L’effet de levier est le fait d’utiliser toute technique destinée à multiplier les profits et les pertes. Appliquée à l’investissement locatif, on utilise l’endettement pour démultiplier votre capacité d’investissement. C’est le moyen de s’enrichir pour se constituer un patrimoine immobilier. Ce principe est relativement unique en matière patrimoniale, puisque votre capacité d’investissement est augmentée, voire même créée par l’emprunt, ce qui n’est pas permis pour d’autres types d’investissements.
Dans le cadre d’un investissement locatif, l’effet de levier à plusieurs effets :
- Vous démultipliez vos économies,
- Vous gagnez en empruntant,
- Vous constituez un patrimoine au long cours. Nous détaillerons ici les avantages et inconvénients de l’effet de levier.
La démultiplication de votre capital
L’épargne classique se fait le plus souvent progressivement. Vous épargnez régulièrement un montant déterminé, et ce capital épargné augmente petit à petit.
Le rendement de l’investissement se base sur le capital accumulé. J’économise 100 euros par mois. Au bout d’un an, j’ai capitalisé 1 200 euros. Je perçois donc au bout d’un an un rendement sur 1 200 euros.
C’est un effort sur le long terme, et un rendement sur votre capital qui augmente proportionnellement à votre capital épargné, donc doucement.
Ici, puisqu’on emprunte pour acquérir un bien immobilier, on perçoit un rendement sur la valeur de ce bien.
Exemple Sans effet de levier : J’économise 500 euros par mois, soit 6000 euros par an. Je place cette somme sur un placement rémunéré à 5 %. La première année, je perçois donc 300 euros d’intérêts. Après une durée de 20 ans, je perçois un total de 120 000 € d’épargne et 82 402 € d’intérêts composés, soit un total de 202 402 €. Avec effet de levier : J’achète un bien d’une valeur de 120 000 euros (500 euros de capacité d’emprunt sur 20 ans) avec un rendement après impôt de 5 %. La première année, je perçois 6 000 euros d’intérêts. Après une durée de 20 ans, j’ai remboursé un total de 120 000 € de capital emprunté (hors plus-value), et perçu 198 396 € d’intérêts, soit un total de 318 396 €. Conclusion : l’effet de levier vous apporte un gain supplémentaire de 115 994 euros ! Dans cet exemple n’est pas évoqué le fait que le bien puisse prendre de la valeur sur 20 ans, et que le locataire participe à l’effort d’épargne… |
Au lieu de bénéficier d’un rendement uniquement basé sur votre capacité à économiser, vous allez bénéficier, grâce à l’effet de levier, dès l’acquisition d’un rendement sur un montant bien plus élevé, soit sur la valeur du bien immobilier.
Lorsque l’on achète un bien immobilier par l’emprunt, vous allez réaliser une acquisition d’un montant important en attribuant un minimum d’économie, voire sans même y attribuer de fonds. Seule votre capacité d’emprunt va compter. Il est en effet parfaitement possible de faire financer son acquisition en intégralité, et même d’y inclure les frais d’acquisition et des travaux.
Le bénéfice de l’emprunt
Dans un marché avec des taux d’intérêt qui varient, l’effet de levier de l’emprunt bancaire fonctionne si l’on emprunte à un taux moindre que le rendement attendu.
Le fait d’emprunter reste avantageux tant que le rendement de l’investissement reste supérieur au taux d’emprunt.
Vous allez alors créer une différence positive entre le rendement de votre investissement et le taux de votre crédit.
Comparaison entre un financement comptant et un financement à crédit Dans cet exemple, nous retiendrons des données simples :
Regardons le résultat sur une durée de 20 ans selon votre choix de financement. 1. Je finance à 100 % avec mon épargne
2. Je finance à 50 % avec un emprunt, et à 50 % avec de l’épargne L’épargne non utilisée, d’un montant de 20 000 €, est placée à 3 % net après impôts.
3. Je finance à 100 % avec un prêt bancaire, et place mon argent sur une assurance vie à 3 % de rendement après impôts
Ainsi, si je choisis d’utiliser mon épargne, je gagne 22 680 € sur 20 ans, alors que si j’emprunte, je gagne 49 884 €, soit plus de deux fois plus. |
Dans un marché avec des taux d’intérêt plus élevés, la problématique se complique. Mais si on détient de l’épargne, l’effet de levier de l’emprunt bancaire fonctionne encore dans une certaine mesure. Il faut alors que le cumul du rendement de l’épargne et du capital emprunté (un bien immobilier) reste supérieur au taux d’emprunt.
L’avantage à long terme
Vous mobilisez une somme d’argent qui ne vous appartient pas, et bénéficiez d’un rendement sur cette somme.
C’est aussi ça l’effet de levier de l’emprunt bancaire : vous faites travailler une somme appartenant à la banque, et les mensualités sont remboursées en tout ou en partie par un locataire.
Au terme du prêt, vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, les loyers seront intégralement perçus au titre de vos revenus fonciers. Ces revenus seront passifs, c’est-à-dire qu’ils ne nécessitent pas une action quotidienne, comme votre travail, pour être perçus.
Optimisées et répétées, des opérations d’investissements forment suffisamment d’entrées financières pour compléter confortablement, voire même remplacer vos revenus.
Cet avantage sera accentué par l’augmentation de la valeur du bien dans le temps, si le marché immobilier reste haussier.
