Investissement locatif : le dispositif Pinel

La loi de finances pour 2015 a créé un nouveau dispositif d’investissement locatif, dit Pinel, qui vient remplacer le dispositif Duflot en reprenant ses principales caractéristiques mais de façon plus souple. En effet, il est désormais possible de choisir sa durée d’engagement et de louer à ses descendants ou ascendants, sous certaines conditions.

L’investissement locatif Pinel donne droit à un avantage fiscal. Il permet en effet une réduction d’impôt pour les propriétaires ayant acquis un logement, neuf ou réhabilité afin d’attendre les performances énergétiques d’un logement neuf, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, les acquisitions antérieures pouvant être éligibles au dispositif Duflot. De plus, ce type d’investissement garanti, outre l’avantage fiscal, un revenu complémentaire régulier grâce aux loyers perçus.

Pour bénéficier de cet avantage, le logement doit être loué non meublé pendant 6 ans, 9 ans et jusqu’à 12 ans, et le loyer doit être inférieur d’environ 20% par rapport au prix du marché. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un certain seuil et ce afin de réserver la location de ces logements aux ménages modestes (voir tableau ci-dessous).

Le montant du loyer va être déterminé selon la zone dans laquelle se situe le bien. En effet, il doit se situer en zone A, A bis ou B1, et être loué à usage de résidence principale. Ainsi, le loyer mensuel charges comprises ne devra pas excéder :

• Zone A Bis : Paris et sa proche banlieue (50 villes) : 16,96 € / m²
• Zone A : Grande banlieue parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, grandes agglomérations telles que Lyon, Marseille, Lille ou encore Montpellier (650 villes) : 12,59 € / m²
• Zone B1 : Grande couronne d’Ile de France, agglomérations de plus de 250.000 habitants, la Corse, l’OutreMer et certaines villes considérées comme étant chères (1553 villes) : 10,15 € / m²

Le logement peut être loué à un descendant ou ascendant du propriétaire s’il n’appartient pas à son foyer fiscal et remplir les conditions de ressources suivantes* :

Par ailleurs, le logement doit être neuf (bien acquis en VEFA – Vente en l’Etat Futur d’Achèvement- maison que l’on fait construire, ou logement ancien transformé en logement neuf) avoir un bon niveau de performance énergétique, être conforme à la norme RT 2012, et être construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes par zones géographiques et une carte du zonage est disponible sur le site du ministère de la cohésion des territoires.

Le propriétaire s’engage ainsi à louer le bien pour une période de 6 ans ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans. L’avantage fiscal est croissant, c’est-à-dire que plus l’engagement sera long, plus l’avantage fiscal sera important, et ce dans la limite d’un prix d’acquisition du bien de 300.000 € ou 5.500 € par mètre carré. L’avantage sera de 12% du prix d’achat du bien s’il est loué sur 6 ans, 18% s’il est loué sur 9 ans, et 21% en cas de prorogation jusqu’à 12 ans.

Afin de pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt, le propriétaire devra remplir un engagement de location pour une durée donnée grâce à l’imprimé 2044-EB. Le montant total de l’investissement sera à déclarer la première année sur l’imprimé 2042-C en complément de la déclaration de revenus. Par la suite, cet imprimé devra être rempli chaque année et les loyers perçus seront à déclaration dans la catégorie des revenus fonciers.

Si vous envisagez de réaliser un investissement locatif, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire qui sera à même de vous conseiller au mieux.

(* : chiffres au 1er janvier 2019)