La vente immobilière aux enchères est un processus qui est resté longtemps peu connu, mais qui est à présent de plus en plus prisé pour vendre un bien. Que ce soit pour maximiser son prix de vente ou pour éviter les démarches traditionnelles parfois longues, les enchères présentent une alternative intéressante. Dans cet article, vous découvrirez ce qu’est une vente immobilière aux enchères, ses étapes clés et ses avantages. Mode d’emploi.
Qu’est-ce qu’une vente immobilière aux enchères ?
La vente immobilière aux enchères (ou vente par adjudication) est une vente ouverte au public au cours de laquelle le bien à vendre est adjugé à l’acheteur le plus offrant. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, d’un terrain à bâtir…
Il existe trois types de ventes immobilières aux enchères :
- la vente aux enchères judiciaires ou vente forcée qui est mise en place par un tribunal judiciaire à la suite d’une saisie immobilière ;
- la vente aux enchères domaniales qui est organisée par l’État et dont les biens peuvent provenir de successions vacantes ;
- la vente aux enchères notariales qui est une vente à l’amiable qui permet aux particuliers de vendre leur bien immobilier au plus offrant et qui fait l’objet du présent article.
Les différentes étapes d’une vente immobilière aux enchères notariales
1re étape
Pour démarrer une vente aux enchères, vous devez choisir un notaire qui établira avec vous la mise à prix du bien, celle-ci étant en général fixée aux trois quarts de la valeur vénale estimée du bien. Il est aussi possible de réaliser une vente aux enchères sans mise à prix. Dans ce cas, c’est un prix de réserve (somme en dessous de laquelle vous refusez de vendre) qui est inscrit et placé dans une enveloppe cachetée ; il ne sera révélé qu’une fois la vente faite. Si les enchères restent trop peu élevées, vous gardez votre bien, mais vous devez vous acquitter des frais d’expertise, de publicité et de visite.
2e étape
Le notaire élabore un cahier des charges dans lequel sont indiquées les principales informations concernant le bien immobilier :
- ses caractéristiques ;
- sa conformité aux normes d’un logement décent ;
- les éventuelles servitudes ;
- l’ensemble des dispositions qui concernent l’aménagement urbain ;
- la situation hypothécaire ;
- la mise à prix et les frais d’organisation ;
- la date de la vente ;
- la possibilité d’une surenchère du dixième, soit une offre supérieure de 10 % au montant adjugé.
Il procède ensuite à la publicité du bien en utilisant différents moyens de communication (internet, affichage public…).
Les coordonnées de l’étude notariale sont mentionnées dans toutes les annonces. Trois semaines avant le jour de la vente, le notaire est prêt à répondre à toutes les questions que peuvent lui poser les potentiels acquéreurs et à leur indiquer les dates et les heures auxquelles le bien peut être visité.
3e étape
Il s’agit du jour de la vente aux enchères à laquelle toute personne peut librement participer. Toutefois, pour enchérir, il faut s’inscrire et se rendre à la vente avec un chèque de consignation, dont le montant s’élève en général entre 10 % et 20 % de la mise à prix.
Les enchères se déroulent dans les chambres, les conseils régionaux des notaires, une étude notariale, une salle de mairie… Elles débutent par l’annonce de la mise à prix et des frais qui sont liés et dus par l’adjudicataire.
Le démarrage des enchères est marqué par l’allumage d’une bougie. Celle-ci reste allumée durant les enchères. À chaque silence après une enchère, le notaire allume deux autres petites mèches, dont la combustion dure environ 30 secondes chacune. Si pendant ce laps de temps, soit approximativement une minute, aucune nouvelle enchère est prononcée, le bien est adjugé au dernier enchérisseur.
Si une enchère est faite durant la combustion des deux mèches, le protocole est interrompu ; il reprend à chaque nouveau silence jusqu’à la combustion complète des deux mèches sans qu’une nouvelle enchère soit intervenue.
Bon à savoir : aujourd’hui, il est également possible de participer à ce type de vente par internet.
4e étape
Une fois le bien adjugé au dernier enchérisseur, le résultat de la vente fait l’objet d’un procès-verbal d’adjudication qui est l’équivalent d’un acte de vente. Ce document est signé par le vendeur, l’acquéreur et le notaire. Ce dernier conserve la minute (l’original) et remet une copie à chacun. Le chèque de cautionnement de l’acquéreur est alors encaissé et celui-ci dispose d’un délai de 45 jours pour s’acquitter du prix total. Toutefois, si une possibilité de surenchère était notifiée dans le cahier des charges, il ne pourra le faire qu’à partir du 11e jour.
Enfin, il faut noter que dans une vente immobilière aux enchères notariales, l’acquéreur ne bénéficie ni du droit de rétractation (article L271-3 du Code de la construction et de l’habitation) ni de la clause suspensive d’obtention d’un emprunt immobilier.
Les avantages de la vente immobilière aux enchères
On peut citer trois principaux avantages :
- elle est beaucoup plus rapide qu’une vente traditionnelle ;
- elle est totalement transparente puisque les acheteurs potentiels sont en concurrence ouverte, ce qui peut parfois aboutir à un prix de vente final supérieur aux attentes du vendeur ;
- les risques de désistement sont très réduits, car une fois l’enchère remportée, l’achat doit être obligatoirement finalisé.
Image by freepik
