La division parcellaire ou division foncière est une opération qui se pratique couramment notamment dans le but de diviser une propriété pour vendre une parcelle de terrain ou lors d'un partage successoral. Toutefois, il faut savoir que cette démarche est encadrée par des règles très strictes, notamment en matière d’urbanisme. Pour être menée à bien, elle nécessite donc de respecter des étapes essentielles.
En quoi consiste une division parcellaire ?
Une division parcellaire ou division foncière consiste à diviser un terrain en plusieurs parcelles afin d’obtenir des entités cadastrales autonomes. Les raisons de procéder à cette division sont diverses :
- la réalisation d’une plus-value plus intéressante en vendant différents terrains plutôt qu’un seul ;
- la construction d’un bien immobilier sur une partie du terrain en vue de le vendre ou de le louer ;
- des difficultés financières pour assurer l’entretien de l’intégralité d’un grand terrain ;
- le financement d’un projet, sans avoir besoin d’emprunter.
Cette procédure se déroule en plusieurs étapes.
Vérifiez la faisabilité de la division foncière
Pour vous assurer que la division parcellaire projetée est possible, vous devez consulter en mairie :
- Le PLU (Plan local d’urbanisme) de votre commune
Ce document d’urbanisme, qui remplace petit à petit le POS (Plan d’occupation des sols), fixe les règles générales d’utilisation des sols pour l’ensemble d’un territoire communal ou intercommunal. Il vous permet ainsi de savoir si la division parcellaire que vous envisagez de faire est conforme aux règles locales d’urbanisme.
- Le PPRN (Plan de prévention des états et risques naturels)
Si votre commune est concernée, le PPRN est annexé au PLU. Il s’agit d’un document de planification qui réglemente l’usage des sols en fonction des risques naturels prévisibles auxquels ils sont soumis. En raison de ceux qui sont détectés (inondations, mouvements de terrain, feux de forêt, avalanches…), il peut exister une interdiction de construire ou l’obligation de mettre en œuvre des mesures de prévention, de protection et de sauvegarde.
De plus, dans la mesure où votre terrain se situe à proximité d’un monument historique ou près d’une zone classée, vous devez obtenir l’avis d’un architecte des bâtiments de France.
Faites une demande de certificat d’urbanisme opérationnel
Cette démarche n’est pas obligatoire. Cependant, elle peut s’avérer très utile, car ce document va vous permettre d’appréhender toutes les possibilités de découpage autorisées, conformément aux lois locales d’urbanisme. Il a une durée de validité de 18 mois à compter de la date de sa délivrance et il peut être prolongé pendant un an.
Le certificat d’urbanisme opérationnel présente également l’avantage :
- de fournir des informations stables ;
- de vous garantir que l’autorisation d’urbanisme déposée pendant sa durée de validité sera instruite selon les règles en vigueur à la date de sa délivrance ;
- de vous protéger du droit de préemption durant toute sa durée de validité.
Faites appel à un géomètre-expert
Le géomètre-expert est le seul professionnel qualifié pour établir un DMPC (Document modificatif du parcellaire cadastral). Ce document officiel est obligatoire lorsqu’il y a une division foncière, ce qui entraîne un changement de limites de propriété. Il indique les délimitations de chaque parcelle créée et leur attribue de nouveaux numéros, ce qui permet de mettre à jour le cadastre. Le géomètre-expert précise également sur le DMPC les servitudes existantes et futures pour l’accessibilité à chacun des lots et leurs raccordements aux différents réseaux (eau, électricité, gaz…). Enfin, il vous remet un procès-verbal d’abornement et délivre une copie de ce document à chaque propriétaire des terrains qui jouxtent le vôtre.
Entamez vos démarches administratives
Elles diffèrent selon les critères suivants :
- détachement d’un ou plusieurs lots en vue de construire avec ou sans aménagement ;
- terrain situé ou non dans une zone protégée.
En fonction de votre projet, vous devrez soit faire une déclaration préalable (DP) soit déposer un permis d’aménager (PA).
En revanche, vous ne serez pas soumis à la déclaration préalable si la division de votre terrain :
- est autorisée dans le cadre d’une opération d’aménagement autorisé ;
- s’effectue dans le cadre d’une opération d’aménagement foncier rural ;
- résulte d’un bail rural que vous avez consenti à un agriculteur.
Quelle est la fiscalité liée à la division parcellaire ?
Le jour où vous vendrez un des lots nouvellement créés, vous devrez vous acquitter :
- d’un impôt sur le revenu au taux de 19 % sur la plus-value nette réalisée, quel que soit le montant de la transaction ;
- plus des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Néanmoins, il existe un principe de dégressivité. Dès lors, si vous conservez votre bien :
- pendant 22 ans, vous ne paierez pas d’impôts sur le revenu sur la plus-value ;
- pendant 30 ans, vous bénéficierez d’une exonération totale de prélèvements sociaux sur la plus-value.
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