Avant la signature de l’acte définitif concrétisant un achat immobilier, le vendeur et l’acheteur peuvent signer un avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente) dans lequel figure un délai légal de réflexion en conformité avec l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que d’éventuelles conditions suspensives. En cas de rétractation, une fois le délai de réflexion passé ou si les conditions suspensives ont été levées, des frais restent à la charge de l’acheteur défaillant. Revue de détail des frais qui lui incombent lorsqu’il se rétracte.
Les différences entre un compromis de vente et une promesse de vente
Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, il existe deux types d’avant-contrat : le contrat synallagmatique (compromis de vente) et le contrat unilatéral (promesse de vente). Ils bénéficient tous les deux du délai de réflexion légal de 10 jours calendaires et peuvent contenir des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt pour financer l’achat.
Le délai de réflexion court dès le lendemain de la première présentation du compromis de vente ou de la promesse de vente. L’avant-contrat doit avoir été adressé à l’acheteur par lettre recommandée avec avis de réception ou remis en main propre. Si le délai de réflexion se termine un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable.
Bon à savoir : le délai de réflexion peut démarrer plus rapidement en cas de signature électronique de l’avant-contrat.
Le compromis de vente
Il s’agit d’un contrat synallagmatique, c’est-à-dire qu’il engage le vendeur et l’acheteur qui doivent mener la transaction à son terme (article 1106 al. 1 du Code civil). C’est la forme d’avant-contrat la plus courante. Il peut se signer soit sous seing privé (entre particuliers), soit en présence de l’agent immobilier chargé de la vente du bien, soit dans une étude notariale. Ce document ne nécessite pas d’être enregistré auprès des services fiscaux.
Si le compromis est conclu par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un agent immobilier, il donne lieu au versement d’un dépôt de garantie qui se situe entre 5 et 10 % de la valeur du bien et qui sera déduit du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif.
La promesse de vente
Il s’agit d’un contrat unilatéral dans lequel il n’y a pas d’engagement réciproque entre les parties (article 1106 al. 2 du Code civil). Ce type de contrat est utilisé lorsque l’acheteur souhaite juste prendre une option sur un bien immobilier. Ainsi seul le vendeur s’engage à vendre son bien, l’acheteur restant libre de sa décision pendant un certain délai fixé d’un commun accord. En échange de cette option, le vendeur peut réclamer une indemnité d’immobilisation dont le montant est d’environ 10 % de la valeur du bien immobilier.
Bon à savoir : si le vendeur est une personne physique et que la promesse de vente a une durée de validité de plus de 18 mois, l’indemnité d’immobilisation est obligatoire à hauteur de 5 % minimum.
Si l’avant-contrat a été rédigé et signé par des particuliers, il doit être authentifié. Pour ce faire, il doit être adressé dans les 10 jours suivant sa signature au service de la publicité foncière et de l’enregistrement du département de l’acheteur ou du vendeur.
Que se passe-t-il si vous vous rétractez durant le délai légal de réflexion ?
Que vous ayez signé un compromis de vente ou une promesse de vente, si vous vous rétractez avant la fin de délai de réflexion par lettre recommandée avec accusé de réception, aucuns frais ne resteront à votre charge, sauf ceux liés à la rédaction de l’avant-contrat si vous avez fait intervenir un notaire.
Les sommes versées au titre du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation vous seront restituées, dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la réception de votre lettre de rétractation.
Bon à savoir : seul l’acquéreur a le droit de se rétracter, le vendeur ne pouvant pas refuser de signer l’acte définitif chez le notaire.
Quelles sont les conséquences d’une rétractation hors du délai légal de réflexion ?
Si vous avez inséré des conditions suspensives dans le contrat et qu’elles ne sont pas remplies comme l’obtention du prêt nécessaire au financement de l’achat immobilier, malgré toutes vos démarches, vous pouvez renoncer au compromis de vente ou à la promesse de vente, sans aucuns frais, et être remboursé des sommes déjà versées.
En revanche, si votre renoncement n’est pas lié à la non-réalisation d’une condition suspensive, vous perdrez le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation. Ces sommes resteront acquises au vendeur.
Bon à savoir : dans ce cas, vous engagez votre responsabilité contractuelle pour inexécution de vos obligations et le vendeur est en droit de vous poursuivre en exécution forcée de la vente et/ou en dommages et intérêts.
