L’achat d’un bien immobilier est un investissement conséquent, qui nécessite une bonne connaissance du marché et une préparation minutieuse en amont. Pour éviter les mauvaises surprises, voici les 10 points indispensables à connaître lors d’une acquisition de maison.
1. Définir précisément son budget
Pour estimer de façon précise votre budget, vous devez tenir compte à la fois du montant de votre apport personnel et de votre capacité d’endettement.
Il s’agit de votre premier achat ? En vous rapprochant de votre banque, ou en faisant appel à un courtier, vous pourrez obtenir des informations sur les différentes aides réservées aux primo-accédants, comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt accession d'Action Logement, ou les aides financières accordées par certaines collectivités locales.
Le prix du bien immobilier ne peut à lui seul servir de base pour calculer votre budget. Vous devez aussi tenir compte des frais d’acquisition, qui comprennent notamment les frais d’agence si vous achetez votre maison par le biais d’une agence immobilière, ainsi que les frais de notaire. N’oubliez pas non plus les frais liés au déménagement, qui peuvent être élevés.
Si vous contractez un crédit immobilier, il vous faut également intégrer au calcul de votre budget le coût de l’assurance emprunteur et les frais de garantie.
2. Lister les critères de recherche
Une fois que vous vous êtes assuré de la faisabilité financière de votre projet, prenez le temps de lister vos critères de recherche pour sélectionner les annonces susceptibles de correspondre à vos attentes.
En premier lieu, définissez un périmètre de recherche en fonction de la localisation souhaitée, puis établissez les caractéristiques attendues de votre future maison : le nombre de pièces, le terrain extérieur, la surface minimale, etc.
Prenez le temps de distinguer les critères qui sont indispensables pour vous, de ceux sur lesquels vous pourriez faire des concessions. Au fil de vos recherches, vous serez probablement amené à faire quelques ajustements, et avoir en tête ces critères indispensables vous permettra de ne pas perdre de vue vos attentes de départ.
3. S’assurer que le prix correspond au marché
Vous avez repéré une maison qui semble remplir tous vos critères ? Même si le moment n’est pas encore venu de faire une offre d’achat, il est d’ores et déjà possible d’entreprendre quelques démarches pour savoir si son prix de vente correspond à la réalité du marché.
Pour réaliser une estimation immobilière basée sur les caractéristiques de la maison, vous pouvez par exemple consulter la base de données Demandes de valeurs foncières, qui recense toutes les transactions immobilières réalisées en France au cours des 5 dernières années. Autre outil disponible : le service Patrim, mis à disposition par la Direction générale des finances publiques. Vous pouvez également contacter la Chambre des notaires de votre département.
4. Vérifier l’état général de la maison
L’étape des visites débute, et vous avez enfin l’impression que votre projet immobilier commence à se concrétiser. C’est le moment de faire preuve d’une grande vigilance pour éviter les désillusions après l’achat.
Lors de la visite, vous devez prêter attention à différents points pour connaître l’état général de la maison. Commencez par vérifier l’absence de fissures sur les façades extérieures, et assurez-vous du bon état des sols, de la toiture, des plafonds et des murs. Renseignez-vous sur l’année de construction de la maison, ainsi que sur son orientation et sur la raison de sa mise en vente.
Notez la présence ou non de volets, de double vitrage, et interrogez le propriétaire ou l’agence sur l’existence éventuelle de ponts thermiques. L’état de la plomberie et celui de l’installation électrique sont également des points très importants, de même que le type de chauffage, le nombre de radiateurs, de prises électriques ou encore le système de ventilation. Pensez aussi à relever les dimensions du garage pour savoir s’il est adapté à votre véhicule.
Quoiqu’il en soit, si vous envisagez de faire une offre d’achat, il est vivement recommandé de visiter la maison une deuxième fois, de préférence à une heure différente pour s’assurer que l’environnement est calme à tout moment de la journée.
5. Estimer le montant des travaux
Les travaux peuvent faire considérablement augmenter le prix d’achat d’un bien immobilier, aussi est-il important d’estimer leur montant avant de prendre une décision.
Renseignez-vous tout d’abord sur les éventuels travaux de rénovation déjà menés dans la maison que vous envisagez d’acheter, et demandez si besoin à voir les factures. Si vous envisagez de réaliser des travaux, que ce soit pour moderniser la cuisine ou pour remplacer la baignoire par une douche, faites établir des devis par plusieurs artisans.
À savoir : la réalisation de travaux par le vendeur ou encore l’obtention d’un devis peuvent figurer parmi les clauses suspensives du compromis de vente.
6. Se renseigner sur l’environnement de la maison
Si la maison en elle-même est bien entendu au cœur de vos préoccupations, vous ne devez pas perdre de vue l’importance de l’environnement. En fonction de vos besoins, renseignez-vous sur les transports en commun existants, les différentes infrastructures ou encore la présence de commerces à proximité.
Vous pouvez aussi vous rendre à la mairie pour connaître les éventuels projets de construction autour de la maison.
7. Consulter le plan cadastral
Le plan cadastral, qui est consultable en ligne ou à la mairie, fournit des renseignements précieux sur votre future maison. Vous pourrez ainsi vérifier l’empreinte au sol de la maison, ainsi que les limites du terrain.
Si le garage ou la véranda ne figurent pas sur le plan cadastral, il y a lieu de vous inquiéter, car ils ont probablement dans ce cas été construits sans autorisation (permis de construire ou déclaration préalable). Le plan cadastral vous renseignera également sur l’existence d’un éventuel droit de passage sur votre terrain.
8. Prendre connaissance des diagnostics immobiliers
Plusieurs diagnostics immobiliers doivent obligatoirement vous être fournis par le vendeur et annexés au compromis de vente, comme le constat de risque d'exposition au plomb, l'état des risques naturels et technologiques ou encore l’état d’amiante.
Toutefois, lors de la visite, le vendeur est uniquement tenu de porter à votre connaissance le diagnostic de performance énergétique (DPE). L’annonce doit notamment mentionner la classe climat et la classe énergie du logement, ainsi que les charges de chauffage, 3 éléments déterminés par le DPE.
9. Connaître le montant des taxes
Avant de vous engager, renseignez-vous sur le montant des impôts locaux : la taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont à prendre en compte dans votre budget, et viennent s’ajouter au montant des mensualités de votre crédit immobilier.
10. Faire une offre d’achat juste
Vous avez décidé de faire une offre d’achat ? Si le prix de vente est théoriquement toujours négociable, une offre trop basse peut faire échouer votre projet immobilier.
Dans un premier temps, vous pouvez utiliser les différentes bases de données mentionnées plus haut pour évaluer la maison, mais il vous faut aussi tenir compte de certains indices. Ainsi, un bien en vente depuis plusieurs mois pourra plus facilement être négocié, de même qu’une maison nécessitant des travaux importants. Un mauvais DPE (classe F ou G) est également un levier de négociation.
