Faisons le point sur les servitudes.
Qu'est-ce qu'une servitude ?
Une servitude est une « charge établie sur un immeuble pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire ». Il existe plusieurs catégories de servitudes.
Les servitudes issues de la situation naturelle du bien
Il peut s’agir par exemple d’une servitude d’écoulement des eaux.
Les servitudes légales, d’utilité publique ou communales
Il s’agit notamment des servitudes liées à la mitoyenneté, servitudes de vues, d’égout des toits ou encore de droit de passage si le terrain est enclavé et nécessite de devoir passer sur le terrain de son voisin pour accéder à son propre terrain.
Les servitudes conventionnelles
Tout propriétaire peut établir sur sa propriété des servitudes, sous réserve qu’elles ne soient pas contraires à l’ordre public. Cette servitude conventionnelle sera établie par acte notarié publié pour être opposable aux tiers. Elles devront d’ailleurs être mentionnées dans le titre de propriété des biens concernés.
La servitude est dite active pour celui qui en bénéficie (fonds dominant) et passive pour celui qui la supporte (fonds servant).
En revanche, en cas de servitude d’utilité publique, il n’y a pas de fonds dominant ou de fonds servant car la servitude va uniquement frapper un immeuble dans un intérêt public.
La servitude peut être continue ou discontinue : on parle de servitude continue notamment pour une servitude de vue ou d’écoulement des eaux, c’est-à-dire toute servitude n’impliquant pas d’intervention de l’homme et de servitude discontinue pour celle qui requiert une intervention humaine, tel qu’un droit de passage.
De même, la servitude peut être apparente ou occulte en ce sens qu’elle comportera ou non un signe extérieur matérialisant son existence.
Une servitude pourra s’établir sur toute propriété immobilière privée, qu’il s’agisse d’un immeuble bâti ou non bâti, mais également sur tout immeuble dépendant du domaine privé de l’Etat et des Collectivités Locales.
Comment constituer ou vérifier l'existence d'une servitude ?
Une servitude se constitue de trois façons :
- Conventionnellement : son étendue et sa nature sont déterminées dans le titre constitutif et ne pourront être modifiées que d’un commun accord entre les propriétaires.
- Par prescription trentenaire : toute servitude continue et apparente sera acquise une fois le délai de 30 ans expiré.
- Par destination du père de famille : si à la date de division d’une parcelle, il existe un ouvrage apparent et permanent étant le signe extérieur manifeste d’une servitude, comme par exemple un chemin, et que l’acte de division ne mentionne rien pouvant s’opposer à ce qu’elle soit maintenue, la servitude sera considérée comme acquise.
Ainsi, on détermine l'existence d'une servitude par un titre, par la situation naturelle des lieux et par le temps qui passe.
Toute servitude est en principe perpétuelle en ce sens qu’elle est accessoire au fonds qu’elle grève. Aussi, tous les propriétaires successifs de ce fonds bénéficieront ou subiront cette servitude. Si le bien est vendu, la servitude suivra donc le bien, il est donc impératif d’en informer l’acquéreur et que l’acte de vente en fasse mention, d’autant plus s’il s’agit d’une servitude passive.
Il est donc fortement conseillé de constituer la servitude par acte authentique devant notaire, car sa constitution dans un acte sous seing privé ne garantira pas sa connaissance et sa transmission lors des ventes successives du bien. Seul l’acte authentique et la mention de la servitude au service de la publicité foncière pourront garantir cela.
Comment prend fin une servitude ?
Une servitude se prescrira dans quatre cas :
- S’il est impossible d’utiliser la servitude
- En cas de confusion des fonds
- Si la servitude n’est pas utilisée pendant 30 ans
- En cas de modification conventionnelle ou de renonciation du propriétaire du fonds dominant.
Pour toute question relative aux servitudes et aux conséquences juridiques qui en découlent, n’hésitez pas à prendre contact avec votre notaire.
