À la fin du 1er trimestre 2021, l’Observatoire national des impayés de loyer ne constatait pas d’élévation significative des impayés. Mais avec l’augmentation des difficultés financières de certains locataires dues à l’inflation, le nombre d’impayés a brutalement progressé de 8 % en novembre 2022. Il est donc important que les propriétaires connaissent la procédure à suivre lorsqu’ils se trouvent confrontés à cette difficulté, sachant qu’à défaut du paiement à la date spécifiée dans le bail, le loyer est considéré comme impayé. Si vous avez choisi la gestion locative pour votre bien immobilier, cet article ne vous concerne pas, car c’est l’agence gestionnaire qui se chargera des démarches.
Faire une tentative de résolution à l’amiable en cas d’impayé de loyer
Si votre locataire a toujours réglé son loyer à la date prévue dans le bail, il est possible que le retard de paiement soit accidentel. Aussi, la première étape est de lui adresser un courrier ou un courriel pour l’informer de cet état de fait. Si cette tentative de résolution à l’amiable reste sans réponse, vous devez lui envoyer une lettre de relance recommandée avec accusé de réception. Elle permettra de marquer officiellement le début de la procédure.
Faire appel à la caution, à la garantie Visale ou à une assurance loyers impayés
La caution
Si le bail est assorti d’une caution simple, vous devez commencer par envoyer un commandement de payer à votre locataire. C’est un acte qui est rédigé et signifié par un commissaire de justice et dont une copie est adressée à la caution. Si le locataire reste débiteur, vous êtes alors en droit de faire appel à la caution.
En revanche, si le bail comporte une caution solidaire, vous pouvez faire appel à la caution dès le 1er loyer impayé, sans avertir votre locataire.
Bon à savoir : un propriétaire qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas demander une caution à son locataire, sauf si celui-ci est étudiant ou apprenti.
La garantie Visale
Cette garantie est une caution qui est accordée au locataire par Action logement, sous certaines conditions. Elle prend en charge jusqu’à 36 mois de loyers impayés. Vous devez avertir Action logement si votre locataire n’a pas payé deux mois de loyer, qu’ils soient consécutifs ou pas.
L’assurance loyers impayés
Vous devez prendre contact avec la compagnie d’assurance auprès de laquelle vous avez souscrit le contrat de garantie de loyers impayés.
Avertir la CAF ou la MSA si le locataire bénéficie d’une aide au logement
Vous devez signaler le retard dès que le montant de l’impayé correspond à :
- 2 mois de loyer hors charge, déduction faite de l’aide au logement, si c’est vous qui percevez le versement ;
- 2 mois de loyer hors charge, si c’est le locataire qui perçoit le versement.
Faire résilier le bail en cas de loyer impayé
Bail avec clause résolutoire
La clause résolutoire permet de résilier automatiquement un bail si le locataire ne paye pas son loyer.
Bon à savoir : les clauses résolutoires sont très encadrées par le droit. Aussi, dans un bail d’habitation, une clause résolutoire doit être précise et sans équivoque. C’est pourquoi il ne faut pas se contenter d’indiquer simplement que le contrat sera résilié « en cas d’inexécution des obligations du locataire ».
Il faut commencer par lui envoyer un commandement de payer mentionnant les sommes impayées par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Le locataire peut contester et entrer en contact avec le propriétaire. Si aucun accord n’est trouvé, il peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal de son domicile et requérir un délai de paiement.
Si le locataire ne conteste pas, il dispose d’un délai de deux mois pour régler son arriéré auquel s’ajoutent les frais du commissaire de justice. En cas de non-paiement, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et prononcer son expulsion. Le juge peut toutefois accorder des délais supplémentaires au locataire, ce qui a pour effet de suspendre l’effet de la clause résolutoire, pendant cette période.
Bail sans clause résolutoire
À la demande du propriétaire, le commissaire de justice assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection en vue d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Le juge peut alors :
- estimer que la faute du locataire est de nature à justifier la demande et ordonner la résiliation du bail et l’expulsion ;
- décider d’accorder des délais de paiement si la situation financière du locataire laisse à penser qu’il est en mesure de régler sa dette.
Faire expulser le locataire
À partir du moment où le juge a ordonné la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le commissaire de justice délivre, à la demande du propriétaire, un commandement de quitter les lieux. Le locataire bénéficie alors d’un délai de 2 mois pour quitter le logement, mais il peut saisir le juge de l’exécution pour demander un délai supplémentaire qui peut aller de 3 mois à 3 ans maximum selon son âge, son état de santé et sa situation familiale.
Bon à savoir : l’âge avancé d’un locataire n’est pas un obstacle à son expulsion si celui-ci ne s’acquitte plus du paiement de son loyer.
