Pour un investisseur qui débute, la question de l’achat de la résidence principale est un vrai sujet. Il existe deux grandes théories qui s’opposent chez les investisseurs immobiliers.
La première théorie, soutenue notamment par le célèbre Robert T. Kiyosaki, consiste à considérer une résidence principale comme un « passif », dont l’acquisition est à éviter pour tout investisseur qui se respecte. Les raisons avancées sont :
- le ticket d’entrée plus élevé d’une résidence principale plutôt que d’un investissement locatif,
- la réduction de la capacité d’emprunt,
- l’absence de génération de revenus,
- le risque potentiel d’une chute des prix de l’immobilier.
La seconde théorie est celle du caractère indispensable de la résidence principale. Les raisons avancées sont :
- la possibilité de réaliser de grosses plus-values sans imposition, ce qui est une particularité française (l’exonération de la plus-value réalisée par un particulier lors de la vente de sa résidence fait l’objet de conditions précises qu’il convient de respecter) ;
- la crédibilité lors de la demande de financement, car certains établissements financiers exigent que l’investisseur soit propriétaire de sa résidence principale ;
- la capitalisation des mensualités du prêt, plutôt qu’un loyer à fonds perdus, partant du principe que tout le monde doit se loger ;
- l’augmentation régulière des prix.
La résidence principale : actif ou passif ?
Il est indispensable de se loger, donc soit vous êtes locataire, soit propriétaire de votre résidence principale.
Erreur n° 1 : votre résidence principale n’est pas un actif
C’est une formule marketing destinée à marquer les esprits. Cette formule indique qu’un actif est un bien qui génère de la trésorerie. Et puisque votre résidence principale ne génère pas de loyer, c’est un passif.
En réalité, un actif est simplement un élément patrimonial avec une valeur économique positive. La résidence principale pour laquelle on rembourse des mensualités de prêt bancaire est un actif par définition, tant que le montant du prêt à rembourser est inférieur à la valeur du bien.
Pour éviter que la résidence principale soit un passif, il faut simplement lors de la revente ne pas vendre moins que le prix de son achat, auquel on ajoute les frais d’acquisition et les éventuels travaux. L’idéal étant bien entendu de vendre plus cher. La résidence principale constitue donc un actif tant que vous ne la revendez pas à perte.
Le contre-pied soutenu par Monsieur Kiyosaki est extrême, mais il n’est cependant pas dénué de sens dans certaines circonstances. En effet, si votre emprunt vous coûte plus cher que le loyer de votre location, vous allez réduire votre capacité d’endettement dédiée à vos investissements, et donc réduire l’accélération de votre enrichissement par l’immobilier. C’est en ce sens de gestion de vos finances personnelles et de gestion de vos objectifs d’investissement que l’acquisition de votre résidence principale peut représenter un frein, mais en aucun cas un passif.
Il n’y a donc pas de débat sur le fait que la résidence principale soit un actif ou passif. Il s’agit d’un actif qui réduira parfois votre capacité à accumuler d’autres actifs générant un flux de trésorerie positif.
Erreur n° 2 : votre résidence principale ne vous fait pas gagner d’argent
Votre loyer en tant que locataire est forcément versé en pure perte, et que l’on soit locataire ou propriétaire, il faut supporter le coût de l’entretien de son bien. Lorsque l’on est propriétaire, une partie de la mensualité de prêt est constituée de capital. Ainsi, contrairement à votre loyer, vous capitalisez chaque mois, et vous constituez un capital progressivement. C’est une épargne forcée. Ainsi, si vous n’avez pas acheté un bien à un prix nettement supérieur à sa valeur de marché, vous accumulez un capital progressivement, et vous gagnez donc ce que vous auriez versé en pure perte si vous étiez locataire.
Concernant les impôts, vous supporterez en plus la taxe foncière en tant que propriétaire, ce qui n’est pas le cas en tant que locataire. Mais chaque mensualité de prêt ne sera pas fiscalisée, contrairement à vos loyers en tant qu’investisseur.
Ensuite, penser ne pas pouvoir gagner d’argent avec sa résidence principale située en France est une grossière erreur. C’est justement un des premiers leviers d’enrichissement pour les investisseurs qui débutent, et un très bon moyen de générer de la trésorerie. Il faut savoir que la résidence principale est exonérée d’impôt sur les plus-values. Cela signifie que si vous améliorez suffisamment un bien pour le revendre plus cher que le prix d’achat, vous allez générer un bénéfice. Ce bénéfice est une plus-value. Il n’est pas imposé en cas de revente si ce bien est effectivement votre résidence principale.
Nota : les théories de Monsieur Kiyosaki sont américaines et ne prennent pas en compte les particularités du marché français comme celle-ci.
Dans ce cas, votre résidence principale devient non seulement un actif, mais elle peut vous faire gagner de l’argent.
Déterminer si je dois acheter ou non ma résidence principale
Il est possible de déterminer si l’acquisition de votre résidence principale est à envisager ou s’il est préférable de patienter.
En réalité, la question de l’acquisition de votre résidence principale ne peut être résolue par une réponse standard qui serait valable pour tous. Ces théories manquent de discernement et de souplesse. Cette problématique doit être analysée au cas par cas, selon des critères simples :
- vos revenus,
- votre épargne disponible,
- votre localisation,
- vos projets.
Cela dépend de vos revenus
Si vos revenus sont confortables, il est vrai que la question ne se pose pas en ces termes, puisque vous allez pouvoir cumuler l’acquisition de votre résidence principale avec un ou plusieurs investissements locatifs.
Si vos revenus sont plus raisonnables, vous devez prendre en compte le fait que votre capacité d’endettement est limitée. Dans ce cas, il est vrai qu’il peut être judicieux de reporter l’acquisition de votre résidence principale, et de réussir à enchaîner quelques acquisitions et investissements locatifs sur des biens ciblés et à rendements suffisants.
Cela dépend de votre épargne disponible
C’est une évidence, mais le montant de votre épargne disponible change naturellement votre capacité à acquérir des biens immobiliers.
Avoir de la trésorerie est un gage de financement facilité, notamment pour l’acquisition d’une résidence principale où l’utilisation d’un apport rassure les banques, allège vos mensualités et préserve votre capacité d’emprunt.
Attention, avoir de la trésorerie disponible ne signifie pas nécessairement qu’elle doit être utilisée pour vos projets.
Cela dépend de la zone géographique de votre résidence
Selon votre lieu de vie, la réponse de l’acquisition de votre résidence principale peut varier.
Il est nécessaire de comparer le montant mensuel mobilisé entre une location et les mensualités de votre crédit (augmenté des dépenses liées au bien).
Dans une zone de province où le prix de l’immobilier est raisonnable, le montant de votre crédit sera inférieur ou équivalent à votre loyer. C’est donc une option rentable que d’acheter votre résidence principale.
Si vous résidez dans une grande ville où l’immobilier est plus cher que la moyenne française, vous allez devoir réaliser un effort d’épargne important, bien supérieur au prix d’une location, sauf à devoir réduire largement la surface de votre habitation. Cela limitera votre capacité d’endettement et votre qualité de vie.
Pour en savoir plus, vous pouvez utiliser un logiciel qui calcule la différence entre loyer et remboursement de prêt.
Cela dépend de vos projets à court terme
Une acquisition immobilière entraîne une certaine inertie. Les frais d’entrée sont élevés, sauf à réaliser une bonne affaire dès l’origine. Il est donc nécessaire de conserver un bien un minimum de temps pour au minimum amortir les frais engagés.
Si vous envisagez de déménager dans un délai court, l’acquisition n’est pas forcément à considérer, sauf à envisager une plus-value par l’amélioration du bien.
Il en va de même si à court terme vous envisagez un changement de profession, ou un projet entrepreneurial. L’achat de sa résidence principale est un frein dans une démarche d’entrepreneur qui, par définition, est une prise de risque, et pour lequel il convient de limiter vos charges récurrentes.
Cela dépend des opportunités qui s’offrent à vous
On notera deux types de projets et d’opportunités opposés :
- Le souhait de prendre des risques dans un projet d’entreprise. Il est recommandé d’éviter d’acheter.
- La possibilité de faire une véritable affaire immobilière. À l’opposé, il faut impérativement acheter.
J’ai déjà acheté ma résidence principale, comment faire pour investir à nouveau ?
Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, votre capacité d’endettement est sans doute impactée. Il existe toujours des possibilités pour retrouver de la marge dans votre endettement pour vous permettre d’investir.
Il est possible de revendre votre bien, de renégocier votre prêt ou d’attendre la fin du prêt.
Revendre votre bien
Vous encaissez le capital remboursé auprès de la banque, et vous retrouvez une location à un prix raisonnable, et surtout inférieur à vos mensualités de prêt. Vous disposez alors d’un apport et d’une ligne de crédit qui s’est dégagée.
Renégocier votre prêt
Vous pouvez renégocier votre prêt pour obtenir une diminution de vos mensualités, allonger votre durée d’emprunt et avoir un meilleur taux.
L’ensemble de ces facteurs peuvent dégager une capacité d’emprunt supérieure.
Attendre la fin du prêt
Vous attendez la fin de votre prêt, ce qui est judicieux si vous êtes en fin de prêt, car vous remboursez essentiellement du capital ; vous avez supporté la majeure partie de vos intérêts d’emprunt.
La renégociation n’est pas toujours judicieuse, car vous souscrivez un nouveau prêt et supportez de nouveau le coût des intérêts pour une plus grande part.
Attendre est la meilleure option, vous pouvez en profiter pour épargner un maximum et constituer un apport lorsque vous serez prêt à acquérir.
