La vente en viager est un dispositif spécifique qui présente des avantages et des contraintes. Elle consiste à céder son bien immobilier à un acquéreur en échange d’une rente, versée jusqu’au décès du vendeur. Quelles sont les particularités à connaître et quels sont les pièges à éviter avant de se lancer ? Tour d’horizon de la vente et de l‘achat en viager.
Le principe de la vente en viager
La vente en viager lie un vendeur, appelé crédirentier, à un acquéreur, le débirentier, et repose sur le principe d’aléa : lors de la signature de l’acte de vente, aucune des deux parties ne connaît le montant final de l’acquisition, celui-ci dépendant de la date de décès du vendeur.
L’acquéreur ne règle pas la totalité de la valeur de la propriété lors de l’acquisition, mais s’engage à verser une rente viagère au vendeur jusqu’au décès de celui-ci. Cette rente peut être versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement.
La rente s’accompagne le plus souvent d’une somme réglée comptant au crédirentier le jour de la signature. Cette somme, appelée bouquet, est facultative et librement fixée par le vendeur et l’acquéreur. Le plus souvent, elle est calculée en fonction de l’âge du vendeur : plus il est âgé, moins le montant est élevé. Le bouquet représente généralement 30 à 40 % maximum de la valeur totale du bien.
Le montant de la rente est calculé par le notaire à partir de barèmes préétablis. Ce montant tient compte de différents éléments, comme l’âge du crédirentier, le versement ou non d’un bouquet lors de la signature, la valeur foncière du bien immobilier ou encore son statut, le viager pouvant être libre ou occupé.
Le viager occupé et le viager libre
Le viager occupé
On distingue deux types de viager : le viager occupé et le viager libre. Le viager occupé est le cas de figure le plus connu, et implique que le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès.
En contrepartie, l’acheteur bénéficie d’une décote importante pour compenser l’absence de jouissance immédiate du bien, ce qui lui permet de réaliser une opération financière intéressante. Il peut également, grâce au système de rente viagère, éviter de contracter un prêt immobilier et économiser les frais annexes comme les intérêts, les frais d’assurance ou encore les frais de dossier.
Le viager libre
Le viager est dit libre lorsque le vendeur cède son bien en renonçant, dès la signature de l’acte de vente, à l’occuper. L’acquéreur peut donc s’y installer ou le mettre en location. Il a également la possibilité de le revendre pour tenter de réaliser une plus-value.
Pour le vendeur, le viager libre est une opération intéressante : il perçoit une rente viagère et un bouquet plus importants que s’il continuait d’occuper son bien, qui ne subit pas de décote. Par ailleurs, les taxes et impôts locaux, ainsi que les réparations sont à la charge de l’acheteur. La rente viagère perçue par le vendeur fait l’objet d’un abattement fiscal, pouvant aller jusqu’à 70 % s’il est âgé de 70 ans et plus lors du premier versement. Si le bien vendu en viager est sa résidence principale, le bouquet n’est pas imposable.
Généralement, le viager libre est choisi par des personnes qui ne peuvent plus supporter les frais d’entretien de leur bien, ou dont l’état de santé ne leur permet plus de vivre seules. Le viager occupé peut à tout moment se transformer en viager libre, si le vendeur part en maison de retraite par exemple. Le contrat doit intégrer une clause d’abandon de jouissance du bien par anticipation, qui définit la contrepartie financière demandée à l’acquéreur en cas de départ du vendeur avant son décès.
Quels sont les avantages et les risques de l’achat et vente en viager ?
Avantages et risques pour le vendeur
La vente en viager permet au crédirentier de continuer à occuper son bien jusqu’à son décès, tout en percevant une rente à vie. Le maintien à domicile peut engendrer des frais supplémentaires, pour adapter le logement et/ou recevoir la visite quotidienne d’un auxiliaire de vie.
Or, le montant de la retraite n’est pas toujours suffisant pour prendre en charge ces dépenses, qui peuvent être partiellement ou totalement couvertes par la rente viagère. De plus, la vente en viager occupé permet de se libérer de certains frais : la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont, sauf mention contraire dans l’acte de vente, à la charge de l’acquéreur, de même que les gros travaux (réparation de la toiture, ravalement de façade, etc.)
Le principal risque de la vente en viager est le défaut de paiement de la rente. Pour protéger le vendeur, une clause résolutoire doit être insérée dans le contrat de vente. En cas de non-paiement prolongé, un juge pourra annuler la vente ; le vendeur redeviendra alors propriétaire de son bien, tout en conservant le bouquet et les rentes précédemment versées.
Avantages et risques pour l’acquéreur
Pour l’acquéreur, le principal avantage du viager est la possibilité d’obtenir un prix de vente plus bas que dans le cadre d’un achat classique, grâce au mécanisme de décote. Le versement de la rente viagère vient remplacer les mensualités d’un crédit bancaire, dont l’acquéreur peut se dispenser tout en conservant la possibilité d’investir.
L’achat en viager est également intéressant sur le plan fiscal : dans le cas d’un viager occupé, l’acquéreur n’aura à déclarer à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) que la valeur de la nue-propriété.
Le principal risque est la longévité du crédirentier, qui peut amener l’acquéreur à payer une rente cumulée très importante. Pour réduire ce risque, il est recommandé de choisir un vendeur ayant au moins une génération d’écart avec l’acquéreur, l’objectif étant que ce dernier n’ait pas de rente viagère à verser lorsqu’il sera lui-même à la retraite.
