre charge dans les années à venir. Il peut s’agir du ravalement de la façade, du changement d’une chaudière collective, le changement d’un ascenseur ou de la toiture. Si de tels travaux sont en prévision, il faudra envisager de négocier le prix de vente, car cela peut vous coûter un montant significatif.

5 - Vérifier le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Parmi les diagnostics obligatoires, il existe le diagnostic de performance énergétique, également appelé "DPE". Ce document indique la consommation d’énergie du bien immobilier, sur une échelle de A à G.

Il existe une problématique juridique et pratique en cas de mauvais classement de votre DPE.

En pratique, les futurs propriétaires ou locataires sont de plus en plus concernés par le coût financier et la surconsommation énergétique d’un bien. Le risque est d’avoir des difficultés pour vendre ou pour louer un bien si la consommation pour le chauffage et pour l'eau chaude est plus importante que la moyenne.

Juridiquement, la législation empêchera progressivement la location de bien considéré comme des passoires énergétiques :

  • Dès 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location ;
  • Puis dès le 1er janvier 2028, les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location ;
  • Enfin, dès le 1er janvier 2034, les logements classés E ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés F et G déjà interdits à la location.

6 - Consulter le plan local d’urbanisme (PLU)

L’environnement actuel de votre achat est sans doute un élément important dans votre décision d’achat. Mais qu’en est-il dans l’avenir ? Des constructions ou aménagements sont-ils prévus dans votre secteur ?

Certains aménagements peuvent augmenter la valeur d’un bien immobilier, comme l'ajout de transport en commun ou de nouvelles infrastructures. Mais d’autres travaux, comme l’élargissement de la route prenant une partie de votre terrain peut impacter négativement la valeur de votre acquisition.

Il est donc nécessaire d’examiner les règles applicables sur votre parcelle, et aussi de d’interroger les services de l’urbanisme sur les projets à venir proche de votre future acquisition.

7 - Regarder les détails

Il faut commencer par analyser l’ensemble des diagnostics obligatoires. Vous pourrez voir l’état de l’installation électrique et si elle nécessite une révision.

Ensuite, les travaux de construction ou de rénovation ont-ils été déclarés ? Ont-ils été réalisé par des professionnels ?

Il faut demander les factures des travaux, mais aussi d’entretien, comme la chaudière ou le ramonage de la cheminée.

Il est également nécessaire de regarder les anomalies du bien lui-même. Il peut s’agir de fissures, de traces d’humidités, ou de malfaçons visibles.

La plupart des informations les plus importantes sont à votre portée si vous êtes assez curieux.

8 - Se faire aider par un professionnel du bâtiment

Il ne faut pas hésiter à faire appel à un professionnel du bâtiment qui n’est pas intéressé à la vente. Il peut être généraliste, comme un maître d’œuvre, ou un spécialiste, comme un plombier, un électricien ou une charpentier, pour chaque problème identifié.

Cela vous permettra d’estimer les travaux à réaliser avec plus de précisions, et ainsi, s’assurer de ne pas avoir de surprise concernant les dépenses après votre acquisition.

Si des travaux sont à prévoir, faites toujours appel à un professionnel qui sera couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle, et qui réalisera les travaux dans les règles de l'art, aux dernières normes en vigueurs.

9 - S’assurer d’avoir un fond de trésorerie

Il est tentant de mettre l’ensemble des fonds à votre disposition dans votre projet d’acquisition. Mais il faut toujours penser à l’après.

Lors de la vie d’un bien immobilier, à l’usage, il est nécessaire de prévoir des aménagements, des réparations et le remplacement de certains éléments.

Par exemple, si peu après votre acquisition,prenez le cas de votre installation de chauffage qui tombe en panne et qui est définitivement hors d’usage.Il est indispensable de disposer immédiatement des fonds permettant de procéder à son remplacement. En plein hiver, vous ne pouvez pas attendre d’avoir reconstitué de la trésorerie pour avoir de nouveau du chauffage.

10 - Faire un budget

Lors d'une acquisition, on peut parfois sous estimer les frais à supporter. Il y a les frais à payer moment acquisition mais aussi l'ensemble des charges courantes par la suite. Il faut être certain d'avoir anticipé pour être serein dans la tenue de son budget.

Il y a deux type de frais :

- Les frais à supporter au moment de l'acquisition

Il faudra payer au moment de votre acquisition :

  • Le prix de vente
  • Les frais d'achats
  • Le prorata de charge de copropriété
  • Le prorata de taxe foncière
  • Le fond de roulement de la copropriété,
  • Etc...

N'hésitez pas à demander le détail des sommes à payer à votre notaire avant la vente pour anticiper le montant à prévoir.

- Les charge courantes

Lors que l'on devient propriétaire, il faut supporter des frais au quotidien :

  • L'assurance habitation (ou propriétaire non occupant si le bien est loué)
  • La taxe foncière
  • Les charges de copropriété
  • La consommation énergétique (électricité, eau, gaz, fioul, ...).
  • Etc...

Il faut donc faire son budget pour ne pas être pris au dépourvu.

Ainsi, avec l'ensemble de ces astuces, et l'aide de professionnels, vous pourrez envisager plus sereinement votre prochaine acquisition immobilière.