Un projet de construction peut se concrétiser par l’achat d’un terrain dans un lotissement pour y faire bâtir sa maison. Si la vie en lotissement est source de multiples avantages, il faut savoir que ce choix d’habitat exige le respect d’un certain nombre d’obligations qui peuvent être assez contraignantes. C’est pourquoi il est toujours préférable d’en être averti avant de prendre une décision. Voici les points incontournables à ne pas négliger lors de l'achat d'un terrain dans un lotissement.
Qu’est-ce qu’un lotissement ?
Selon l’article L442-1 du Code de l’urbanisme, il s’agit de la division d’un terrain en plusieurs propriétés destinées à être commercialisées par un lotisseur pour être bâties. Ce dernier prend en charge la majeure partie des travaux d’aménagement et d’accessibilité et vous apporte de solides garanties.
Les propriétaires d’une parcelle dans un lotissement sont appelés des « colotis ». S’il comporte des espaces et des équipements communs, tous les colotis doivent s’acquitter des charges y afférent.
La gestion de ces espaces communs est assurée par l’association syndicale libre (ASL) ; les frais de constitution de cette association sont pris en charge par le lotisseur. Elle fonctionne de la même manière qu’un conseil syndical dans un immeuble.
L’ASL peut être constituée même si les travaux concernant les espaces communs ne sont pas terminés. Elle veillera à ce que le lotisseur remplisse ses obligations contractuelles. Enfin, une ASL peut proposer à la commune une rétrocession des espaces communs pour qu’elle en assure l’entretien.
Quelles sont les informations indispensables avant d’acheter un terrain dans un lotissement ?
Vous avez trouvé la parcelle qui vous convient et vous vous apprêtez à concrétiser votre choix. Avant la signature de l’avant-contrat, vous devez prendre le temps de lire attentivement les clauses du cahier des charges et le règlement du lotissement. En effet, ces deux documents vous permettront de prendre connaissance des obligations auxquelles vous serez soumis non seulement au moment de la construction de votre maison, mais aussi dans votre vie quotidienne au sein du lotissement.
Le cahier des charges
Le cahier des charges est un document contractuel rédigé par le lotisseur et qui doit être remis à chaque propriétaire. Il comporte des règles de droit privé qui ont pour objectif d’organiser la vie collective au sein du lotissement. Il s’impose dans les rapports entre le lotisseur et les colotis, ainsi qu’entre les colotis.
Le cahier des charges détaille l’ensemble des parties et équipements communs et la contribution de chaque propriétaire à leur entretien.
Il comprend généralement des impératifs relatifs aux couleurs et aux matériaux autorisés pour les portes et les volets, et parfois certaines restrictions rattachées à l’exercice d’activités professionnelles ou commerciales.
Selon l’article L442-10, al. 1 du Code de l’urbanisme, toute modification dans un cahier des charges nécessite l’assentiment d’une majorité qualifiée de colotis. Cependant, pendant les 5 ans qui suivent la date d’achèvement du lotissement, si le lotisseur possède encore un lot constructible, il est en droit de s’opposer à la modification demandée.
Le règlement
Les principes contenus dans le règlement ne sont pas contractuels puisqu’ils n’émanent pas de l’expression de la volonté des colotis.
Il s’agit d’un document de droit public qui comporte des règles d’urbanisme applicables au lotissement et opposables aux autorisations d’urbanisme. On y trouve, par exemple, l’emprise au sol maximale autorisée, les hauteurs faîtières à respecter, les distances par rapport aux voies, aux emprises publiques et aux limites séparatives entre deux lots, les surfaces réservées aux espaces verts, l’aspect extérieur des constructions…
Comment se déroule l’acquisition d’un terrain dans un lotissement ?
Première phase : la signature d’un avant-contrat avec le vendeur
À partir du moment où le vendeur a obtenu le permis d’aménager et avant même qu’il n’ait commencé les travaux, il est en mesure de commercialiser les lots. Il peut alors vous proposer la signature d’une promesse unilatérale de vente qui doit comporter le numéro du lot réservé, sa surface, son prix et son délai de livraison.
Ce document n’engage que le vendeur, responsable des opérations de viabilisation, qui est tenu de vous vendre le lot que vous avez sélectionné. De votre côté, vous ne prenez pas l’engagement d’acheter. Vous bénéficiez seulement d’une option, parfois soumise à une indemnité d’immobilisation dont le montant ne peut pas excéder 5 % du prix du lot (article R. 442-12 du Code de l’urbanisme). Cette somme est bloquée jusqu’à la signature effective du contrat de vente.
Deuxième phase : la signature de l’acte authentique
Avant de procéder à la signature de l’acte authentique, votre notaire vérifiera que le permis d’aménager est définitif, c’est-à-dire qu’il ne peut plus faire l’objet d’un recours des tiers ou du retrait administratif.
Le vendeur doit fournir un certain nombre de documents qui seront annexés à l’acte d’achat, parmi lesquels on peut citer :
- l’arrêté de permis d’aménager délivré par la mairie ;
- le règlement du lotissement ;
- le cahier des charges ;
- les statuts de l’association syndicale libre (ASL) qui gérera les parties communes.
Le lotisseur est également tenu de transmettre à chaque acquéreur un plan de bornage définitif, l’attestation de surface de plancher et l’étude géotechnique qui est obligatoire depuis 2020 dans les zones exposées à un retrait-gonflement des argiles.
L’attestation de surface de plancher sur votre lot devra figurer dans le dossier que vous constituerez pour obtenir le permis de construire.
