Vous souhaitez mettre votre logement en vente ? Pour que le futur acquéreur dispose de toutes les informations nécessaires concernant le bien qu’il envisage d’acheter, vous devez lui fournir différents diagnostics immobiliers. Ces documents sont regroupés dans un dossier unique, appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Quels sont les diagnostics obligatoires ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic de performance énergétique doit être intégré dans le DDT. Il est obligatoire pour tous les logements, quelle que soit leur année de construction. Le DPE permet d’évaluer la consommation énergétique d’un logement, ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre, et de lui attribuer une étiquette énergie allant de A à G.
Le DPE a une durée de validité de 10 ans. Toutefois, si votre DPE a été réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, il n’est plus valable depuis le 1er janvier 2023. S’il a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il expirera le 31 décembre 2024.
Vous avez l’obligation de mentionner dans votre annonce immobilière les résultats du DPE, notamment la classe énergie du logement et le montant estimé des dépenses énergétiques annuelles. Si votre logement est classé F ou G, l’annonce doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Également appelé diagnostic plomb, le constat de risque d'exposition au plomb est obligatoire dans le DDT pour les logements construits avant 1949. Le CREP permet de savoir si les revêtements du logement – peintures, enduits – et les éléments extérieurs comme le portail ou les volets contiennent du plomb.
Le diagnostiqueur mesure la concentration en plomb et analyse l’état de conservation des revêtements. Plus ceux-ci sont dégradés, plus le risque sanitaire est élevé, notamment chez les enfants et les femmes enceintes, qui peuvent développer une maladie appelée saturnisme.
Si le logement contient du plomb à une concentration supérieure à 1 mg/cm², des travaux doivent être réalisés avant sa mise en vente, et le CREP doit avoir été effectué moins d’un an avant cette mise en vente. Si le logement est exempt de plomb, ou que le seuil de 1 mg/cm² n’est pas atteint, le CREP a une durée de validité illimitée.
Le diagnostic amiante
Le diagnostic amiante, ou état d’amiante, est exigé dans le dossier de diagnostic technique pour la mise en vente d’un logement dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.
Ce diagnostic permet de constater l’absence ou la présence d’amiante dans le logement à vendre, et d’émettre des recommandations en fonction des quantités détectées dans les différents matériaux. Le diagnostiqueur peut recommander une évaluation périodique, des prélèvements de l’air, ou des mesures de confinement et des travaux de retrait. Si le diagnostic amiante a été réalisé à compter du 1er avril 2013, sa durée de validité est illimitée.
Le diagnostic termites
Le diagnostic termites, aussi appelé état relatif à la présence de termites, renseigne sur la présence éventuelle d’insectes xylophages dans le logement. Ces insectes se nourrissent de bois et prolifèrent dans les planchers, les charpentes, les poutres, allant parfois jusqu’à provoquer l’effondrement de la construction.
Vous n’êtes dans l’obligation de réaliser un diagnostic termites dans le DDT que si votre logement à vendre se situe dans une zone déclarée par arrêté préfectoral comme infestée, ou susceptible de l’être à court terme. Ce diagnostic a une durée de validité de 6 mois.
Le diagnostic mérule
Le diagnostic mérule permet d'informer le candidat acquéreur de la présence ou de l'absence de mérules ou champignons lignivores dans les ouvrages en bois.
Le diagnostic mérule est obligatoire pour l’ensemble des immeubles bâtis situés dans les zones contaminées et délimitées par arrêté préfectoral.
Le certificat de mesurage CARREZ
La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, encadre le calcul des surfaces des parties privatives dévolues à l’acquéreur lors de l’achat d’un lot de copropriété.
Il est obligatoire pour le vendeur de fournir un mesurage des biens à usage d’habitation qui sont sous le régime de la copropriété.
Ce mesurage est en général réalisé par un professionnel pour empêcher des erreurs de mesurages, et ainsi éviter au vendeur de subir après l’acquisition une action juridiciaire en réduction du prix de vente.
Les diagnostics gaz et électricité
Le diagnostic gaz, ou état de l'installation intérieure de gaz, est obligatoire dans le dossier de diagnostic technique si l’installation a plus de 15 ans. Il a pour but d’éviter les accidents domestiques. Le diagnostiqueur relève les éventuelles anomalies qui, selon leur degré de risque, peuvent entraîner ou non une obligation de travaux avant la mise en vente. Sa durée de validité est de 3 ans.
Le diagnostic électricité, ou état de l'installation intérieure d’électricité, est lui aussi valable 3 ans. Il est exigé pour les logements dont l’installation électrique date de plus de 15 ans. Il est purement informatif : même si le diagnostiqueur détecte des anomalies, la mise en conformité n’est pas obligatoire pour le vendeur.
L’état de l'installation d'assainissement non collectif
Ce diagnostic est obligatoire dans le DDT pour les maisons qui ne sont pas raccordées au réseau public de collecte des eaux usées. Il est réalisé par le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune où est situé le logement à vendre. Des travaux de mise en conformité sont exigés en cas d’anomalie, mais l’acquéreur peut décider de les prendre en charge en contrepartie d’une baisse du prix du bien.
Depuis le 1er janvier 2023, la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 exige qu’un diagnostic assainissement collectif soit intégré au DDT pour les logements situés en région parisienne.
L’état des risques et pollutions
Seuls les vendeurs dont le bien est situé dans une commune visée par un arrêté préfectoral sont tenus de fournir un état des risques et pollutions dans le dossier de diagnostic technique. Il s’agit notamment de communes situées dans des zones de sismicité de niveau 2 et plus, ou encore dans des zones à potentiel radon – un gaz radioactif naturel – de niveau 3. Les communes exposées à des risques naturels prévisibles, à des risques miniers ou à des risques technologiques, sont également concernées.
Le diagnostic Bruit
Aussi appelé état des nuisances sonores aériennes, ce diagnostic est obligatoire dans le DDT si le bien est situé dans une zone dite « d’exposition au bruit des aéroports ». Il vise à informer l’acquéreur d’une potentielle gêne sonore, mais ne fournit pas de renseignements sur l’isolation phonique du logement.
Le carnet d'information du logement (CIL)
Instauré par la loi Climat et Résilience, le carnet d’information du logement est obligatoire dans le dossier de diagnostic technique:
- Pour les logements neufs dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2023 ;
- Pour les logements existants s’ils ont fait l’objet, depuis le 1er janvier 2023, de travaux de rénovation ayant amélioré leur performance énergétique.
Le CIL permet au futur acquéreur de connaître les travaux d’amélioration de la performance énergétique déjà réalisés dans le logement, pour une meilleure traçabilité et un suivi facilité.
Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au compromis de vente. Tous les diagnostics sont de préférence à effectuer avant même la mise en vente, à commencer par le DPE dont les résultats doivent être communiqués dans l’annonce immobilière.