L’apport à la communauté peut permettre à l’un des conjoints d'apporter un bien immobilier qui lui est propre à la communauté, de manière qu’il devienne un bien commun. En effet, dans le régime de la communauté réduite aux acquêts, le patrimoine personnel de chaque époux, qu’il ait été constitué par des acquisitions ou des donations, demeure son bien propre après son mariage. Avantages et inconvénients de l’apport d’un immeuble à la communauté.
L’avantage de l’apport d’un immeuble à la communauté ?
Lorsqu’il existe une grande disproportion entre les patrimoines des deux époux, un apport à la communauté est une solution qui offre la possibilité de compenser ce déséquilibre. Ainsi celui qui possède un patrimoine immobilier important peut faire entrer dans la communauté un immeuble qu’il détient en nom propre.
Comment faire l’apport d’un bien immobilier à la communauté ?
Un apport d’immeuble à la communauté nécessite de figurer dans un contrat de mariage, acte authentique établi par un notaire, généralement avant le mariage. Toutefois, il faut savoir qu’il est toujours possible de mettre en place un contrat de mariage, après la célébration de l’union ou dans la mesure où il existe déjà, de le modifier par la suite.
De cette façon, certains aménagements au régime de la communauté réduite aux acquêts peuvent être spécifiés dans un contrat de mariage et la clause d’apport d’un bien propre à la communauté fait partie de ceux qui sont légalement autorisés.
Depuis la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019, les formalités de l’aménagement des régimes matrimoniaux après le mariage ont évolué. Ainsi, il n’est plus obligatoire d’attendre qu’une période de deux ans se soit écoulée depuis la date de la célébration de l’union.
Toutefois, l’aménagement doit toujours être notifié aux enfants majeurs et faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales à l’attention des créanciers. Si aucune opposition est faite dans un délai de 3 mois après la notification et la publication de l’avis, un certificat d’absence d’opposition est établi par le notaire et l’aménagement du régime matrimonial figure en marge de l’acte de mariage. Il devient alors définitif et rétroagit au jour de la signature de l’acte authentique.
Les droits à payer lors de l’apport d’un immeuble à la communauté
L’apport d’un immeuble à la communauté donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière qui regroupe les prélèvements effectués au profit du département, de la commune et de l’État.
L’époux apporteur n’est pas soumis à cette taxe puisque 50 % de cet immeuble lui appartient déjà. En revanche, l’époux non apporteur doit s’en acquitter, puisqu’il acquiert des droits réels nouveaux. La taxe est assise sur la moitié de la valeur vénale du bien immobilier.
Les inconvénients d’un apport d’immeuble à la communauté
L’alinéa 1 de l’article 1433 du Code civil dispose que « la communauté doit récompense à l’époux propriétaire toutes les fois qu’elle a tiré profit de biens propres ». Cependant, l’apport d’un bien à la communauté spécifié dans un contrat de mariage ne bénéficie pas de cette possibilité, car il n'entraîne pas de mouvement de valeur entre la masse des biens de l’époux apporteur et la masse des biens de la communauté.
Pour pallier cet inconvénient, il est alors conseillé :
- d’assortir la clause d’apport d’une faculté de reprise en cas de divorce, comme autorisé par l’alinéa 3 de l’article 265 du Code civil, à savoir que « […] si le contrat de mariage le prévoit, les époux pourront toujours reprendre les biens qu’ils auront apportés à la communauté » ;
- ou, au minimum, de stipuler un droit à récompense, puisque l’article 1433 du Code civil n’est pas impératif.
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