Le compromis de vente et la promesse de vente sont tous deux des « avant-contrats » mais ont des conséquences différentes pour le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier.
Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?
La promesse de vente est également appelée « promesse unilatérale de vente », aussi, comme son nom l’indique, c’est le propriétaire qui s’engage à vendre le bien au potentiel acquéreur à un prix déterminé en lui donnant ainsi l’exclusivité pendant une période donnée (le plus souvent de deux à trois mois). Ainsi, durant cette période, le propriétaire ne pourra pas décider de vendre le bien à une autre personne. En contrepartie, le potentiel acquéreur versera une indemnité d’immobilisation au vendeur équivalente à 10% du prix de vente. Cette indemnité s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte de vente, mais s’il renonce à acquérir le bien ou n’exprime pas son acceptation dans le délai qui lui est imparti, ce montant sera versé au vendeur en dédommagement.
La promesse de vente doit être enregistrée au service de la publicité foncière dans les dix jours qui suivent la signature. Si la période de validité de la promesse de vente excède 18 mois, elle devra revêtir la forme d’un acte authentique et les droits d’enregistrement, à la charge de l’acquéreur, seront alors de 125 €.
Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente, il s’agit d’un véritable contrat qui lie les parties entre elles et permet de définir quelles seront les conditions de la vente. Il s’agit donc d’un acte, sinon obligatoire, du moins indispensable.
Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, engage réciproquement le vendeur et l’acquéreur à conclure la vente à un prix défini. On dit donc que le compromis de vente vaut vente. Ainsi, si l’un se rétracte, l’autre peut l’y contraindre judiciairement et réclamer le versement de dommages et intérêts. Lors de la signature du compromis, un dépôt de garantie sera versé par l’acquéreur, équivalent à environ 5 à 10% du prix. Cette somme s’imputera sur la somme à régler lors de la signature de l’acte de vente. Le compromis n’a pas à être enregistré au service de la publicité foncière, ce qui est un avantage quant au montant des frais. En revanche, les parties resteront liées en cas de litige sur la réalisation des conditions suspensives, alors que dans le cas d’une promesse de vente, les parties sont libres de tout engagement si l’acquéreur ne lève pas l’option d’achat.
Quels sont les points communs entre les deux ?
Dans une promesse de vente comme dans un compromis, le vendeur et l’acquéreur peuvent décider de prévoir des conditions suspensives permettant de déclarer l’avant-contrat comme étant nul et non avenu si ces conditions suspensives ne se réalisent pas avant la signature de la vente. La clause suspensive la plus courante est l’obtention du prêt de l’acquéreur, mais il peut également s’agir d’une clause suspensive relative au droit de préemption de la commune (ou droit de préemption urbain) ou portant sur une servitude d’urbanisme grèvant le bien (voir article détaillé). Une clause pénale figure également souvent dans les compromis de vente, prévoyant que si l’acquéreur refuse de signer la vente, il devra verser des dommages et intérêts au vendeur.
Il est à noter que l’acquéreur dispose cependant d’un délai de rétractation à l’issue de la signature de l’avant-contrat, ce délai est de 10 jours. Durant ce laps de temps, l’acquéreur pourra donc revenir sur son engagement en le signifiant par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce sans avoir à justifier d’un quelconque motif. La somme versée lui sera alors entièrement restituée. Ce délai court dès le lendemain de la remise en main propre ou de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’avant-contrat s’il s’agit d’un avant-contrat sous seing privé, ou dès le lendemain de la signature de la promesse de vente authentique si l’acte est signé devant notaire.
Qui peut rédiger une promesse de vente ou un compromis de vente ?
Tout avant-contrat peut être rédigé par les parties elles-mêmes sur une feuille libre ou grâce à un modèle type. Il est cependant recommandé d’en confier la rédaction à un notaire qui saura vous conseiller au mieux et vous informer de l’importance et des conséquences des clauses susceptibles de figurer dans l’avant-contrat et d’être reprises dans le contrat de vente définif.
