Les raisons qui incitent à la création d’une société civile immobilière sont multiples, car ce type de structure est particulièrement bien adapté à l’acquisition, la gestion et la transmission d’un patrimoine privé ou professionnel. Décryptage des avantages qui poussent à créer une SCI.
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?
C’est une structure juridique régie par les articles 1832 et suivants du Code civil. Il s’agit d’un contrat par lequel deux personnes au minimum conviennent d’affecter « à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter ». Ce statut juridique permet d’optimiser la gestion du patrimoine personnel, mais aussi professionnel.
Les associés reçoivent des parts sociales en fonction de leur apport et ils désignent un gérant qui prendra en charge la gestion courante des biens détenus par la SCI.
Quels sont les 7 avantages d’une SCI ?
1. Une grande souplesse
La création d’une SCI ne nécessite pas de capital minimum. Elle peut prendre différentes formes comme une SCI classique, familiale ou professionnelle, une SCI construction-vente ou d’attribution ou encore de jouissance à temps partagé.
2. Une augmentation des capacités financières d’investissement
Un investissement immobilier en SCI permet de réaliser des acquisitions d’un montant plus élevé grâce à la mise en commun des capitaux et des moyens financiers de chaque associé. Cette augmentation de leur capacité financière personnelle est un atout pour obtenir des prêts bancaires plus facilement et envisager ainsi de se lancer dans des projets immobiliers plus ambitieux.
3. Une responsabilité indéfinie, mais limitée
Les associés doivent contribuer aux pertes éventuelles de la SCI. Cependant, les créanciers ne peuvent pas se retourner vers eux de manière individuelle, car ils doivent d’abord engager une action contre la SCI. Ce n’est qu’en cas d’échec de cette procédure qu’ils peuvent alors entamer une démarche contre les associés. Dans ce cas, ces derniers devront répondre des dettes sociales, car ils sont indéfiniment responsables sur leurs biens personnels, mais ils ne sont pas solidaires et ne sont engagés qu’à hauteur des parts qu’ils détiennent dans le capital social.
4. Une protection du patrimoine immobilier professionnel
La SCI permet à un chef d’entreprise d’être propriétaire des biens immobiliers affectés à son activité, tout en évitant de les inscrire à l’actif de son bilan. Ainsi, en cas d’ouverture d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire à l’encontre de son exploitation, ses biens immobiliers professionnels demeurent préservés.
Bon à savoir : cette protection peut cependant être levée s’il y a eu confusion de patrimoine entre la SCI et l’exploitation, si les loyers s’avèrent excessifs ou s’il est prouvé que la SCI s’est enrichie au détriment de l’exploitation.
Lors de la cession de l’entreprise à des tiers, l’actif immobilier représente la plupart du temps un poste important dans le bilan ; de plus, il risque d’être sous-évalué. La SCI facilite alors l’opération, puisque dans ce cas l’acheteur n’est pas dans l’obligation d’acquérir les biens immobiliers, mais il peut les louer. Cela permet ainsi au vendeur de conserver des revenus fonciers, ce qui lui procure un complément financier souvent apprécié au moment de partir en retraite.
5. Certains avantages fiscaux
Dans le cadre d’une SCI professionnelle, les loyers versés par l’entreprise participent au remboursement des emprunts contractés et de leurs intérêts pour l’acquisition du bien immobilier. Ces sommes viennent également diminuer le bénéfice fiscal.
Si la SCI choisit d’être assujettie aux impôts sur les sociétés, elle peut déduire les frais d’acquisition du bien immobilier. Elle peut également ne pas être imposée sur ses bénéfices si elle ne les redistribue pas, mais décide de les réinvestir pour augmenter la valeur de son patrimoine immobilier.
6. Une transmission plus simple du patrimoine immobilier familial
Tout en gardant la gestion de leur patrimoine, il est possible à chacun des parents de céder des parts à ses descendants de manière successive et de profiter ainsi des abattements prévus, soit 100 000 € par enfant ou 31 865 € par petit-enfant, par donation renouvelable tous les 15 ans.
De plus, en cas de décès, les héritiers ne se retrouvent pas en indivision et si l’un d’entre eux désire céder ses parts, il ne contraint pas les autres à vendre le bien immobilier.
7. Une cession de parts sociales moins coûteuse que celle d’un immeuble
La cession de parts sociales d’une SCI ne demande pas à être formalisée par un acte authentique établi devant un notaire. Ce document peut être rédigé par l’associé qui souhaite vendre ses parts.
Bon à savoir : en cas de cession de parts d’une SCI, les communes ne peuvent pas faire valoir un droit de préemption. Cependant depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, les cessions de parts de SCI sont inscrites dans le champ d’application du droit de préemption urbain (DPU) dans le cas d’une cession de la majorité des parts d’une SCI constituée d’une unité foncière ou si la cession amène l’acquéreur à détenir la majorité des parts. Toutefois, les SCI familiales restent en dehors du champ d’application du DPU.
Quelle est la procédure à suivre pour en créer une ?
À l’instar de toute forme de société, la création d’une SCI nécessite l’accomplissement des démarches suivantes :
- la rédaction de statuts qui précisent sa durée de vie et son fonctionnement (étendue du mandat du gérant, règles de majorité lors des votes en assemblée générale, modalités de vente ou d’échanges de parts…) ;
- le dépôt du capital dans un établissement bancaire ;
- la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales ;
- la constitution du dossier d’immatriculation ;
- l’enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce.
