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Quels diagnostics techniques dois-je fournir pour la vente de mon bien immobilier ?

Vous souhaitez mettre votre logement en vente ? Pour que le futur acquéreur dispose de toutes les informations nécessaires concernant le bien qu’il envisage d’acheter, vous devez lui fournir différents diagnostics immobiliers. Ces documents sont regroupés dans un dossier unique, appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Quels sont les diagnostics obligatoires ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique doit être intégré dans le DDT. Il est obligatoire pour tous les logements, quelle que soit leur année de construction. Le DPE permet d’évaluer la consommation énergétique d’un logement, ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre, et de lui attribuer une étiquette énergie allant de A à G.

Le DPE a une durée de validité de 10 ans. Toutefois, si votre DPE a été réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, il n’est plus valable depuis le 1er janvier 2023. S’il a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il expirera le 31 décembre 2024.

Vous avez l’obligation de mentionner dans votre annonce immobilière les résultats du DPE, notamment la classe énergie du logement et le montant estimé des dépenses énergétiques annuelles. Si votre logement est classé F ou G, l’annonce doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Également appelé diagnostic plomb, le constat de risque d'exposition au plomb est obligatoire dans le DDT pour les logements construits avant 1949. Le CREP permet de savoir si les revêtements du logement – peintures, enduits – et les éléments extérieurs comme le portail ou les volets contiennent du plomb.

Le diagnostiqueur mesure la concentration en plomb et analyse l’état de conservation des revêtements. Plus ceux-ci sont dégradés, plus le risque sanitaire est élevé, notamment chez les enfants et les femmes enceintes, qui peuvent développer une maladie appelée saturnisme.

Si le logement contient du plomb à une concentration supérieure à 1 mg/cm², des travaux doivent être réalisés avant sa mise en vente, et le CREP doit avoir été effectué moins d’un an avant cette mise en vente. Si le logement est exempt de plomb, ou que le seuil de 1 mg/cm² n’est pas atteint, le CREP a une durée de validité illimitée.

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante, ou état d’amiante, est exigé dans le dossier de diagnostic technique pour la mise en vente d’un logement dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.

Ce diagnostic permet de constater l’absence ou la présence d’amiante dans le logement à vendre, et d’émettre des recommandations en fonction des quantités détectées dans les différents matériaux. Le diagnostiqueur peut recommander une évaluation périodique, des prélèvements de l’air, ou des mesures de confinement et des travaux de retrait. Si le diagnostic amiante a été réalisé à compter du 1er avril 2013, sa durée de validité est illimitée.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites, aussi appelé état relatif à la présence de termites, renseigne sur la présence éventuelle d’insectes xylophages dans le logement. Ces insectes se nourrissent de bois et prolifèrent dans les planchers, les charpentes, les poutres, allant parfois jusqu’à provoquer l’effondrement de la construction.

Vous n’êtes dans l’obligation de réaliser un diagnostic termites dans le DDT que si votre logement à vendre se situe dans une zone déclarée par arrêté préfectoral comme infestée, ou susceptible de l’être à court terme. Ce diagnostic a une durée de validité de 6 mois.

Le diagnostic mérule

Le diagnostic mérule permet d'informer le candidat acquéreur de la présence ou de l'absence de mérules ou champignons lignivores dans les ouvrages en bois.

Le diagnostic mérule est obligatoire pour l’ensemble des immeubles bâtis situés dans les zones contaminées et délimitées par arrêté préfectoral.

Le certificat de mesurage CARREZ

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, encadre le calcul des surfaces des parties privatives dévolues à l’acquéreur lors de l’achat d’un lot de copropriété.

Il est obligatoire pour le vendeur de fournir un mesurage des biens à usage d’habitation qui sont sous le régime de la copropriété. 

Ce mesurage est en général réalisé par un professionnel pour empêcher des erreurs de mesurages, et ainsi éviter au vendeur de subir après l’acquisition une action juridiciaire en réduction du prix de vente.

Les diagnostics gaz et électricité

Le diagnostic gaz, ou état de l'installation intérieure de gaz, est obligatoire dans le dossier de diagnostic technique si l’installation a plus de 15 ans. Il a pour but d’éviter les accidents domestiques. Le diagnostiqueur relève les éventuelles anomalies qui, selon leur degré de risque, peuvent entraîner ou non une obligation de travaux avant la mise en vente. Sa durée de validité est de 3 ans.

Le diagnostic électricité, ou état de l'installation intérieure d’électricité, est lui aussi valable 3 ans. Il est exigé pour les logements dont l’installation électrique date de plus de 15 ans. Il est purement informatif : même si le diagnostiqueur détecte des anomalies, la mise en conformité n’est pas obligatoire pour le vendeur.

L’état de l'installation d'assainissement non collectif

Ce diagnostic est obligatoire dans le DDT pour les maisons qui ne sont pas raccordées au réseau public de collecte des eaux usées. Il est réalisé par le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune où est situé le logement à vendre. Des travaux de mise en conformité sont exigés en cas d’anomalie, mais l’acquéreur peut décider de les prendre en charge en contrepartie d’une baisse du prix du bien.

Depuis le 1er janvier 2023, la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 exige qu’un diagnostic assainissement collectif soit intégré au DDT pour les logements situés en région parisienne.

L’état des risques et pollutions

Seuls les vendeurs dont le bien est situé dans une commune visée par un arrêté préfectoral sont tenus de fournir un état des risques et pollutions dans le dossier de diagnostic technique. Il s’agit notamment de communes situées dans des zones de sismicité de niveau 2 et plus, ou encore dans des zones à potentiel radon – un gaz radioactif naturel – de niveau 3. Les communes exposées à des risques naturels prévisibles, à des risques miniers ou à des risques technologiques, sont également concernées.

Le diagnostic Bruit

Aussi appelé état des nuisances sonores aériennes, ce diagnostic est obligatoire dans le DDT si le bien est situé dans une zone dite « d’exposition au bruit des aéroports ». Il vise à informer l’acquéreur d’une potentielle gêne sonore, mais ne fournit pas de renseignements sur l’isolation phonique du logement.

Le carnet d'information du logement (CIL)

Instauré par la loi Climat et Résilience, le carnet d’information du logement est obligatoire dans le dossier de diagnostic technique:

  • Pour les logements neufs dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2023 ;
  • Pour les logements existants s’ils ont fait l’objet, depuis le 1er janvier 2023, de travaux de rénovation ayant amélioré leur performance énergétique.

Le CIL permet au futur acquéreur de connaître les travaux d’amélioration de la performance énergétique déjà réalisés dans le logement, pour une meilleure traçabilité et un suivi facilité.

Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au compromis de vente. Tous les diagnostics sont de préférence à effectuer avant même la mise en vente, à commencer par le DPE dont les résultats doivent être communiqués dans l’annonce immobilière.

FAQ

Qui peut faire un diagnostic de performance énergétique ?
Le DPE doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié. Celui-ci doit avoir suivi une formation spécifique et avoir obtenu une certification délivrée par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC). Le DPE doit être réalisé avant la vente ou la location d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Il permet d'informer les futurs occupants du logement sur sa consommation d'énergie et son impact sur l'environnement. Le DPE doit également être inclus dans les annonces de vente ou de location du bien.
Est-ce que le diagnostic plomb est obligatoire ?
Le diagnostic plomb, également appelé Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP), est obligatoire pour la vente ou la location d'un bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949. Cette obligation vise à protéger la santé des occupants et à prévenir les risques d'intoxication au plomb, qui peut avoir de graves conséquences sur la santé. Le diagnostic plomb doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié, qui va vérifier la présence de plomb dans les peintures et les revêtements intérieurs du logement. Si le diagnostic révèle la présence de plomb à un niveau supérieur aux seuils réglementaires, le propriétaire doit réaliser des travaux de mise en sécurité et informer les futurs occupants des mesures à prendre pour éviter tout risque d'intoxication.
Quand le diagnostic amiante est-il obligatoire ?
Le diagnostic amiante est obligatoire pour la vente ou la location d'un bien immobilier construit avant le 1er juillet 1997. Cette obligation vise à protéger la santé des occupants et à prévenir les risques liés à l'exposition à l'amiante, une substance cancérigène présente dans de nombreux matériaux de construction jusqu'à son interdiction en France en 1997. Le diagnostic amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié, qui va vérifier la présence d'amiante dans les matériaux de construction du logement, tels que les murs, les plafonds, les sols, les conduits, les canalisations... Si le diagnostic révèle la présence d'amiante à un niveau supérieur aux seuils réglementaires, le propriétaire doit réaliser des travaux de désamiantage ou de confinement et informer les futurs occupants des mesures à prendre pour éviter tout risque d'exposition à l'amiante.
Le diagnostic termite est-il obligatoire ?
Le diagnostic termite n'est pas obligatoire au niveau national, mais il peut être imposé par des règlementations locales ou par des clauses spécifiques dans les contrats de vente ou de location de certains biens immobiliers. Dans certaines zones géographiques identifiées à risque de présence de termites, les autorités locales peuvent exiger la réalisation d'un diagnostic termite avant la vente ou la location d'un bien immobilier. De même, certains contrats de vente ou de location peuvent prévoir une clause obligeant le vendeur ou le bailleur à réaliser un diagnostic termite avant la transaction. Le diagnostic termite doit être réalisé par un professionnel certifié, qui va inspecter le bâtiment à la recherche de signes d'infestation ou de dégradations causées par les termites. Si des termites sont détectés, des mesures de traitement et de prévention devront être mises en place pour protéger le bâtiment contre leur propagation.
Le diagnostic mérule est-il obligatoire ?
Le diagnostic mérule n'est pas obligatoire, mais il peut être exigé dans certaines zones géographiques identifiées à risque de présence de mérule ou par des clauses spécifiques dans les contrats de vente ou de location de certains biens immobiliers. La mérule est un champignon lignivore qui peut causer de graves dégradations dans les bâtiments en dégradant le bois et les matériaux à base de cellulose. La présence de mérule peut donc compromettre la solidité et la salubrité des bâtiments. Si la présence de mérule est suspectée, un diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié, qui va inspecter le bâtiment à la recherche de signes d'infestation ou de dégradations causées par la mérule. Si la mérule est détectée, des mesures de traitement et de prévention devront être mises en place pour protéger le bâtiment contre sa propagation.
Qui peut calculer la surface habitable d'un bien immobilier ?
Le calcul de la surface habitable d'un bien immobilier peut être réalisé par un professionnel certifié tel qu'un géomètre-expert ou un diagnostiqueur immobilier. Il est également possible pour un particulier de calculer lui-même la surface habitable de son logement, en utilisant la méthode de calcul définie par la loi Carrez. Cette méthode consiste à mesurer la surface de plancher des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d'escalier, ainsi que des parties de la hauteur sous plafond inférieures à 1,80 mètre. Cependant, pour éviter les litiges éventuels liés à une erreur de mesurage ou à une différence de superficie entre ce qui était annoncé et la réalité, il est recommandé de faire appel à un professionnel certifié pour le calcul de la surface habitable d'un bien immobilier, notamment dans le cadre d'une vente ou d'une location.
Comment s'effectue le diagnostic gaz ?
Le diagnostic gaz est réalisé par un professionnel certifié, généralement un diagnostiqueur immobilier, qui va inspecter l'installation de gaz du bien immobilier à expertiser. Le diagnostiqueur immobilier va vérifier l'état général de l'installation de gaz, ainsi que le respect des normes de sécurité en vigueur. Il va notamment contrôler la ventilation de la pièce où se trouve l'appareil de chauffage ou de production d'eau chaude, ainsi que la présence d'un conduit d'évacuation des produits de combustion. Le diagnostiqueur immobilier va également vérifier l'étanchéité des raccordements et des canalisations de gaz, ainsi que le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité, tels que le limiteur de pression, le thermocouple et le détecteur de fumée. Enfin, le diagnostiqueur va évaluer le niveau de dangerosité du bien immobilier en cas de fuite de gaz, en mesurant notamment la concentration en monoxyde de carbone dans l'air. À l'issue du diagnostic gaz, le professionnel certifié remet un rapport au propriétaire ou au bailleur du bien immobilier, qui doit être joint au dossier de diagnostic technique. Ce rapport mentionne les éventuels défauts et non-conformités constatés, ainsi que les recommandations pour y remédier.
Est-ce que le diagnostic assainissement non collectif est obligatoire ?
Le diagnostic d'assainissement non collectif est obligatoire dans le cadre de la vente d'un bien immobilier équipé d'un système d'assainissement individuel, c'est-à-dire non raccordé à un réseau public de collecte des eaux usées. Ce diagnostic vise à vérifier le bon fonctionnement et l'état de l'installation d'assainissement individuel du bien immobilier, afin de protéger l'environnement et la santé publique. Le diagnostic assainissement non collectif est réalisé par un professionnel certifié, qui va inspecter les équipements d'assainissement (fosse septique, filtre, épandage...) et vérifier leur conformité aux normes en vigueur. À l'issue du diagnostic, le professionnel certifié remet un rapport qui mentionne l'état général de l'installation, les éventuels défauts constatés, ainsi que les recommandations pour y remédier. Si des travaux sont nécessaires, ils doivent être réalisés avant la vente du bien immobilier, sauf si l'acheteur accepte de les prendre à sa charge.
L'état des risques et pollution (ERP) est-il obligatoire ?
L'ERP est obligatoire pour la vente et la location de certains biens immobiliers. La réglementation impose la réalisation d'un ERP pour les biens immobiliers situés dans des zones exposées à certains risques naturels, technologiques ou sanitaires. Il permet d'informer les acquéreurs ou les locataires des risques auxquels le bien immobilier est exposé. Si vous ne réalisez pas l'ERP dans les situations où il est obligatoire, vous vous exposez à des sanctions pénales et à des poursuites judiciaires.
Comment savoir si un logement est dans un couloir aérien ?
Vous pouvez vérifier les cartes des zones de bruit éditées par les services de l'Etat, notamment les plans d'exposition au bruit (PEB) et les cartes de bruit stratégiques (CBS). Ces cartes permettent de définir les zones de bruit des aéroports en fonction des niveaux sonores enregistrés. Il est également possible de se renseigner auprès de la mairie de la commune où se situe le logement ou de l'aéroport le plus proche pour obtenir des informations sur les zones de bruit et les couloirs aériens. Enfin, il peut être utile de se rendre sur place pour observer et écouter le trafic aérien, surtout aux heures de pointe, afin d'évaluer l'impact sonore sur le logement.