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Les 10 règles incontournables pour l’achat d’une maison

L’achat d’un bien immobilier est un investissement conséquent, qui nécessite une bonne connaissance du marché et une préparation minutieuse en amont. Pour éviter les mauvaises surprises, voici les 10 points indispensables à connaître lors d’une acquisition de maison.

1. Définir précisément son budget

Pour estimer de façon précise votre budget, vous devez tenir compte à la fois du montant de votre apport personnel et de votre capacité d’endettement.

Il s’agit de votre premier achat ? En vous rapprochant de votre banque, ou en faisant appel à un courtier, vous pourrez obtenir des informations sur les différentes aides réservées aux primo-accédants, comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt accession d'Action Logement, ou les aides financières accordées par certaines collectivités locales.

Le prix du bien immobilier ne peut à lui seul servir de base pour calculer votre budget. Vous devez aussi tenir compte des frais d’acquisition, qui comprennent notamment les frais d’agence si vous achetez votre maison par le biais d’une agence immobilière, ainsi que les frais de notaire. N’oubliez pas non plus les frais liés au déménagement, qui peuvent être élevés.

Si vous contractez un crédit immobilier, il vous faut également intégrer au calcul de votre budget le coût de l’assurance emprunteur et les frais de garantie.

2. Lister les critères de recherche

Une fois que vous vous êtes assuré de la faisabilité financière de votre projet, prenez le temps de lister vos critères de recherche pour sélectionner les annonces susceptibles de correspondre à vos attentes.

En premier lieu, définissez un périmètre de recherche en fonction de la localisation souhaitée, puis établissez les caractéristiques attendues de votre future maison : le nombre de pièces, le terrain extérieur, la surface minimale, etc.

Prenez le temps de distinguer les critères qui sont indispensables pour vous, de ceux sur lesquels vous pourriez faire des concessions. Au fil de vos recherches, vous serez probablement amené à faire quelques ajustements, et avoir en tête ces critères indispensables vous permettra de ne pas perdre de vue vos attentes de départ.

3. S’assurer que le prix correspond au marché

Vous avez repéré une maison qui semble remplir tous vos critères ? Même si le moment n’est pas encore venu de faire une offre d’achat, il est d’ores et déjà possible d’entreprendre quelques démarches pour savoir si son prix de vente correspond à la réalité du marché.

Pour réaliser une estimation immobilière basée sur les caractéristiques de la maison, vous pouvez par exemple consulter la base de données Demandes de valeurs foncières, qui recense toutes les transactions immobilières réalisées en France au cours des 5 dernières années. Autre outil disponible : le service Patrim, mis à disposition par la Direction générale des finances publiques. Vous pouvez également contacter la Chambre des notaires de votre département.

4. Vérifier l’état général de la maison

L’étape des visites débute, et vous avez enfin l’impression que votre projet immobilier commence à se concrétiser. C’est le moment de faire preuve d’une grande vigilance pour éviter les désillusions après l’achat.

Lors de la visite, vous devez prêter attention à différents points pour connaître l’état général de la maison. Commencez par vérifier l’absence de fissures sur les façades extérieures, et assurez-vous du bon état des sols, de la toiture, des plafonds et des murs. Renseignez-vous sur l’année de construction de la maison, ainsi que sur son orientation et sur la raison de sa mise en vente.

Notez la présence ou non de volets, de double vitrage, et interrogez le propriétaire ou l’agence sur l’existence éventuelle de ponts thermiques. L’état de la plomberie et celui de l’installation électrique sont également des points très importants, de même que le type de chauffage, le nombre de radiateurs, de prises électriques ou encore le système de ventilation. Pensez aussi à relever les dimensions du garage pour savoir s’il est adapté à votre véhicule.

Quoiqu’il en soit, si vous envisagez de faire une offre d’achat, il est vivement recommandé de visiter la maison une deuxième fois, de préférence à une heure différente pour s’assurer que l’environnement est calme à tout moment de la journée.

5. Estimer le montant des travaux

Les travaux peuvent faire considérablement augmenter le prix d’achat d’un bien immobilier, aussi est-il important d’estimer leur montant avant de prendre une décision.

Renseignez-vous tout d’abord sur les éventuels travaux de rénovation déjà menés dans la maison que vous envisagez d’acheter, et demandez si besoin à voir les factures. Si vous envisagez de réaliser des travaux, que ce soit pour moderniser la cuisine ou pour remplacer la baignoire par une douche, faites établir des devis par plusieurs artisans.

À savoir : la réalisation de travaux par le vendeur ou encore l’obtention d’un devis peuvent figurer parmi les clauses suspensives du compromis de vente.

6. Se renseigner sur l’environnement de la maison

Si la maison en elle-même est bien entendu au cœur de vos préoccupations, vous ne devez pas perdre de vue l’importance de l’environnement. En fonction de vos besoins, renseignez-vous sur les transports en commun existants, les différentes infrastructures ou encore la présence de commerces à proximité.

Vous pouvez aussi vous rendre à la mairie pour connaître les éventuels projets de construction autour de la maison.

7. Consulter le plan cadastral

Le plan cadastral, qui est consultable en ligne ou à la mairie, fournit des renseignements précieux sur votre future maison. Vous pourrez ainsi vérifier l’empreinte au sol de la maison, ainsi que les limites du terrain.

Si le garage ou la véranda ne figurent pas sur le plan cadastral, il y a lieu de vous inquiéter, car ils ont probablement dans ce cas été construits sans autorisation (permis de construire ou déclaration préalable). Le plan cadastral vous renseignera également sur l’existence d’un éventuel droit de passage sur votre terrain.

8. Prendre connaissance des diagnostics immobiliers

Plusieurs diagnostics immobiliers doivent obligatoirement vous être fournis par le vendeur et annexés au compromis de vente, comme le constat de risque d'exposition au plomb, l'état des risques naturels et technologiques ou encore l’état d’amiante.

Toutefois, lors de la visite, le vendeur est uniquement tenu de porter à votre connaissance le diagnostic de performance énergétique (DPE). L’annonce doit notamment mentionner la classe climat et la classe énergie du logement, ainsi que les charges de chauffage, 3 éléments déterminés par le DPE.

9. Connaître le montant des taxes

Avant de vous engager, renseignez-vous sur le montant des impôts locaux : la taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont à prendre en compte dans votre budget, et viennent s’ajouter au montant des mensualités de votre crédit immobilier.

10. Faire une offre d’achat juste

Vous avez décidé de faire une offre d’achat ? Si le prix de vente est théoriquement toujours négociable, une offre trop basse peut faire échouer votre projet immobilier.

Dans un premier temps, vous pouvez utiliser les différentes bases de données mentionnées plus haut pour évaluer la maison, mais il vous faut aussi tenir compte de certains indices. Ainsi, un bien en vente depuis plusieurs mois pourra plus facilement être négocié, de même qu’une maison nécessitant des travaux importants. Un mauvais DPE (classe F ou G) est également un levier de négociation.

FAQ

Comment définir précisément son budget pour l’achat d’une maison ?
Avant de commencer à chercher une maison, il est important de définir un budget précis en déterminant le montant que vous pouvez vous permettre de dépenser pour votre achat immobilier, et en prenant en compte les coûts supplémentaires (frais de notaire, taxes, assurances).
Comment lister les critères de recherche pour l’acquisition d’une maison ?
Lors de l'acquisition d'une maison, il est important de déterminer votre budget et le type de financement à utiliser, et d'évaluer les caractéristiques du bien et de l'environnement que vous souhaitez en fonction de vos attentes et besoins.
Comment s’assurer que le prix correspond au marché de l'immobilier ?
Pour s'assurer que le prix d'une propriété correspond au marché, il est essentiel de comparer le prix à celui des propriétés similaires dans le même quartier, d'évaluer le prix en fonction des tendances du marché immobilier local, et d'obtenir une estimation professionnelle de sa valeur.
Comment vérifier l’état général d'une maison ?
Pour vérifier l'état général d'une maison, il est nécessaire de regarder l'état des murs, des plafonds et des sols pour vous assurer qu'ils ne sont pas endommagés, de vérifier que les installations électriques, le chauffage et la plomberie fonctionnent correctement, et d'inspecter l'état des fenêtres et des portes.
Comment estimer le montant des travaux d'une maison ?
Pour estimer le montant des travaux d'une maison, il est essentiel de déterminer le type et l'étendue des travaux à effectuer, de comparer les devis des différents artisans et de choisir le meilleur rapport qualité/prix.
Comment se renseigner sur l’environnement d'une maison lors d'un achat immobilier ?
Avant de procéder à l'achat d'une maison, il est fortement recommandé de se renseigner sur les services à proximité (transports, écoles, commerces...), l'état des voies d'accès et des réseaux (électricité, eau, gaz), et les éventuelles nuisances sonores et environnementales.
Comment consulter le plan cadastral d'une maison ?
Le plan cadastral est un document consultable gratuitement en ligne sur cadastre.gouv.fr, au centre des impôts ou à la mairie auprès des services de l'urbanisme. Vous devrez fournir des informations sur la maison, telles que l'adresse et le numéro de parcelle.
Comment obtenir les diagnostics immobiliers du vendeur d'une maison ?
Afin de s'assurer que la maison est en bon état, il est important de demander les diagnostics immobiliers récents et à jour au vendeur qui doit vous les fournir. Vérifiez que les diagnostics immobiliers couvrent l'électricité, le chauffage et la plomberie, qu'ils ont été réalisés par un professionnel qualifié, et qu'ils n'indiquent aucun problème majeur.
Comment obtenir le montant des impôts locaux lors de l'achat d'une maison ?
Il est nécessaire de connaître le taux d'imposition local appliqué à la maison et la valeur foncière de la maison, de vérifier si des exemptions et abattements fiscaux sont applicables. Le montant des impôts locaux peut être calculé en multipliant le taux d'imposition local par la valeur foncière de la maison, moins les abattements et exemptions fiscaux applicables.
Quels sont les éléments à prendre pour faire une offre d'achat pour une maison ?
La taille et la superficie de la maison, le prix des maisons vendues dans le quartier, la localisation et la proximité des commodités, la date de construction et l'état général de la maison, les taxes foncières et les frais d'acquisition sont des facteurs importants qui influent sur le prix d'une maison au moment de faire une offre d'achat.