Lorsque l’on souhaite mettre en location un bien immobilier, il est nécessaire d’établir au préalable un contrat de bail qui va encadrer les obligations des parties : le propriétaire, dit « bailleur », et le locataire, dit « preneur ».
Quelles diffférences en un bail sous seing privé et un bail notarié ?
Deux options sont alors possibles pour établir ce contrat : le bail sous sein-privé et le bail notarié.
- Le bail sous seing-privé est rédigé et signé par les parties entre elles. Depuis la loi Allur de 2014, des clauses obligatoires sont prévues dans chaque bail d’habitation pour les locations à titre de résidence principale, meublée ou non-meublée. Des modèles type de bail sont d’ailleurs disponibles en ligne et il suffit de compléter ce document en y ajoutant les informations relatives au bailleur, au locataire et au logement loué. Attention, il faut veiller à ce que cette trame soit juridiquement à jour, et suffisament efficace.
- Le bail notarié est un acte authentique, il est donc rédigé et signé par le notaire et les parties.
Le notaire délivrera au bailleur une copie exécutoire (copie authentique ayant force exécutoire qui pourra être remise à l’huissier de justice pour obtenir l’exécution du contrat) qui permettra au propriétaire d’obliger son locataire à respecter ses obligations, et ce sans avoir à faire appel à un juge. Ainsi, en cas par exemple de non-paiement des loyers, le propriétaire bailleur transmettra ainsi la copie exécutoire à un huissier de justice en vue des poursuites et du recouvrement des impayés.
Pourquoi choisir le bail notarié ?
Choisir le bail notarié, c’est assurer la sécurité juridique des parties, tant le locataire que le propriétaire.
En effet, il est du devoir du notaire de veiller à l’exactitude des informations figurant dans le contrat de bail et de s’assurer que le contrat soit équitable, c’est-à-dire protège les intérêts à la fois du bailleur et du preneur.
En signant un bail notarié, s’agissant d’un acte authentique, le locataire est certain de signer un bail contenant toutes les garanties que peut lui offrir la loi. Par ailleurs, il est certain que les sommes versées sont exactes et ne pourront pas être contestées par le propriétaire.
De son côté, le propriétaire est également assuré que le bail respecte la réglementation en vigueur, ce qui est d’autant plus important que certains manquements engagent la responsabilité du propriétaire et sont parfois sanctionnés pénalement.
Choisir le bail notarié est donc plus sécurisant, pour le locataire comme pour le propriétaire, et permet d’accélérer la procédure judiciaire si aucun accord amiable n’a pu être trouvé entre les parties.
Quant au coût de la rédaction d’un bail notarié, il sera partagé pour moitié entre le bailleur et le preneur. Les honoraires du notaire dépendront du montant du loyer :
- S’agissant d’un bail d’habitation ou d’un bail professionnel, les émoluments s’élèvent à un demi-mois de loyer, auquel il faut ajouter la TVA ;
- S’il s’agit d’un bail commercial, les honoraires du notaire sont librement fixés dans une convention d’honoraires conclue entre le notaire et les parties ;
- Enfin, s’il s’agit d’un bail rural, il faut distinguer selon qu’il s’agit d’un bail à ferme, à nourriture ou à métayage, ou bien s’il s’agit d’un bail empythéotique.
- Pour un bail à ferme, à nourriture ou à métayage, si le bail est prorogé ou renouvellé, le coût est fixe et s’élève à 57,69 €. En revanche, s’il s’agit d’un premier bail, le coût variera selon un barême « proportionnel au montant cumulé des loyers des trois premières années augmentés des charges, et de la moitié des loyers des années suivantes augmentés des charges ».
- Pour un bail emphytéotique, conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans, les émoluements du notaire seront « proportionnels à la sommes retenue pour les besoins de la publicité foncière ».
Aussi, avant de signer un bail d’habitation, pensez à l’acte authentique, et ce qui est aussi valable pour un bail rural, professionnel ou commercial, qui sont des contrats parfois complexes.
