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Achat d’une maison : Conditions et étapes incontournables pour l’obtention d’un prêt immobilier

L’achat d’une maison est une étape importante dans votre vie et c’est un investissement qui demande, la plupart du temps, de faire appel à l’obtention d’un prêt immobilier. Pour réaliser votre projet dans les meilleures conditions, il est essentiel de bien connaître les différents critères requis par les établissements financiers et les étapes qui vous conduiront jusqu’à la signature de l’acte authentique chez un notaire.

4 conditions pour l’obtention d’un prêt immobilier

Il faut savoir qu’il n’existe pas un « droit au crédit » et que tout établissement financier peut refuser un prêt. C’est le principe de la liberté contractuelle énoncé à l’article 1101 du Code civil. De plus, la banque n’est pas tenue de motiver son refus ; il résulte souvent d’une absence de fiabilité financière des emprunteurs, donc d’une situation risquée.

1. La stabilité de votre situation professionnelle

Les organismes prêteurs portent une attention toute particulière sur la situation financière des futurs emprunteurs. C’est pourquoi un statut professionnel comme un contrat à durée indéterminée (CDI) pour l’un des emprunteurs, et encore mieux pour les deux, est un élément très favorable dans un dossier de demande de prêt.

Si vous êtes en contrat à durée déterminée (CDD) ou si vous êtes un travailleur indépendant, l’établissement financier s’intéressera à la moyenne de vos revenus durant les trois années précédant votre demande. Si vous êtes un chef d’entreprise et que votre statut ne vous permet pas de produire des fiches de paie, vous devrez alors fournir le bilan de votre société sur les trois dernières années avec au minimum un résultat positif sur deux années.

2. Le montant de votre apport personnel

Sont considérées comme un apport personnel toute somme provenant de votre épargne personnelle ou de l’épargne salariale, de la vente d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, d’un héritage, d’une donation…

L’apport personnel doit permettre de couvrir au moins les frais annexes qui viennent se greffer sur le prix d’acquisition de la maison, soit environ 10 %. Toutefois, votre demande aura plus de chances d’aboutir si votre apport atteint 20 %, voire 30 %, du montant global de votre investissement. En effet, cela montre à la banque que vous avez épargné depuis un certain temps dans le but d’acheter votre résidence et c’est un gage de votre sérieux.

3. Votre capacité d’emprunt

Pour calculer la somme que vous pouvez emprunter, la banque va s’appuyer sur votre taux d’effort. Il s’agit de la fraction de vos revenus, dépenses incompressibles déduites, que vous pouvez consacrer au remboursement des mensualités de votre prêt, sachant que votre taux d’endettement devra, en principe, se situer dans une fourchette de 30 % à 35 % maximum.

4. Votre âge et votre état de santé

Les primo-accédants qui apportent des justificatifs démontrant leur solvabilité sont souvent bien accueillis par les établissements financiers. Ils sont en général jeunes et en bonne santé et peuvent emprunter sur le long terme (25 à 27 ans).

En revanche, à partir de l’âge de 65 ans, il devient nécessaire de choisir une durée d’emprunt plus courte et de tenir compte du montant de l’assurance emprunteur obligatoire. En effet, il arrive parfois que l’état de santé de l’emprunteur entraîne un taux d’assurance très élevé, induisant un dépassement du taux d’usure, c’est-à-dire du taux maximal légal auquel un prêt peut être accordé.

Les différentes étapes pour l’obtention d’un prêt immobilier pour l’achat d’une maison

La constitution du dossier

À partir du moment où vous avez signé un compromis de vente, vous pouvez solliciter un prêt immobilier auprès de plusieurs établissements financiers pour pouvoir comparer leurs propositions, sachant que vous disposez d’un délai de 45 à 60 jours pour obtenir votre prêt.

Chaque établissement vous indiquera les documents qui sont nécessaires, mais la plupart du temps, l’emprunteur et le co-emprunteur éventuel doivent fournir le compromis de vente auquel s’ajoutent les documents suivants :

  • un justificatif d’identité et de domicile
  • les deux derniers avis d’imposition
  • les trois derniers bulletins de salaire
  • les trois derniers relevés de compte bancaire (individuel ou compte joint)

L’étude des offres

Pour comparer des propositions de crédit immobilier, l’élément le plus important à prendre en considération est le taux annuel effectif global (TAEG) qui regroupe les intérêts du prêt, les frais de dossier, le coût des assurances et des garanties obligatoires…

Ensuite, il existe d’autres points qui doivent être pris en compte. C’est le cas par exemple des éventuelles indemnités qui vous seraient réclamées en cas de remboursement de votre prêt avant son terme contractuel.

Une fois votre choix fait, vous devrez attendre un délai minimal de 10 jours pour vous engager. Il s’agit d’un délai de réflexion qui est incompressible. En effet, lorsque vous aurez signé le contrat, vous n’aurez pas de délai de rétractation.


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FAQ

Quels sont les documents nécessaires pour obtenir un prêt immobilier ?
Les documents habituellement requis comprennent une pièce d'identité, des justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d'imposition), des relevés de compte bancaire, et un compromis de vente ou une promesse de vente.
Quelle est la différence entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable ?
Un prêt à taux fixe maintient le même taux d'intérêt pendant toute la durée du prêt, tandis qu'un prêt à taux variable peut fluctuer en fonction des conditions du marché financier.
Quelle est la durée typique d'un prêt immobilier ?
La durée d'un prêt immobilier varie généralement de 10 à 30 ans, selon la capacité de remboursement de l'emprunteur et les conditions du prêt.
Qu'est-ce que l'assurance emprunteur et est-elle obligatoire ?
L'assurance emprunteur, également appelée assurance-crédit, est conçue pour protéger l'emprunteur et sa famille en cas d'incapacité de remboursement due à un décès, une invalidité ou une perte d'emploi. Bien que généralement facultative, elle peut être exigée par les prêteurs.
Quelles sont les étapes du processus de demande de prêt immobilier ?
Les étapes typiques comprennent la préparation des documents, la soumission de la demande de prêt, l'évaluation de la solvabilité de l'emprunteur par la banque, la signature de l'offre de prêt, et enfin la signature de l'acte de vente chez le notaire.
Comment puis-je améliorer mes chances d'obtenir un prêt immobilier ?
Pour augmenter vos chances d'obtenir un prêt immobilier, assurez-vous d'avoir une situation financière stable, un bon historique de crédit, et réduisez vos dettes existantes. Il peut également être utile de faire appel à un courtier en prêt immobilier pour vous aider à trouver les meilleures offres.
Quels sont les frais associés à un prêt immobilier ?
Les frais associés à un prêt immobilier peuvent inclure les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque ou caution), les frais d'assurance emprunteur, les frais d'acquisition et les frais de courtage le cas échéant. Il est important de les prendre en compte lors de la planification de votre budget d'achat immobilier.
Puis-je obtenir un prêt immobilier si je suis intérimaire ou indépendant ?
Oui, il est possible d'obtenir un prêt immobilier si vous êtes intérimaire ou indépendant, mais il sera plus difficile de convaincre la banque de vous accorder un prêt. Il est important de pouvoir justifier de revenus stables sur les 3 dernières années et de présenter un apport personnel conséquent.
Que faire si ma demande de prêt immobilier est refusée ?
Si votre demande de prêt immobilier est refusée, vous pouvez demander à la banque les motifs du refus. Vous pouvez ensuite tenter de renégocier votre dossier ou faire une nouvelle demande auprès d'une autre banque. Vous pouvez également vous faire accompagner par un courtier en prêt immobilier.
Puis-je emprunter pour financer des travaux dans mon futur logement ?
Oui, il est possible d'inclure le coût des travaux dans votre prêt immobilier. Il s'agit d'un prêt immobilier "travaux". Vous pouvez également souscrire un prêt immobilier "éco-PTZ" pour financer des travaux d'amélioration énergétique.
Quel est le délai pour obtenir un prêt immobilier ?
Le délai pour obtenir un prêt immobilier est généralement de 2 à 3 mois. Il peut être plus court si vous avez un bon dossier et que vous comparez plusieurs offres.