Une société civile immobilière ou SCI, est une société qui permet à plusieurs personnes de gérer communément un ou plusieurs biens immobiliers, dans un but non commercial.
Chaque associé va faire un apport, soit en nature, c’est-à-dire un bien meuble ou immeuble, soit en numéraire, qui va leur donner droit à des parts sociales dans la SCI proportionnelles à leur apport. Un ou plusieurs gérants sera nommé par les associés, sachant qu’il peut s’agir d’un associé ou d’un tiers.
Quels sont les avantages de la SCI ?
Tout d’abord, la SCI permet de protéger le patrimoine de ses associés. En effet, il s’agit d’une personne morale et son patrimoine est distinct de celui de ses associés. Le bien immobilier est détenu par la SCI et non par les associés personnellement. Aussi, les créanciers devront d’abord se retourner contre la SCI et ne pourront intenter une action contre les associés que si son action contre la SCI est restée infructueuse. Les créanciers ne pourront saisir que les parts sociales. Les associés ont une responsabilité indéfinie et proportionnelle à leur part dans le capital social, mais ne sont pas solidaires entre eux ; les créanciers devront donc agir contre chaque associé de facon indépendante.
Ensuite, acquérir un bien par le biais d’une SCI permet de réunir les apports des associés, ce qui est un atout vis-à-vis des banques qui seront ainsi plus disposées à accorder un prêt bancaire. De plus, les charges locatives et frais inhérents au bien immobilier (coût d’entretien, eau et électricité, impôts locaux, etc) seront partagés entre les associés.
Par ailleurs, créer une SCI permet d’anticiper la transmission de son patrimoine immobilier. Ainsi, des parents pourront transmettre un bien à leurs enfants tout en continuant de le gérer. Ils apporteront le bien à la SCI et distribueront des parts sociales à leurs enfants, on parle alors de SCI familiale. Le bien immobilier rentrera donc dans le patrimoine de la SCI et sortira de celui des parents, ce qui permettra de réduire leur Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Une SCI est par défaut soumise au régime fiscal de l’impôt sur le revenu, elle est ainsi dite « transparente ». Ce sont donc les associés qui seront directement imposés sur les bénéfices réalisés par la SCI en déclarant leur quote-part de résultat dans leur déclaration d’impôt sur le revenu. Certaines dépenses telles que les frais de gestion, les taxes foncières et des dépenses de travaux, pourront venir en déduction. Ainsi, le cas échéant, le déficit pourra être imputé sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10.700 €, au-delà, l’excédent s’imputera sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En cas de vente d’un bien immobilier, les associés seront imposés sur l’eventuelle plus-value réalisée.
Mais les associés peuvent aussi choisir de soumettre la SCI au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés, elle est alors dite « opaque ». Le bénéfice imposable réalisé par la SCI sera calculé selon le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et soumis à l’Impôt sur les sociétés à hauteur de 15%. C’est la SCI qui paiera cet impôt, les associés eux ne seront pas imposés. En revanche, si la SCI distribue son bénéfice aux associés sous forme de dividendes, ces derniers constituent des revenus sur lesquels les associés seront imposés. Il y a donc une double imposition : au niveau de la SCI et au niveau de chaque associé.
Si vous souhaitez constituer une SCI, il est préférable de vous rapprocher de votre notaire afin qu’il prenne en charge tout le processus de création de la société qui requiert, comme pour toute autre société, des démarches juridiques et administratives assez complexes et notamment concernant la rédaction des statuts.
