Investissement locatif : découvrez les différents régimes juridiques de location meublée et non meublée

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer, afin d'en percevoir des revenus complémentaires. Ce bien peut être loué meublé ou non meublé, ce choix va déterminer les modalités de la location et la fiscalité applicable.

C’est la loi du 6 juillet 1989 qui fixe les conditions de ces types de location, pour autant si la location nue (non meublée) ne prévoit qu’un seul type de bail, la location meublée en prévoit trois, selon la situation du locataire : la location meublée classique, le bail étudiant et le bail mobilité.

Le tableau ci-dessous recense les principales caractéristiques de ces 4 types de location :

Les meubles

La principale différence entre la location vide et la location meublée tient au mobilier à fournir au locataire. En effet, pour la location en meublé, le logement devra contenir les meubles indispensables à la vie quotidienne. Le locataire doit pouvoir s’y installer sans avoir besoin d’apporter ses propres meubles, il doit contenir le mobilier nécessaire pour permettre au locataire de vivre dans les lieux dès son arrivée en y apportant que ses effets personnels.

Pour les logements meublés constituant la résidence principale du locataire depuis le 1er septembre 2015, il existe désormais une liste légale de ces éléments, fixée par un décret du 31 juillet 2015 :

• Une literie comprenant une couette ou une couverture
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Des plaques de cuisson
• Un four ou un four à micro-ondes
• Un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6°
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Des ustensiles de cuisine
• Une table et des sièges
• Des étagères de rangement
• Des luminaires
• Le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Il est indispensable de faire l’inventaire et l’état détaillé du mobilier dès l’arrivée du locataire. Cet inventaire sera annexé au contrat de location. Au départ du locataire, un nouvel inventaire et état détaillé sera effectué ce qui permettra de faire un comparatif, auquel cas s’il manque certains éléments ou si l’un ou plusieurs sont abimés, le bailleur pourra retenir une somme adaptée sur le montant du dépôt de garantie.

Le loyer sera environ 10% plus élevé que pour une location vide, voir plus s’il s’agit de meubles haut de gamme. Cela ne veut pas dire que pour une location non meublée, le logement ne peut pas être équipé de certains équipements ; beaucoup de propriétaires proposent par exemple des logements avec cuisine équipée.

La durée du bail

Une autre différence tient à la durée du bail : elle est de 3 ou 6 ans en location vide, 3 ans si le propriétaire est un particulier ou une SCI, 6 ans s’il s’agit d’une personne morale (société). En location meublée, le bail sera de 1 an. Le bail sera reconduit tacitement pour la même durée dès l’arrivée de son terme. Aussi, si le propriétaire souhaite donner congé à son locataire pour reprendre le bien pour son propre usage par exemple, ou bien le vendre libre de toute location, la location en meublé est beaucoup plus souple car elle lui donne cette possibilité chaque année, alors qu’il faudra attendre 3 voire 6 ans pour une location nue.

S’il s’agit d’une location meublée et que le locataire est étudiant, le bailleur peut opter pour le bail étudiant d’une durée de 9 mois, non renouvelable.

Si le locataire est dans une des situations le permettant, le bailleur peut lui proposer de conclure un bail mobilité, dont la durée, entre 1 et 10 mois, sera définie par les parties 

La fiscalité

La fiscalité applicable n’est pas la même selon que la location est meublée ou nue :

       °   Les loyers issus d’une location meublée rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et                   commerciaux (BIC) car le bailleur d’un logement meublé est fiscalement considéré comme un commerçant.

• Les loyers issus d’une location nue constituent des revenus fonciers, à indiquer dans sa déclaration de revenus ou dans une déclaration de revenus fonciers le cas échéant.

Dans les deux cas, il existe deux modes d’imposition :

- La taxation forfaitaire des revenus locatifs 

L’abattement forfaitaire est de 30% pour les locations nues et de 50% pour les locations meublées, imputé sur le montant des loyers encaissés.

Pour les locations nues : Tant qu’ils n’excédent pas 15 000 € par an, les revenus locatifs des locations nues sont imposables selon le régime du micro-foncier qui consiste à appliquer un abattement de 30% au montant des loyers encaissés. Ce régime ne s’applique pas pour certains biens (monuments historiques, logement bénéficiant d’un régime de déduction particulier).

Pour les locations meublées : Tant qu’ils ne dépassent pas 70 000 € par an pour les locations de locaux d’habitation meublés et 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme, les revenus locatifs des locations meublées sont imposables selon le régime du micro-BIC qui consiste à appliquer un abattement de 50% au montant des loyers encaissés pour les locations de locaux d’habitation meublés, et 71% pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme. A cela s’ajoutent 15,5% de prélèvements sociaux si les recettes ne dépassent pas 23 000 € par an, au-delà on considère que l’activité est exercée à titre professionnel et il faudra y ajouter des charges sociales de 22,7%.

- La taxation au réel des revenus locatifs 

Pour une location meublée ou non, le bailleur va pouvoir déduire les frais et charges des loyers encaissés.

En location nue, le régime réel s’applique lorsque le revenu locatif perçu est supérieur à 15 000 € par an, si le logement est exclu du régime du micro-foncier (monuments historiques, logement bénéficiant d’un régime de déduction particulier) ou sur option du bailleur, option valable et irrévocable 3 ans.

Le bailleur devra alors déclarer ses revenus locatifs dans une déclaration de revenus fonciers, à part de sa déclaration de revenus.

En location nue, le régime réel a tout son intérêt lorsqu’on génère du déficit car on pourra alors l’imputer sur son revenu global. En effet, un déficit foncier résultant de charges autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global annuel du bailleur dans la limite de 10 700 €, sauf exceptions. La fraction qui excède la limite de 10 700 € et/ou la fraction du déficit foncier résultant des intérêts d’emprunt, n’est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Ce n’est pas le cas en meublé, sauf si l’on opte pour le statut de loueur en meublé professionnel mais pour cela, trois conditions doivent être réunies :

• Un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel
• Les recettes tirées de l’activité de location doivent être supérieures à 23 000 € par an
• Ces recettes doivent excéder les revenus professionnels du foyer fiscal

Depuis le 1er janvier 2017, les bailleurs remplissant les deux premières conditions ou qui, à défaut d’être inscrits au RCS louent leurs logements à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, doivent obligatoirement s’affilier au Régime Social des Indépendants (RSI) et payer les cotisations sociales correspondantes.

Les principaux avantages du statut de loueur en meublé professionnel sont les suivants :

• Imposition dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) qui permet d’amortir le logement et le mobilier
• Imputation des déficits sur le revenu global de l’année sans limitation de montant
• Récupération de la TVA, sous certaines conditions
• Bénéfice du régime des Plus-values professionnelles, sous certaines conditions
• Exclusion du bien loué du champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) car il est considéré comme un bien professionnel

La particularité de la location en meublé de tourisme

Si l’on souhaite louer un bien de manière saisonnière à une clientèle de passage, il faudra déclarer le logement en tant que meublé de tourisme auprès de la mairie de la commune sur laquelle est située le bien. Cette règle est applicable même s’il s’agit de louer tout ou partie de sa résidence principale ou seulement des chambres chez soi avec petit déjeuner compris à des touristes (chambre d’hôtes).

Cette déclaration est à effectuer au moyen d’un formulaire téléchargeable sur internet (Cerfa n°14004*2).

Si le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants, ou de plus de 50 000 habitants en zone tendue, ou dans la petite couronne parisienne, il faudra déposer une demande d’autorisation préalable de changement d’usage du bien pour pouvoir le louer sur de courtes durées de manière répétée à des touristes. Cette autorisation est extrêmement difficile à obtenir à Paris.

Si l’on passe par un intermédiaire, agent immobilier ou plate-forme internet, il faudra lui remettre une attestation sur l’honneur certifiant avoir effectué ces démarches et mentionnant si le logement est votre résidence principale ou non. S’il s’agit de votre résidence principale, le logement ne devra pas être loué plus de 120 jours par an.

Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à prendre contact avec votre notaire qui saura vous conseiller au mieux afin de réussir votre investissement locatif.