Si vous envisagez de procéder au démembrement d’un bien immobilier que vous possédez, il est important que vous sachiez quelles seront les conséquences de cette procédure, tant sur les obligations que sur les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le droit de propriété est composé de 3 attributs :
- L’usus qui est le droit d’user du bien ;
- Le fructus qui est le droit d’en percevoir les fruits comme un loyer ;
- L’abusus qui est le droit d’en disposer librement, c’est-à-dire de pouvoir le vendre, le donner, voire le détruire.
Le démembrement de propriété est un procédé juridique qui permet de diviser le droit de propriété en deux droits distincts, à savoir d’une part l’usufruit (usus et fructus) et, d’autre part, la nue-propriété (abusus).
Quels sont les droits et les obligations de l’usufruitier ?
Les droits
L’usufruitier est détenteur de deux attributs, à savoir : l’usus et le fructus. Il peut donc utiliser le bien pour son usage personnel, mais il peut aussi le louer et en retirer des revenus sous la forme d’un loyer par exemple, et ce pendant toute la durée de l’usufruit.
L’article 600 du Code civil dispose que « l’usufruitier prend les choses dans l’état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser, en présence du propriétaire […] un état des immeubles sujets à l’usufruit ».
Selon l’article 617 du Code civil, le terme de l'usufruit se produit :
- Si l’usufruitier décède ;
- À la fin du temps pour lequel il a été consenti ;
- Dès lors que les attributs de nue-propriété et d’usufruit sont réunis sur la même tête ;
- Si le droit d’usufruit reste inutilisé pendant 30 ans ;
- En cas de perte totale du bien sur lequel l’usufruit a été établi.
Bon à savoir : si l’usufruitier souhaite signer un bail rural, commercial, artisanal ou industriel, il doit obtenir l’accord du nu-propriétaire.
Les obligations
Un usufruitier est tenu à certaines obligations. Ainsi il doit :
- Effectuer tous les travaux d’entretien pour maintenir le bien en bonne conservation. Dans le cas contraire, il peut être contraint à prendre en charge le montant des grosses réparations si elles sont occasionnées par un défaut d’entretien ;
- S’engager à jouir du bien en « bon père de famille » ;
- S’acquitter des charges périodiques comme la taxe foncière (sauf convention contraire) ou des charges de copropriété liées aux services collectifs.
Quels sont les droits et les obligations du nu-propriétaire ?
Les droits
Le nu-propriétaire ne possède qu’un seul des trois attributs de la pleine propriété, celui qui consiste à pouvoir disposer de son bien. Cependant, ce droit est restreint ; en effet, il ne peut pas utiliser toutes les prérogatives liées à l’abusus. Ainsi, il n’est pas autorisé à détruire le bien, car cela priverait l’usufruitier du droit d’en jouir.
En revanche, il peut céder son droit d’en disposer ou grever la nue-propriété de droits réels comme une sûreté ou une servitude. Dans ce cas, l’article 621 al. 2 du Code civil dispose que « la vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé ».
Bon à savoir : le nu-propriétaire est en droit d’exiger de l’usufruitier qu’il l’informe de toutes les interventions envisagées sur le bien, ceci dans le but d’éviter des transformations irréversibles.
Les obligations
Le nu-propriétaire ne doit pas entraver les droits de l’usufruitier. Pour ce faire, il doit prendre toutes les dispositions nécessaires pour s’assurer que ce dernier a la totale jouissance du bien. C’est la raison pour laquelle il n’a pas le droit d’apporter une modification à la substance du bien ou de procéder à des travaux de grande ampleur, sauf pour effectuer les réparations importantes qui sont à sa charge, car elles se rapportent à la substance même du bien.
L’article 606 du Code civil en donne d’ailleurs une liste précise et limitative, c’est-à-dire « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ».
Par conséquent, toutes les autres réparations sont considérées comme des travaux d’entretien à la charge de l’usufruitier.
Bon à savoir : le nu-propriétaire doit s’acquitter des charges extraordinaires, c’est-à-dire « celles qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l’usufruit (article 609 du Code civil), comme un bornage ou une clôture forcée par exemple. Dans ce cas, le nu-propriétaire paye les charges qui grèvent le capital, tandis que l’usufruitier paye celles qui grèvent les intérêts.
