Les travaux lors d’un investissement immobilier

L’immobilier impose une vision sur le long terme et exige de l’investisseur d’être aligné au marché local. Réaliser les travaux à la suite d’une acquisition est quasiment impératif, même s’il s’agit d’un simple rafraîchissement qui permettra de rester au goût du jour. Vous serez alors compétitif face au marché. Un bien en bon état permet d’optimiser la perception régulière des loyers. Vous aurez plus de chance de trouver un locataire rapidement. Puis plus de probabilité que ce locataire s’y sente bien et souhaite rester sur place, et ainsi limiter votre taux de vacances locatives.

Il ne faut pas oublier que l’immobilier s’adresse à des individus, ce n’est pas un simple produit financier. Vous avez une obligation morale de fournir un bien convenable à votre locataire. Sur la durée d’exploitation de votre bien, les travaux seront un passage obligatoire. Il est évidemment impossible de louer 40 ans sans réaliser le moindre travaux !

Quand il s’agit de travaux, il faut raisonner en entrepreneur. Et lorsque l’on achète un bien nécessitant des travaux dès l’acquisition, on peut résumer les étapes à suivre de la manière suivante : définir sa stratégie de travaux, déterminer son budget travaux rapidement, trouver son équipe, réaliser des devis, et suivre le chantier.

Ainsi, voyons chacune de ces étapes plus en détail dans ce guide à destination des investissements immobiliers.

Définir sa stratégie de travaux

Vous devez dès l’origine de votre projet déterminer une stratégie de travaux. Cette stratégie commence après avoir effectué la liste de travaux à réaliser, en déterminant si vous réalisez les travaux vous-même ou non. Puis, si vous faites réaliser des travaux par des professionnels, à savoir si vous suivrez ces travaux ou si vous déléguerez ce suivi.

Devez-vous réaliser les travaux vous-même ?

On peut économiser 3 à 4 fois le prix des travaux en les réalisant soit même. Vous vous demanderez forcément s’il faut faire ou confier vos travaux à un professionnel. Le choix semble compliqué lorsqu’on échange avec des investisseurs, et pourtant ça n’est pas tant le cas que ça.

Il est nécessaire s’interroger sur 4 points :

• Ai-je les compétences ?
• Combien vaut mon temps à l’heure ?
• Quelle est la différence de durée d’exécution par un professionnel et moi-même ?
• Ai-je intérêt fiscalement à réaliser les travaux moi-même ?

Les compétences

Nous revenons toujours à cette vision à long terme. Si vous n’avez pas les compétences pour faire les travaux, ils seront forcément mal réalisés. Le bricolage est à proscrire, car au final, vous serez obligé d’y revenir plus rapidement que des travaux correctement exécutés. En revanche, si vous avez l’habitude, alors c’est parfait, vous ferez parfois de grandes économies.

Mon temps à l’heure

Le coût des travaux est constitué par les matériaux employés et la main-d’œuvre. Si vous réalisez les travaux vous-même, vous économisez donc la main-d’œuvre. Mais est-ce réellement une économie ? En effet, si le temps que vous employez dans votre activité, qu’elle soit salariée ou non vous rapporte plus que le coût de la main-d’œuvre d’un professionnel, alors vous perdez de l’argent à exécuter ces travaux vous-même.

Pour connaître son taux horaire, c’est très simple : Revenu mensuel / 140 = taux horaire

Ma rapidité d’exécution

Contrairement à un professionnel qui réalise le même travail toute la journée depuis plusieurs années et qui a un véritable savoir-faire, vous prendrez forcément plus de temps à réaliser vos travaux. Et comme vous allez prendre plus de temps pour réaliser cette tâche, votre coût horaire va s’allonger. Pour être dans la réalité, multipliez le temps consacré aux travaux par deux ou trois. Ainsi, en prenant en compte le temps que vous consacrez à la réalisation des travaux, vous vous rapprochez d’un coût proche de celui de l’artisan qualifié pour un travail moins bien réalisé. Votre rapidité d’exécution aura une seconde conséquence : tant que les travaux ne sont pas finalisés, votre ne commencez pas à percevoir les loyers. Ainsi, deux à trois fois de temps de réalisation supplémentaire, c’est autant de loyers non perçus. Ces loyers non perçus sont une perte sèche qu’il faut prendre en compte dans votre calcul.

Les garanties 

Les travaux réalisés par un professionnel sont garantis par ses soins et à défaut par son assurance. Vous n’avez pas ce type d’avantage si vous réalisez les travaux vous-même. 

La fiscalité

En fonction de leur nature et de votre mode d’exploitation, les travaux ont toujours un intérêt fiscal. Soit en créant du déficit foncier lors d’une détention en direct, soit en créant des charges ou de l’amortissement en société. Donc la réalisation de travaux permet globalement de réduire votre imposition, tout en améliorant la qualité générale de vos investissements. Bien entendu, ces éléments théoriques occultent une réalité pratique qu’il ne faut pas négliger. Réaliser soi-même des travaux peut vous donner accès à des biens nécessitant une rénovation que vous ne parviendrez pas à financer s’il fallait faire faire les travaux par des professionnels. Mais il ne faut jamais oublier la vision à long terme, ne pas se concentrer sur l’immédiat de l’opération, quitte à reporter une acquisition pour avoir les moyens de financer les travaux.

Devez-vous déléguer le suivi des travaux ?

Sur ce point, il faut s’interroger sur faire ou déléguer le suivi des travaux. Vous pouvez déléguer le suivi de vos travaux à un architecte ou à un maître d’œuvre, contre une rémunération, soit forfaitaire, soit au pourcentage du montant des travaux, souvent autour de 10 %.

On en revient au même point que les travaux eux-mêmes :

POUR

• Un professionnel verra plus facilement les corrections à réaliser en cours de chantier ;
• La durée des travaux pourra être optimisée ;
• La tranquillité d’esprit d’avoir un seul interlocuteur ;
• Aucun effort dans la recherche des artisans ni de vérification de leur sérieux, car il dispose déjà d’une équipe autour de lui ;
• Plus de temps à consacrer à votre travail, votre famille, vos loisirs ou vos investissements.

CONTRE

• Cela a un coût, souvent autour de 10 % du montant des travaux ;
• Vous progressez moins vite sur la maîtrise de ces sujets, car vous ne vous y serez pas confronté vous-même.

Définir les travaux à réaliser

On peut faire la distinction entre 3 grands types de rénovation :

• une remise au goût du jour
• une rénovation de la totalité du bien
• une rénovation lourde

La remise au goût du jour

Une remise au goût du jour à moindre coût consiste à une réfection des sols, des peintures et la réalisation de petites réparations. Il peut s’agir également de prévoir la rénovation d’une ou plusieurs pièces techniques (cuisine ou salle de bain). Enfin, il peut être question de la remise aux normes de l’installation électrique, ou le changement d’une chaudière ou d’un ballon d’eau chaude.

Ce type de rénovation débute à 200 euros par mètre carré, et peut atteindre 400 euros par mètre carré.

La rénovation de la totalité du bien

La rénovation de la totalité du bien porte sur l’intérieur, sans modifier la structure du bien lui-même. Il s’agit donc des sols, des murs, de l’isolation, de l’électricité, de la plomberie, de la cuisine et de la salle de bain. Il peut même s’agir de la réorganisation des pièces par le retrait et l’ajout de cloisons non porteuses.

Ce type de rénovation coûte de 500 euros à 800 euros par mètre carré.

La rénovation lourde

La rénovation lourde d’un bien porte sur l’intérieur, comme précédemment, mais également sur la structure du bien lui-même. Il peut être question par exemple de réaliser la rénovation complète du bien, et l’ajout d’une extension, d’un étage, la modification de la façade ou de la toiture.

Ce type de rénovation coûte de 500 euros à 800 euros par mètre carré.

Déterminer son budget travaux rapidement

Il est nécessaire d’être en mesure de faire un chiffrage en deux temps. Dans un premier temps, il faut pouvoir estimer « à la volée » les différentes options qui s’offrent à vous. Cela vous permettra d’arbitrer les travaux pertinents de ceux qui ne le sont pas, et surtout d’évaluer leur coût. Vous réaliserez dans un second temps des devis pour avoir un budget précis.

Il n’existe pas de conseils possibles pour indiquer les travaux que vous devrez réaliser, ils dépendent du bien et du niveau de qualité que vous souhaitez délivrer. Tenter de faire un maximum d’économies en réalisant le minimum est une erreur. Il faut plutôt tenter d’offrir le maximum de prestation possible, en conservant un bon rapport qualité/prix.

Votre priorité doit être de délivrer un visuel beau, une prestation qualitative et une sélection de matériaux solides :

• Beau n’est pas nécessairement cher, car à coût égal, vous pouvez avoir de nombreux rendus. Évitez les extravagances, mais osez une touche d’originalité, comme un lé (une bande) de papier peint à motif ou un mur de couleur.
• Des prestations qualitatives seront le résultat de vos réflexions quant aux meilleurs aménagements envisageables. Il faut réfléchir à l’usage de votre locataire. Plus que des finances, cela demande surtout du temps de réflexion sur place et réaliser des plans en fonction des idées retenues.
• Une sélection de matériaux solides. Attention aux fausses économies ! Certaines promotions de premier prix vous font clairement perdre du temps et de l’argent. Par exemple, j’ai pu constater que des peintures de qualités « premier prix » nécessitent plus de passage qu’une peinture classique par leur faible pouvoir couvrant. Il faut alors en acheter plus, réaliser plus de couches et donc y passer plus de temps. L’intérêt est inexistant ! De même pour des cuisines premiers prix, qui peuvent être difficiles à poser, puis à régler, et qui montrent rapidement des marques d'usure à l’usage. Vous devrez alors la remplacer par une neuve prématurément, ce qui implique de nouveau un achat et une pose.

Le prix des travaux au mètre carré

Mais comment estimer rapidement des travaux ? Il y a plusieurs méthodes pour estimer rapidement un budget travaux :

• Méthode ultra rapide : le prix au mètre carré
• Méthode rapide : le prix moyen par pièce et par prestation.

Comme indiqué précédemment, on peut faire la distinction entre trois grands types de rénovation :

• Une remise au goût du jour
• Une rénovation de la totalité du bien
• Une rénovation lourde

Vous pouvez désormais rapidement estimer un budget travaux lors d’une visite.

Le prix moyen par élément à rénover

Nous ne pouvons pas vous proposer des valeurs indicatives par poste, car c’est un élément qui va grandement varier selon le choix de la qualité et de votre capacité à sourcer des matériaux.

Évidemment, une multitude de détails du fait du bien ou de la qualité des matériaux choisis pourront faire évoluer ces prix. Vous devez réaliser une estimation réaliste pour ne pas concevoir un budget à l’aveugle.

Il est essentiel de réaliser une liste de travaux et d’estimer vous-même leur coût :

Constituer son équipe

S’il y a bien un sujet plus compliqué qu’il y paraît dans l’investissement, ce sont les travaux. Et plus que les travaux eux-mêmes, ce qui est compliqué, c’est surtout de trouver les bons artisans pour les réaliser. Pour un petit coup de peinture chez vous, faire appel à une connaissance contre un billet vous a sans doute traversé l’esprit.

Nous évoquons ici la démarche d’un investisseur qui raisonne en entrepreneur, avec une vision à long terme. Dans ce cas, vous l’aurez compris, le bricolage est proscrit ! Il faut donc vérifier que vos partenaires sont sérieux si vous avez décidé de trouver les artisans par vous-même.

Comment les trouver ? Il existe des méthodes simples et redoutablement efficaces :

• Le bouche-à-oreille : vos proches, votre agent immobilier et l’ensemble de vos partenaires sont une source d’informations précieuses, surtout si l’artisan en question a travaillé directement pour eux.
• La vérification sur le terrain : il suffit de demander à voir le travail précédemment réalisé. C’est simple et redoutablement efficace. Il peut s’agir de photos. L’idéal est quand même de visiter un chantier en cours, il y en a forcément un !
• Demandez à un artisan avec lequel vous avez déjà travaillé ou à qui vous avez vérifié le travail d’autres noms d’artisans. Les bons se recommandent entre eux !

Même s’il est impossible de parfaitement savoir si un artisan est bon ou pas, ces vérifications permettent d’éviter le pire.

Si vous trouvez un bien dans une zone où aucune de ces informations n’est facile à trouver, il faudra passer par un courtier en travaux local ou un maître d’œuvre. Son listing d’artisans est forcément constitué de personnes fiables puisqu’il y va de sa réputation et de la perception rapide de ses honoraires.

Mais il est nécessaire d’aller plus loin.

L’artisan est-il professionnel ?

Quelques éléments de bases définissent un artisan professionnel.

La structure

Peu importe qu’ils soient auto-entrepreneur, en micro-entreprise ou en société. Ils doivent avoir une structure d’exploitation, officielle, déclarée et enregistrée auprès de l’administration.

L’assurance

Il faut aussi que vos entrepreneurs soient assurés, tant pendant les travaux en cas d’accident sur place que pour les travaux eux-mêmes, vous permettant un recours en cas de défaut majeur (assurance décennale).

L’expérience

Un artisan doit avoir un minimum d’expérience. La pratique est essentielle lorsqu’il s’agit de vous indiquer ce qu’il est possible de faire ou non, et à quel coût, avant de débuter le chantier. De même, vous ne serez pas à ses côtés lors de la réalisation des travaux. C’est alors que l’expérience sera utile lorsqu’une difficulté apparaît dans votre chantier. L’artisan ne doit pas être un simple exécutant, il doit être force de proposition et de solution pour arriver à une solution convenable.

Les questions de base

Appelez ou rencontrez l’artisan. En posant des questions simples, comme s’il a déjà réalisé les travaux demandés, ou en écoutant ses questions et l’intérêt sur le projet envisagé, vous pourrez vous faire une idée de ses compétences et faire confiance à votre instinct.

Un bon indicateur est de demander le niveau de finition de ses prestations. Par exemple pour un plaquiste qui fait ses angles avec des baguettes d’angle, le niveau de finition n’est pas optimum. Il faut préférer les angles armés, c’est-à-dire avec un angle en métal qui absorbe mieux les chocs.

Est-il disponible ?

Imaginez deux boulangeries l’une à côté de l’autre. La première est vide, vous aurez donc votre baguette immédiatement. La seconde a une heure d’attente. À votre avis, laquelle est la meilleure ?

Vous êtes forcément pressé, et vous voudrez que les travaux soient réalisés le plus vite possible. Ce qui est contre-intuitif, voire agaçant, ce sont des délais annoncés très longs. Mais un bon artisan a un carnet de commandes avec plusieurs mois d’attente. Il en existe même qui ne prennent plus de nouveau client. La disponibilité d’un artisan est donc un bon indicateur de ses compétences. Écoutez également le bouche-à-oreille.

Est-il organisé ?

Son efficacité et son organisation commencent par le délai de retour du devis. Un artisan occupé ne peut pas fournir un devis dans l’instant, il faut donc lui demander le délai dans lequel il vous le fournira. S’il est sérieux, il vous indiquera un certain délai, car un devis bien fait, cela prend du temps. Si vous devez le relancer plusieurs fois après le délai annoncé, ce n’est pas clairement un bon signe de sérieux et/ou de respect des délais à venir.

Réaliser des devis

Une fois votre décision prise concernant les travaux à réaliser, vous devez demander des devis par des professionnels pour connaître précisément l’enveloppe à débloquer. Ayez des disponibilités et un accès aux clefs pour réaliser un maximum de devis et programmer les travaux.

2 critères doivent guider vos choix :

• Votre priorité doit être un résultat beau, qualitatif et des matériaux solides.
• Exigez l’indication de délais et insistez sur la bonne tenue du calendrier.

Analyser les devis

Un devis peut paraître compliqué, mais il est essentiel pour bien comprendre le travail de l’artisan. Mais comment analyser un devis ?

Les mentions obligatoires

Tout d’abord, pour être valable, un devis doit comporter des indications obligatoires :

1. Date de réalisation du devis et durée de validité de la proposition
2. Nom, raison sociale, adresse de l’entreprise, numéro de téléphone et éventuellement adresse électronique
3. Forme juridique de l’entreprise
4. Numéro RCS ou Sirene et répertoire des métiers selon le cas
5. Numéro d’identification à la TVA
6. Nom et adresse du client à qui le devis est adressé
7. Date envisagée de début de prestation et durée estimée des travaux
8. Description détaillée et décompte de chacune des prestations, en quantité et en prix à l’unité
9. Éventuellement le prix horaire ou forfaitaire de main-d’œuvre si concerné
10. Les éventuels frais de déplacement
11. Conditions de paiement, de livraison et d’exécution du contrat
12. Procédures de réclamation et conditions du service après-vente, notamment d’exercice de la garantie
13. La somme globale à payer hors taxes et toutes taxes comprises, en précisant les taux de TVA applicables.

S’il manque une information ci-dessus, n’hésitez pas à le faire remarquer à votre artisan. Ce n’est pas nécessairement volontaire. Il sera sans doute reconnaissant d’en avoir été informé.

En revanche, si le devis n’est pas assez détaillé, ce n’est pas bon signe, car vous n’aurez pas suffisamment d’informations pour juger de la qualité de la prestation proposée.

Le prix

Le prix est important, c’est évident. Mais attention à ne pas vous focaliser uniquement sur le prix ! En effet, le prix n’est qu’un des composants d’un devis. Choisir le moins cher sans analyse est une erreur. C’est pour cette raison que plus le devis est complet, moins vous aurez de surprise, et plus vous aurez la main sur les matériaux et la méthodologie de travaux que le professionnel aura sélectionnés pour vous. Il peut d’ailleurs exister une grande différence entre le montant que vous avez prévu et le « vrai » prix auquel la prestation correspond.

Témoignage d’un client investisseur : « J’ai pu personnellement faire l’erreur sur un devis d’électricité. Entre deux entreprises, le devis allait du simple au double pour une intervention assez simple. L’entrepreneur le moins cher avait strictement appliqué mes demandes, et la seconde semblait faire du zèle. J’ai donc choisi le moins cher. Et bien à moitié de la prestation, l’entrepreneur en charge m’a démontré la limitation évidente de mes consignes. Pour que l’installation soit pleinement fonctionnelle, le prix a donc doublé. En conclusion, le devis deux fois plus cher était en réalité parfait, et même légèrement moins cher. Je me suis focalisé sur le prix, alors que j’aurais du mieux analyser la prestation elle-même ».

La prestation

Nous en revenons à l’essentiel : la prestation. Pour correctement juger du contenu d’une prestation, vous devez d’abord déterminer vous-même précisément les travaux à réaliser.

Dans un premier temps, c’est d’abord à vous de bien travailler le listing des travaux à réaliser. Il faut aller au maximum des détails envisagés pour chacune des prestations (emplacements, matériaux, finition, délai…). Plus vous irez loin dans la précision, plus les indications incluses dans les devis peuvent être analysées. Par exemple : le choix des produits utilisés (marque, performance, couleur, rendu), le type de matériaux utilisés (synthétique ou naturel), les quantités…

Les garanties à vérifier

Lorsque l’on fait faire des travaux, l’entreprise qui les réalise vous doit des garanties.

La garantie décennale

Ce que l’on appelle communément la garantie décennale est obligatoire. C’est une assurance de responsabilité civile décennale qui doit être souscrite par l’entreprise. Elle est mise en jeu lorsqu’apparaît un défaut de construction concernant les travaux réalisés. L’assurance prendra en charge le coût des réparations nécessaires, notamment si l’entreprise ne les prend pas en charge.

Il est absolument indispensable de vérifier que l’entreprise à bien souscrit à cette assurance, mais pas seulement. Il faut demander que l’on vous joigne cette attestation, car elle précise notamment le contenu des travaux couverts et la date de validité du contrat. Les notaires ont l’habitude de demander en complément le certificat d’acquittement des primes. En effet, pour que l’assurance décennale soit effective, les primes doivent être payées !

La qualification RGE

Ce n’est pas obligatoire, mais un artisan qui a la qualification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) réalise des travaux suffisamment qualitatifs et efficaces en matière d’efficacité énergétique.

En plus de cette garantie d’efficacité, la qualification RGE permet d’obtenir des subventions relatives à l’amélioration de l’habitation.

Bon à savoir : la qualification RGE est indispensable pour de nombreuses subventions.

D’un côté, cette qualification est attribuée à des entreprises qui peuvent être plus onéreuses que la moyenne, mais de l’autre, l’obtention de subventions peut sensiblement faire baisser la note. Avec des travaux bien ajustés, vous pourrez faire une bonne affaire en privilégiant une entreprise avec la qualification RGE.