L’achat d’un bien immobilier est toujours assorti du paiement de frais d’acquisition. C’est donc un budget non négligeable que vous devez prendre en compte lorsque vous envisagez de devenir propriétaire d’un logement. Les frais de notaire sont évalués entre 7 et 8 % du prix d’achat du bien, si vous achetez dans de l’ancien, tandis qu’ils varient entre 2 et 3 % si vous faites l’acquisition d’un bien neuf ou en VEFA. Quelles sont les conditions permettant de profiter de frais réduits ? Décryptage.
À quoi correspondent les frais de notaire ?
Les frais d’acquisition se répartissent de la manière suivante.
La taxe de publicité foncière (TPF)
Cette taxe est destinée aux départements, aux communes et à l’État. Le pourcentage appliqué sur le prix du bien immobilier varie en fonction de deux critères : le département où il est situé et l’état du bien, à savoir s’il s’agit d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement, ou d’un bien ancien. C’est surtout ce 2e critère qui détermine l’application d’un taux normal (maximum 5,81 %) ou d’un taux réduit (maximum 0,71 %).
Enfin, il faut tenir compte des frais d’assiette et de recouvrement qui représentent un pourcentage du droit départemental et dont le montant maximal est de 2,37 % pour le taux normal et de 2,14 % pour le taux réduit.
Les frais et débours
Il s’agit de l’ensemble des frais que le notaire doit engager pour constituer le dossier d’achat du bien immobilier (frais de photocopie, rémunération d’intervenants…).
Les émoluments du notaire
Ils représentent la rémunération du notaire, en tant qu’officier public, lorsqu’il authentifie un acte de vente. Ils sont encadrés par l’État et sont calculés en fonction du montant du bien.
Un taux différent est appliqué selon les tranches ci-dessous :
- 3,870 % jusqu’à 6 500 €
- 1,596 % de 6 501 € à 17 000 €
- 1,064 % de 17 001 à 60 000 €
- 0,799 % au-delà de 60 001 €
De plus, depuis le 1er janvier 2021 (décret n° 2020-179 du 28 février 2020), les notaires peuvent choisir de pratiquer une remise sur leurs honoraires, d’un maximum de 20 %, sur les tranches supérieures ou égales à 100 000 € (article R. 444-10 du Code de commerce). Cette remise doit être appliquée à tous les clients de l’étude notariale.
La contribution de sécurité immobilière
Cette taxe existe depuis le 1er janvier 2013 (articles 878 et 879 du Code général des impôts). Son montant représente 0,10 % de la valeur du bien objet de la vente. Elle permet de rémunérer le chef de service du bureau des hypothèques.
Quels sont les biens qui sont soumis aux frais de notaire à taux normal ?
Pour l’administration fiscale, il s’agit de tous les logements, appartement dans un immeuble collectif ou maison individuelle, qui ont déjà fait l’objet d’un transfert de propriété par vente, donation ou succession. C’est également le cas pour ceux dont la date de fin des travaux d’achèvement a plus de 5 ans. Ils sont alors soumis à des frais de notaire oscillant entre 7 et 8 %.
Quelles sont les conditions requises pour bénéficier du taux réduit ?
Pour prétendre au taux réduit pour les frais de notaire, soit 2 à 3 % du prix total de votre achat, vous devez acheter un logement neuf, appartement ou maison individuelle, ou en VEFA.
Acheter un bien neuf
L’article 257 du Code général des impôts en donne la définition suivante : « Sont considérés comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf ».
Il faut savoir que la liste des travaux permettant de décider que le logement a été rendu à l’état neuf est précise et très restrictive.
Elle concerne :
- Les travaux de gros œuvre
Ils doivent avoir participé à la remise à neuf de la majorité des fondations ou des éléments entrant dans la résistance et la solidité des ouvrages. Le ravalement de la façade n’est pas pris en compte, mais seulement les travaux qui ont pour objectif la consistance de la façade.
- Les travaux de second œuvre
Ils sont définis par décret et doivent concerner les deux tiers de certains planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations électriques, sanitaires ou de chauffage…
Acheter en VEFA
Il s’agit d’une vente en état futur d’achèvement. Cela signifie que vous faites l’acquisition d’un logement sur plan. Les travaux de construction ne sont donc pas achevés au moment de la signature de l’acte authentique, et la plupart du temps ils ne sont même pas entamés.
Le paiement est échelonné suivant l’avancement des travaux et ne peut pas dépasser certains plafonds du prix total :
- 35 % au moment de l’achèvement des fondations
- 70 % lorsque le logement est hors d’eau
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble
En revanche, les frais de notaire sont à régler le jour de la signature de l’acte définitif de vente de votre logement en VEFA.
