Tout propriétaire bailleur doit remettre au locataire un ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires regroupés dans un dossier appelé « dossier de diagnostic technique (DDT) ».
Pour une location d’habitation, le DDT comprend :
- Un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
- Une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
- L’état de l’installation intérieure de gaz si l’installation a plus de 15 ans (depuis le 1er janvier 2018) ;
- L’état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans (depuis le 1er janvier 2018) ;
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- L’état des risques et pollutions complet (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) appelé ERNT ;
- L’état des nuisances sonores aériennes (depuis le 1er juin 2020).
L’ensemble de ces documents doit impérativement être annexé au bail d’habitation.
Quel logement est concerné ?
Cette obligation incombe à tout propriétaire bailleur pour toute location d’habitation vide ou meublée, à usage de résidence principale ou secondaire, de courte ou longue durée.
Ces diagnostics doivent être payés par le propriétaire bailleur et réalisés avant toute mise en location par un diagnostiqueur certifié, avant le passage de l’annonce de mise en location, car un certain délai se passe entre la commande des diagnostics et leur réalisation sur place. En effet, l’annonce puis le contrat de bail doivent renseigner un certain nombre d’informations obligatoires contenues dans ces diagnostics.
Forme du DDT
Depuis la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, les diagnostics peuvent être remis au locataire sous deux formes :
- Soit sous la forme d’un dossier papier annexé au contrat de bail
- Soit par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du locataire.
En ce qui concerne le diagnostic amiante, le propriétaire bailleur a l’obligation de mettre le diagnostic amiante parties privatives (DAPP) à la disposition de son locataire, ou de toute personne organisant ou réalisant des travaux. Pour cela, il doit l’informer des modalités de consultation de ce diagnostic.
Quelle est son utilité ?
Ces diagnostics permettent d’informer le futur locataire sur l’état sanitaire et sécuritaire des installations et des équipements du bien loué. Ainsi le locataire disposera d’un consentement éclairé et louera en pleine connaissance de cause.
Quelles informations délivre le DDT ?
Objet du diagnostic | Bien concerné | Éléments contrôlés | Durée de validité | Portée du document | Textes de référence |
Plomb | Si immeuble d’habitation (permis de construire antérieur au 1er janvier 1949) | Peintures | Illimitée en cas d’absence de plomb ou 6 ans si constat positif | Responsabilité pénale du bailleur en cas d’absence de constat pour manquement aux obligations de sécurité et de prudence. | |
Amiante | Si immeuble (permis de construire antérieur au 1er juillet 1997) | Parois verticales intérieures, enduits, planchers, plafonds, faux plafonds, conduits, canalisations, toiture, bardage, façade en plaques ou ardoises | Illimitée en cas d’absence d’amiante | Article 131-13 du Code pénal En cas de défaut de mise à jour ou mise à disposition : amende de 1500 € ; injonction de procéder au diagnostic et/ou obligation de faire les travaux. | L1334-12-1, R1334-16, R1134-29-4 et R1334-29-5 III du Code de la santé publique. Loi ALUR du 24 mars 2014 Annexe 13-9 du même code. |
Gaz | Si immeuble d’habitation ou parties d’immeubles affecté à l’habitation (en résidence principale) ayant une installation de plus de 15 ans | Appareil à combustion, raccordements en gaz, tuyauterie fixe et ventilation des locaux | 6 ans | Aucune sanction légale n'est prévue. Toutefois la responsabilité pénale et/ou civile du bailleur pourrait être engagée en cas de mise en danger des occupants du logement. | Décrets n°s 2016-1104 et 2016-1105 relatifs à l’installation intérieure de gaz et d’électricité pour les logements en location |
Électricité | Parties privatives, dépendances, extérieurs, piscines et fontaines Pour vérifier le bon état d’usage et de fonctionnement et la conformité aux normes de sécurité | ||||
ERP | Si immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, dans une zone de sismicité ou à potentiel radon | Immeuble bâti (ou non) | 6 mois | En l’absence de ce document, le locataire peut demander judiciairement la résolution du bail ou une diminution de loyer. | |
Performance énergétique | Si immeuble équipé d’une installation de chauffage (sauf pour des locations | Consommation énergétique et émission de gaz à effet de serre (C0²) | 10 ans sauf si travaux substantiels | Valeur purement informative. Pas de sanction prévue. | Articles L 126-26 et suivants du Code de la construction et de l’habitation |
État des nuisances sonores aériennes | Si immeuble d’habitation ou professionnel et d’habitation dans une zone prévue par l’article L 112-6 du Code de l’urbanisme | Immeuble bâti | La durée du plan |
Pour le bailleur, cela permet de prévenir tout conflit qui pourrait survenir du fait de la méconnaissance d’une information importante pour le locataire et d’éviter tout litige ultérieur à ce sujet.
La location se fait dans le respect de la législation en vigueur et dans un climat plus serein. N’hésitez pas à faire appel à un notaire pour l’établissement d’un bail authentique. Vous pourrez ainsi recueillir son conseil préalable sur toutes les questions qui concernent votre situation.
