Lors d’un achat immobilier, il existe un certain nombre de frais à supporter par l’acquéreur qui s’ajouteront au prix d’acquisition. En effet, l’article 1593 du Code civil prévoit que l’acquéreur supporte par défaut la charge des frais d’acte. Il est important de savoir à combien ces frais s’élèvent pour connaître l’enveloppe totale de votre projet, et connaître le coût de revient de votre acquisition.
Les frais d’acquisition d’un bien immobilier représentent environ 7 à 8 % du prix d’acquisition. Pour connaître une évaluation relativement précise de ces frais, le plus simple est d’aller sur le simulateur disponible sur notaires.fr, le site officiel des Notaires de France.
On appelle improprement les frais d’acquisition « frais de notaire ». Ces frais s’ajoutent au prix d’achat convenu entre le vendeur et l’acquéreur. Ils sont essentiellement constitués d’impôts, qui se répartissent entre l’État et les collectivités locales selon le cas. Seule une petite part revient au notaire. Ces frais d’acquisition sont réglementés par l’état (article 683 du Code général des impôts), et sont répartis de la façon suivante : impôts et taxes, frais et débours, émolument et formalités.
Les impôts et taxes lors d’une vente immobilière
Les impôts et les taxes sont appelés droits d’enregistrement. Ils sont dus lors de toute vente immobilière. Le notaire a pour mission d’en assurer la collecte pour le compte du trésor public. Le montant de cette fiscalité varie en fonction du type d’acte, de bien, de sa localisation et de la valeur du montant d’acquisition.
Dans l’immobilier ancien
Lorsque vous achetez un bien « ancien », c’est-à-dire non neuf, les impôts sont constitués de :
- la taxe départementale de 4,50 % du prix du bien (article 1594 D du Code général des impôts), sauf exception (à ce jour, l’Indre, l’Isère, le Morbihan, la Martinique et Mayotte ont une taxe départementale de 3,80 %) ;
- la taxe communale de 1,20 % du prix du bien ;
- les frais d’assiette de 2,37 % de la taxe départementale ;
Le total des impôts est d’environ 5,89 % sauf exception.
Exemple
Pour l’acquisition d’une maison située à CAEN, en Normandie, d’un montant de 100 000 €.
- Taxe départementale : 4,5 % du prix de vente, soit 4 500 €
- Taxe communale : 1,2 % du prix de vente, soit 1 200 €
- Frais d’assiette et de recouvrement : 2,37 % de la taxe départementale, soit 107 €
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix de vente, soit 100 €
Soit 5 907 €
Dans cet exemple, les frais sont répartis entre l’État, le département et la commune.
Dans l’immobilier neuf
Lorsque vous achetez un bien neuf que vous avez le plus souvent acheté sur plan, les droits de mutation sont limités à 0,71 % du prix de vente hors TVA :
- la taxe départementale de 0,70 %
- les frais d’assiette, de 2,14 % de la taxe départementale
Attention, à cela s’ajoute une TVA de 20 % sur le prix de vente.
C’est pourquoi, même si les droits de mutation sont moins élevés dans le neuf, lorsqu’on ajoute la TVA, la fiscalité est plus importante. Reprenons le même exemple pour comprendre.
Exemple
Pour l’acquisition d’une maison neuve située à CAEN, en Normandie, d’un montant de 100 000 euros hors taxes.
- Taxe départementale : 0,7 % du prix de vente, soit 700 €
- Frais d’assiette et de recouvrement : 2,14 % de la taxe départementale, soit 15 €
- S’ajoute la TVA : 20 % du prix de vente, soit 20 000 €
Soit 20 715 €
La fiscalité dans le neuf est donc plus de 3,5 fois plus élevée.
Les frais et débours
Les frais et débours sont l’ensemble des frais avancés par le notaire pour le compte de son client. Ils représentent les coûts servant à rémunérer les intervenants qui produisent les pièces nécessaires à la rédaction et l’authentification de l’acte de vente.
Le notaire a besoin de ces éléments pour assurer la sécurité juridique de la transaction, lui permettre d’établir son acte juridique, et d’assurer la publication de l’acte auprès de la publicité foncière.
Il peut s’agir :
- de demande de copies d’actes,
- d’inscription de garanties hypothécaire,
- de documents d’urbanismes,
- de documents du syndic,
- de documents du géomètre expert…
Il peut également s’agir de frais engagés sur demande du client, comme des déplacements exceptionnels.
Les émoluments et formalités
Les émoluments sont destinés à rémunérer le notaire pour la réalisation des actes nécessaires à l’opération envisagée, mais également pour la réalisation des vérifications et formalités indispensables.
Cette rémunération est fixée par décret. Elle est calculée selon un barème proportionnel.
Bon à savoir : si vous faites appel en tant qu’acquéreur à un notaire différent de celui du vendeur, cela n’engendre pas de surcoût pour vous. Les émoluments sont répartis entre les notaires.
