L’achat d’une maison est une étape importante dans votre vie et c’est un investissement qui demande, la plupart du temps, de faire appel à l’obtention d’un prêt immobilier. Pour réaliser votre projet dans les meilleures conditions, il est essentiel de bien connaître les différents critères requis par les établissements financiers et les étapes qui vous conduiront jusqu’à la signature de l’acte authentique chez un notaire.
4 conditions pour l’obtention d’un prêt immobilier
Il faut savoir qu’il n’existe pas un « droit au crédit » et que tout établissement financier peut refuser un prêt. C’est le principe de la liberté contractuelle énoncé à l’article 1101 du Code civil. De plus, la banque n’est pas tenue de motiver son refus ; il résulte souvent d’une absence de fiabilité financière des emprunteurs, donc d’une situation risquée.
1. La stabilité de votre situation professionnelle
Les organismes prêteurs portent une attention toute particulière sur la situation financière des futurs emprunteurs. C’est pourquoi un statut professionnel comme un contrat à durée indéterminée (CDI) pour l’un des emprunteurs, et encore mieux pour les deux, est un élément très favorable dans un dossier de demande de prêt.
Si vous êtes en contrat à durée déterminée (CDD) ou si vous êtes un travailleur indépendant, l’établissement financier s’intéressera à la moyenne de vos revenus durant les trois années précédant votre demande. Si vous êtes un chef d’entreprise et que votre statut ne vous permet pas de produire des fiches de paie, vous devrez alors fournir le bilan de votre société sur les trois dernières années avec au minimum un résultat positif sur deux années.
2. Le montant de votre apport personnel
Sont considérées comme un apport personnel toute somme provenant de votre épargne personnelle ou de l’épargne salariale, de la vente d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, d’un héritage, d’une donation…
L’apport personnel doit permettre de couvrir au moins les frais annexes qui viennent se greffer sur le prix d’acquisition de la maison, soit environ 10 %. Toutefois, votre demande aura plus de chances d’aboutir si votre apport atteint 20 %, voire 30 %, du montant global de votre investissement. En effet, cela montre à la banque que vous avez épargné depuis un certain temps dans le but d’acheter votre résidence et c’est un gage de votre sérieux.
3. Votre capacité d’emprunt
Pour calculer la somme que vous pouvez emprunter, la banque va s’appuyer sur votre taux d’effort. Il s’agit de la fraction de vos revenus, dépenses incompressibles déduites, que vous pouvez consacrer au remboursement des mensualités de votre prêt, sachant que votre taux d’endettement devra, en principe, se situer dans une fourchette de 30 % à 35 % maximum.
4. Votre âge et votre état de santé
Les primo-accédants qui apportent des justificatifs démontrant leur solvabilité sont souvent bien accueillis par les établissements financiers. Ils sont en général jeunes et en bonne santé et peuvent emprunter sur le long terme (25 à 27 ans).
En revanche, à partir de l’âge de 65 ans, il devient nécessaire de choisir une durée d’emprunt plus courte et de tenir compte du montant de l’assurance emprunteur obligatoire. En effet, il arrive parfois que l’état de santé de l’emprunteur entraîne un taux d’assurance très élevé, induisant un dépassement du taux d’usure, c’est-à-dire du taux maximal légal auquel un prêt peut être accordé.
Les différentes étapes pour l’obtention d’un prêt immobilier pour l’achat d’une maison
La constitution du dossier
À partir du moment où vous avez signé un compromis de vente, vous pouvez solliciter un prêt immobilier auprès de plusieurs établissements financiers pour pouvoir comparer leurs propositions, sachant que vous disposez d’un délai de 45 à 60 jours pour obtenir votre prêt.
Chaque établissement vous indiquera les documents qui sont nécessaires, mais la plupart du temps, l’emprunteur et le co-emprunteur éventuel doivent fournir le compromis de vente auquel s’ajoutent les documents suivants :
- un justificatif d’identité et de domicile
- les deux derniers avis d’imposition
- les trois derniers bulletins de salaire
- les trois derniers relevés de compte bancaire (individuel ou compte joint)
L’étude des offres
Pour comparer des propositions de crédit immobilier, l’élément le plus important à prendre en considération est le taux annuel effectif global (TAEG) qui regroupe les intérêts du prêt, les frais de dossier, le coût des assurances et des garanties obligatoires…
Ensuite, il existe d’autres points qui doivent être pris en compte. C’est le cas par exemple des éventuelles indemnités qui vous seraient réclamées en cas de remboursement de votre prêt avant son terme contractuel.
Une fois votre choix fait, vous devrez attendre un délai minimal de 10 jours pour vous engager. Il s’agit d’un délai de réflexion qui est incompressible. En effet, lorsque vous aurez signé le contrat, vous n’aurez pas de délai de rétractation.
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