Accueil Informations et conseils Les principes généraux de la copropriété
Immobilier

Les principes généraux de la copropriété

Un bien en copropriété est un immeuble divisé en plusieurs lots, détenus eux-mêmes par plusieurs propriétaires. Un bien en copropriété est soumis au statut de la copropriété. Il y a plusieurs lots appartenant à des propriétaires différents, et qui partagent ensemble des accès communs. Ces lots existent sous plusieurs formes, comme un appartement, un local commercial, une cave, un garage ou un parking… Décryptage des principes généraux de la copropriété afin de mieux comprendre son fonctionnement.

Les parties privatives et les parties communes en copropriété

Chaque copropriétaire est propriétaire :

  • de parties privatives, comme un appartement ;
  • d’une quote-part des parties communes, donc une fraction des parties partagées par l’ensemble des copropriétaires.

Il vous est donc attribué une fraction de la copropriété, ce sont les tantièmes. Les tantièmes, c’est un pourcentage de copropriété. Il permet de déterminer le montant de charges et de travaux que vous aurez à supporter. En contrepartie, vos droits dans les parties communes vous offrent un pouvoir de décision lors des assemblées générales des copropriétaires. En effet, vos droits de vote sont proportionnels à votre quote-part de millième.

Exemple : J’ai 250 / 1000ème de quote-part des parties communes. Si la copropriété dépense 1000 euros, je participe à hauteur de 250 euros. Et s’il y a une décision, j’ai un droit de vote qui représente 250 / 1000.

Le règlement de copropriété

Les règles de la copropriété sont fixées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par le règlement de copropriété de l’immeuble. C’est un document contractuel qui contient les règles applicables à l’immeuble et qui régit les usages des parties privatives. 

Prenez le temps de connaître le contenu de ce document. En effet, le règlement de copropriété peut limiter votre droit d’utiliser vos parties privatives comme bon vous semble. Il peut par exemple interdire l’usage commercial, ou la location de courte durée, ce qui peut pénaliser un projet d’investissement.

Le syndicat des copropriétaires

Une autre particularité de la copropriété est que l’ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a un rôle important dans la copropriété. Il doit se réunir obligatoirement chaque année lors d’une réunion appelée « assemblée générale des copropriétaires ».

Le rôle du syndicat des copropriétaires lors de cette assemblée est de :

  • Se prononcer sur les comptes de la copropriété pendant l’année passée ;
  • Donner « quitus » au syndic, c’est-à-dire valider la bonne réalisation de sa mission comptable ;
  • Se prononcer sur le budget prévisionnel de l’année à venir, et donc le montant à verser par les copropriétaires chaque trimestre ;
  • Mettre en place et déterminer le montant déterminé de la provision pour fonds de travaux, obligatoires pour les copropriétés de plus de 10 ans depuis 2017 ;
  • Procéder à l’élection des membres du conseil syndical ;
  • Renouveler la mission du syndic pour l’année suivante ;
  • Déterminer les seuils auxquels il est nécessaire de consulter le conseil syndical, et de procéder à la mise en concurrence des entreprises ;
  • Mettre en discussion et aux votes l’entretien courant et les travaux à prévoir.

Les avantages de la copropriété

Le prix d’achat est plus raisonnable, et le marché de revente ne s’adresse pas qu’aux investisseurs, mais aussi au marché des particuliers et leur résidence principale. On peut donc se séparer plus facilement de son investissement en cas de difficulté.

Vous n’êtes pas le seul responsable de l’entretien et des travaux de l’ensemble de l’immeuble. Il n’y a une répartition des frais entre les copropriétaires.

Le syndic gère l’entretien des parties communes. Vous êtes donc libéré de l’entretien et des travaux portant sur les parties communes.

Les inconvénients

Vous n’êtes pas seul à décider ce qui doit être fait ou non dans l’immeuble. De plus, si vous souhaitez réaliser certains travaux, il est nécessaire de demander l’autorisation aux autres propriétaires.

Vous subissez la répartition de charges et les travaux décidés par la collectivité.

FAQ

Quelles sont les parties privatives d'une copropriété ?
Les parties privatives d'une copropriété sont les parties de l'immeuble réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire, comme son appartement, son balcon, sa cave ou son garage.
Qui doit entretenir les parties privatives ?
Les parties privatives d'une copropriété sont entretenues par son propriétaire. Les parties communes sont entretenues par la copropriété. Toutefois, il convient de vérifier les dispositions du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division pour savoir précisément qui est responsable de quoi.
Qui a la charge de l'entretien des parties communes ?
La charge de l'entretien des parties communes dans une copropriété incombe à l'ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire est responsable de sa partie privative et doit contribuer à l'entretien des parties communes. Les copropriétaires peuvent décider de confier l'entretien des parties communes à un syndic professionnel. Les dépenses d'entretien sont financées par le budget de la copropriété, qui est alimenté par les charges de copropriété payées par chaque copropriétaire.
Comment se procurer le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document qui doit être tenu à disposition de tous les copropriétaires. Il peut être obtenu auprès du syndic de copropriété, qui est le gardien des archives de la copropriété. Vous pouvez donc lui demander une copie du règlement de copropriété qu'il est tenu de vous fournir dans les meilleurs délais. En général, le règlement de copropriété est remis à chaque nouveau copropriétaire lors de l'acquisition d'un lot de copropriété, mais si vous l'avez égaré ou si vous êtes locataire, vous pouvez également demander une copie au propriétaire de votre logement.
Quelle différence entre syndic et syndicat de copropriété ?
Le syndicat de copropriété est l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble en copropriété. Il prend les décisions collectives relatives à la gestion de la copropriété, notamment lors des assemblées générales. Le syndic de copropriété, quant à lui, est un professionnel de l'immobilier mandaté par le syndicat de copropriété pour assurer la gestion courante de la copropriété. Le syndic est responsable de la mise en œuvre des décisions prises en assemblée générale, de la gestion financière de la copropriété, de la gestion administrative et juridique, ainsi que de la gestion technique de l'immeuble. En résumé, le syndicat de copropriété est l'ensemble des copropriétaires et le syndic de copropriété est le professionnel mandaté pour assurer la gestion courante de la copropriété.

Auteur

Maître Quentin FOUREZ

J'accompagne les particuliers dans les moments importants de leur vie personnelle et professionnelle, oriente les entreprises et leurs dirigeants, conseille les investisseurs, les professionnels de l’immobilier et les collectivités.