Lorsque l’on parle de mitoyenneté, on pense souvent aux maisons mitoyennes mais il ne s’agit pas seulement de cela.
Qu'est-ce que la mitoyenneté ?
La mitoyenneté fait référence à tout élément de séparation tel qu’un mur, une haie, un fossé, une clôture, étant la copropriété de deux propriétaires voisins. Cette mitoyenneté leur donne un ensemble de droits et de charges et fait l’objet d’un régime spécial.
Qui détermine ce qui est mitoyen ?
Il existe une présomption légale de mitoyenneté pour tout élément de séparation situé entre deux propriétés contiguës (article 653 et 666 du Code Civil), mais on peut également apporter la preuve de la mitoyenneté, soit grâce au titre de propriété mentionnant la nature de l’élément de clôture, privé ou mitoyen, soit par prescription si le propriétaire en question peut prouver qu’il s’est comporté comme un copropriétaire pendant un certain temps et de manière continue, publique et non équivoque.
Qui est propriétaire d'un élement mitoyen ?
Il est à savoir qu’un mur mitoyen appartient dans sa totalité à chacun des copropriétaires et pas seulement pour moitié à l’un et à l’autre. Aussi, chaque copropriétaire peut entreprendre des travaux sur le mur en installant une plantation ou en y permettant un affichage publicitaire, et ce sans être obligé d’obtenir l’aval de son voisin. Afin de conserver une bonne entente, il est tout de même recommandé de l’en informer. En revanche, aucune ouverture ne pourra être pratiquée dans le mur sans l’accord de son voisin.
Puis-je surélever un mur mitoyen ?
Il est possible de surélever ou d’épaissir le mur mitoyen, même si cela est à l’initiative de l’un des deux seulement, à condition qu’il obtienne au préalable l’accord de son voisin. Cette partie surélevée ou ajoutée sera la propriété exclusive de celui des copropriétaires qui aura effectué les travaux et les travaux seront donc entièrement à sa charge.
En revanche, l’autre copropriétaire pourra toujours lui demander de lui céder la mitoyenneté de cette surélévation mais il devra alors payer la moitié des travaux. A défaut d’accord amiable, cette demande pourra être portée devant le tribunal de grande instance.
Qui doit entretenir une barrière ou un mur mitoyen ?
Chaque copropriétaire est tenu d’entretenir le mur mitoyen et de contribuer à raison de moitié chacun aux travaux et réparations qui pourraient s’avérer nécessaires, cette règle ne s’appliquant pas si les travaux sont rendus nécessaires du fait d’un seul des deux propriétaires. Aussi, les travaux devront être effectués avec l’accord des deux copropriétaires, à défaut de quoi celui qui exécute les travaux sans demander l’aval à son voisin ne pourra pas lui réclamer le paiement de la moitié du montant des travaux entrepris. Ceci excluant bien sûr les situations d’urgence nécessitant des travaux immédiats, si le mur menace de s’effondrer par exemple.
Quelles sont les limites de la mitoyenneté ?
Chaque copropriétaire est pleinement propriétaire du mur mais ne doit pas entraver la liberté de son voisin. Il est par exemple interdit de construire un mur qui priverait son voisin d’ensoleillement.
Certaines règles d’urbanisme doivent d’ailleurs être respectées : sauf règles particulières d’urbanisme prévues par la mairie, un mur élevé dans une ville de 50.000 habitants ne doit pas dépasser 3,20 mètres de haut. Dans les autres villes, la hauteur réglementaire à ne pas dépasser est de 2,60 mètres.
Qui doit entretenir une haie mitoyenne ?
Sauf preuve contraire, une haie se trouvant à la limite entre deux propriétés sera considérée comme mitoyenne.
Toute preuve contraire peut être apportée comme un titre de propriété : acte notarié ou acte sous seing privé signé par les voisins ayant planté la haie. Faute de preuve, la mitoyenneté est acquise par prescription trentenaire si l’entretien de la haie a fait l’objet de frais communs pendant plus de 30 ans.
Si la haie est mitoyenne, son entretien devra être assuré par les deux copropriétaires voisins à frais communs. La loi n’impose aucune condition quant à la hauteur de la haie, sauf règles d’urbanisme spécifiques. L’un des deux copropriétaires pourra décider de détruire la haie, jusqu’à la limite de sa propriété, et ce sans l’accord du voisin, mais il devra alors faire ériger un mur sur la limite de deux propriétés et les frais engendrés seront alors entièrement à sa charge. Un des deux copropriétaires peut également décider de renoncer à la mitoyenneté, il renoncera alors à ses droits sur la haie et ne sera plus tenu de l’entretenir.
Si la haie n’est pas mitoyenne, seul son propriétaire devra en assurer l’entretien et il devra également respecter une certaine distance par rapport à la limite des deux propriétés : si la haie fait 2 mètres de haut ou plus, elle doit se situer à au moins 2 mètres de la limite séparative, si elle fait moins de 2 mètres de haut, elle devra être située à au moins 50 centimètres de cette limite. En cas de non-respect de ces distances, le propriétaire en question pourra se voir contraint d’arracher la haie. Par ailleurs, si la haie est composée d’arbres dont les branches dépassent sur le terrain du voisin, ce dernier pourra le contraindre à les couper mais il ne pourra pas le faire lui-même, sauf accord du propriétaire.
Il faut savoir que si le bien est loué, il incombe au locataire de s’acquitter de l’entretien de la haie et plus largement du jardin.
Pour toute question relative à la mitoyenneté et aux droits et devoirs qu’elle entraine, n’hésitez pas à prendre contact avec votre notaire.
