Auparavant, les frais de mutation étaient partagés de manière égale entre l’acquéreur et le vendeur. Mais depuis 2006, en cas de vente d’un logement situé en copropriété, c’est le vendeur qui est tenu de prendre en charge la totalité de ces frais et de les payer au syndic qui assure la gestion de l’ensemble immobilier.
À quoi correspondent les frais de mutation ?
Ces frais sont particuliers et ne font pas partie de la gestion financière et administrative courante assurée par le syndic. Ils sont destinés à couvrir les opérations administratives spécifiques à la vente d’un bien en copropriété. Il s’agit d’une part du changement de nom de copropriétaire et d’autre part de l’établissement de l’état daté.
Qu’est-ce qu’un état daté ?
L’état daté est un document obligatoire que le syndic est tenu de constituer (article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Il fait état de la situation financière du vendeur à l’égard du syndic de copropriété. Son montant est déterminé à l’avance et doit être mentionné dans le contrat du syndic sous la rubrique « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires ».
Le syndic s’engage sur les indications contenues dans l’état daté qu’il adresse au notaire. S’il s’avère qu’il comporte des inexactitudes, il peut être contraint à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur pour manquement à son devoir d’information.
L’état daté est composé de trois parties :
- dans la 1re partie, on retrouve les sommes que le vendeur reste à devoir au syndic (provisions exigibles sur les exercices antérieurs ou qui sont destinées à des dépenses qui ne sont pas mentionnées dans le budget prévisionnel, de même que celles prévues pour des travaux non encore exécutés, mais qui ont été décidés en assemblée générale) ;
- dans la 2e partie figurent les sommes dont le syndic est éventuellement débiteur à l’égard du vendeur ;
- enfin dans la dernière partie, sont inscrites celles qui sont à la charge de l’acheteur comme la reconstitution des avances, des provisions non encore exigibles…
Bon à savoir : contrairement à l’état daté qui doit impérativement être établi par le syndic, le pré-état daté, obligatoire depuis la loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), et qui accompagne l’avant-contrat n’est pas un document officiel. Il peut donc être établi à l’aide des documents en la possession du vendeur ou de l’agent immobilier chargé de la transaction immobilière. Le pré-état daté comporte des informations sur les charges de copropriété, ce qui permet à l’acheteur de prendre sa décision en toute connaissance de cause.
Que se passe-t-il en l'absence d'un état daté le jour de la vente ?
Le jour de la signature de l’acte définitif, le notaire doit être déjà en possession d’un état daté ou le vendeur doit lui apporter ce document datant de moins de 3 mois et attestant qu’il est libre de toute obligation financière vis-à-vis du syndic. En l’absence de l'état daté, le notaire bloque les fonds et fait parvenir un avis de mutation au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce dernier dispose alors d’un délai de 15 jours :
- soit pour donner son accord au notaire pour qu’il libère les fonds déduction faite du montant des frais de mutation ;
- soit, en cas de litige, pour faire opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes qui restent dues par l’ancien propriétaire.
Dans quelle mesure est-il possible de refuser de payer les frais de mutation ?
Pour éviter des frais de mutation abusifs, le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 en a fixé le montant maximum ; désormais, il ne peut pas excéder la somme de 380 €. De plus, si plusieurs lots font partie de la même mutation à titre onéreux, le syndic ne peut facturer qu’un seul état daté. En conséquence, vous êtes en droit de contester une facture du syndic qui serait supérieure à ce montant, en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception.
Enfin, si le contrat qui lie le syndic et les copropriétaires ne comporte aucune clause concernant les frais de mutation ou si cette clause est présente, mais qu'elle n’a pas été votée en assemblée générale, vous pouvez vous opposer au paiement de ces frais.
