Vous avez obtenu une offre contresignée, mais il faut verrouiller cet accord définitivement, et cela passe par la signature d’un avant-contrat, qui pourra être un compromis ou une promesse de vente. Il faudra y détailler les conditions générales de la vente, les particularités du bien immobilier et les éventuelles conditions suspensives.
Revue de détail de tout ce qu’il faut savoir et comprendre.
Différences entre un compromis et une promesse de vente
Voyons rapidement ce qu’est un compromis et une promesse de vente avant d’examiner ce qui les distingue.
Compromis de vente
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un contrat par lequel un vendeur et un acquéreur s’engagent l’un envers l’autre à conclure une vente à un prix et à des conditions déterminés ensemble.
Attention, comme les deux parties s’engagent juridiquement, on dit que le compromis de vente vaut vente selon l’article 1589 du Code civil. Donc une fois les conditions suspensives levées, si l’une des parties renonce à la vente, l’autre pourra réclamer quand même la conclusion de celle-ci par une action en justice, et même obtenir des dommages et intérêts.
Il est d’usage de demander à l’acquéreur le versement d’un dépôt de garantie pour matérialiser son engagement d’un montant équivalent à 10 % du prix de vente. Ce versement a pour but de montrer la bonne foi de l’acquéreur et de faire détenir par un tiers le montant de l’indemnité de dédommagement en cas de changement d’avis de l’acquéreur. Ainsi, si l’acquéreur change d’avis, le dépôt de garantie sera versé au vendeur sans difficulté.
Promesse de vente
Une promesse de vente est une « promesse unilatérale de vente » est un contrat par lequel un vendeur s’engage auprès d’un acheteur potentiel.
Le vendeur est le « promettant » puisqu’il promet de vendre, et l’acquéreur le « bénéficiaire », puisqu’il bénéficie de cette promesse de lui vendre.
Plus en détail, le mécanisme juridique de la promesse est simple : c’est le vendeur qui promet de vendre à l’acquéreur à un prix de vente et à des conditions déterminés. Le vendeur donne à l’acquéreur une « option d’achat » pendant une durée limitée de quelques mois. Pendant cette durée convenue, le vendeur s’interdit de vendre à quelqu’un d’autre et à revenir sur son intention de vendre.
L’acquéreur doit verser en contrepartie une somme appelée « indemnité d’immobilisation », qui est fixée par usage à un montant de 10 % du prix de vente convenu.
Cette indemnité a pour effet trois possibilités :
- Elle est déduite du prix de vente au moment de la signature définitive ;
- Elle est restituée à l’acquéreur si les conditions suspensives ne sont pas réalisées ;
- Elle est acquise au vendeur en cas de renonciation de l’acquéreur au titre d’indemnisation, puisque le bien immobilier n’a pu être vendu pendant la période d’engagement du vendeur. Il s’agit d’un dédommagement.
Leurs différences
Ainsi, la promesse de vente a l’obligation d’être reçue par un notaire et d’être enregistrée auprès de l’administration fiscale. Cet enregistrement représente un coût qui n’a pas à être supporté lors de la signature d’un compromis. Le compromis coûte donc moins cher.
Seulement, en cas de litige avant la réalisation de la vente définitive, les parties restent liées par le compromis sauf accord amiable, et à défaut une décision de justice. Si l’avant-contrat est une promesse de vente, les parties récupèrent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur.
Autrement dit, s’il y a le moindre souci concernant les conditions suspensives et qu’il n’est pas possible de se mettre d’accord avec le vendeur, seule une décision de justice permettra de mettre fin au compromis. Ce n’est pas le cas avec une promesse, vous reprenez votre liberté à la fin des dates d’engagements.
Leurs points communs
L’acquéreur a la possibilité de revenir sur son engagement d’acheter par le biais du droit de rétractation qui lui est offert comme l’indique l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Il peut se rétracter dans les 10 jours qui suivent la remise du compromis et de ses annexes. Cette remise peut être réalisée en main propre, par lettre recommandée avec accusé de réception au format papier ou électronique.
En cas de rétractation de l’acquéreur, il n’est pas nécessaire que celle-ci soit justifiée, et le dépôt de garantie lui est rendu.
Passé ce délai de 10 jours, et si les conditions suspensives sont réalisées, le dépôt de l’acquéreur est acquis au vendeur à titre d’indemnité de dédommagement.
Les conditions suspensives
Une condition suspensive permet de suspendre les effets d’un contrat jusqu’à la réalisation de cette condition. Par exemple, une condition suspensive d’obtention de prêt suspend l’effet du contrat jusqu’à l’obtention du prêt bancaire.
Concernant les conditions suspensives :
- Il est possible d’y renoncer si elles ne sont pas réalisées ;
- Il n’est pas possible de bénéficier d’une condition suspensive dont on empêche la réalisation comme l’énonce l’article 1304-3 du Code civil.
Il existe autant de conditions suspensives que vous pourrez en imaginer, mais seules les plus communes vous seront utiles.
Les conditions suspensives de droit commun
Afin de garantir une propriété pérenne et une information complète, le notaire examinera les titres antérieurs, les pièces d’urbanismes, les éventuelles servitudes connues et les charges qui pèsent sur le bien immobilier. Si les pièces examinées font apparaître des éléments qui peuvent diminuer sensiblement la valeur du bien, et rendre impropre l’immeuble à sa destination, l’acquéreur pourra se désengager.
Si ces conditions de droit commun s’appliquent quoiqu’il arrive sans qu’il soit nécessaire de les négocier, il faut quand même vérifier leur présence dans l’avant-contrat.
Absence de droit de préemption
Un droit de préemption est un droit d’acheter à la place de l’acquéreur. Il est accordé à des organismes ou des collectivités. Le notaire doit notifier l’avant-contrat à tous les organismes titulaires d’un droit de préemption. Ainsi, en cas de préemption, l’avant-contrat ne produira pas d’effet.
Absence de servitudes
Il est possible de se rétracter s’il est constaté l’existence de servitudes d’urbanisme ou d’utilité publique attachées au bien vendu, et qui serait pénalisant pour l’acquéreur.
Situation hypothécaire
Une hypothèque offre la possibilité à une banque de saisir un bien en cas d’impayé. L’hypothèque suit le bien, peu importe le nom du propriétaire. L’existence d’hypothèque sur le bien est vérifiée. En présence d’une ou plusieurs hypothèques encore valables, il est pris contact avec l’établissement bénéficiaire pour connaître le montant des créances dues auprès des banques. Si le montant de la vente ne couvre pas les hypothèques, la vente peut être annulée.
La condition d’obtention de prêt immobilier
Lorsque l’on achète au moyen d’un crédit, il faut se prémunir contre un refus de financement imprévu. C’est pourquoi on prévoit dans ce cas une condition suspensive d’obtention de prêt.
D’ailleurs, si un particulier achète un bien à usage d’habitation ou à usage mixte, il est protégé par la loi avec la mise en place automatique d’une condition suspensive d’obtention de prêt en vertu de l’article L313-41 du Code de la consommation.
Cette condition doit être encadrée. Il est indispensable de préciser un taux, une durée et un montant maximum. Il faut également prévoir que les formalités soient réalisées avec une date maximum de dépôt du dossier de prêt, sans que cette durée ne puisse être inférieure à 1 mois, précise l’article L313-41 du Code de la consommation.
Il est possible de ne pas bénéficier de cette protection de l’acquéreur, mais il faut y renoncer dans l’acte comme l’indique l’article L313-42 du Code de la consommation.
La condition d’autorisation ou de régularisation de travaux
Il existe en matière de travaux deux possibilités : la régularisation des travaux non déclarés par le vendeur et le souhait de l’acquéreur de réaliser de travaux.
La régularisation de travaux réalisés par le vendeur sans autorisation
Le vendeur a fait des travaux sans en demander l’autorisation. Il est possible d’acheter sous réserve de la régularisation de ces travaux auprès de l’administration, mais cette régularisation n’est pas toujours possible.
L’obtention d’une autorisation de travaux par l’acheteur
L’acquéreur souhaite faire des travaux sans lesquels l’acquisition ne l’intéresse plus. Il pose en condition de son acquisition l’obtention d’un permis de construire.
C’est systématiquement le cas pour un terrain à bâtir, mais cela peut aussi être le cas pour une autorisation de division d’un immeuble par exemple.
Attention aux délais, ce type de condition est d’une durée particulièrement longue. Il convient de :
- Monter son dossier de permis de construire (2 semaines pour les plus rapides) ;
- Déposer son permis et patienter le temps de l’instruction (2 ou 3 mois selon le lieu de situation du bien)
- Attendre la fin du délai (2 mois) de recours des tiers (recours des voisins par exemple)
Ainsi, ce type de condition entraîne un allongement des délais de signature entre le compromis et la vente d’une durée allant jusqu’à 5 mois et demi.
La question de la réalisation de travaux par le vendeur entre le compromis et la vente définitive
Il est toujours possible d’exiger la réalisation de travaux par le vendeur avant la réalisation de la signature définitive.
Juridiquement, la vente tombe alors dans le régime de la vente d’immeuble à rénover (VIR). Il s’agit d’un régime très contraignant pour le vendeur, dont il souhaitera sûrement en éviter l’application. En pratique, c’est le vendeur qui fera réaliser les travaux, et pourra choisir une entreprise incompétente, négliger le suivi des travaux, voire générer une dépréciation du bien si les travaux sont mal réalisés. Il y a également un risque que les travaux ne correspondent pas au souhait de l’acquéreur s’ils ne sont pas suffisamment précisés dans l’avant-contrat. C’est à ce titre un risque important pour l’acquéreur.
C’est pourquoi la réalisation de travaux par le vendeur entraîne des conséquences juridiques et pratiques pénalisantes pour le vendeur et l’acquéreur.
Les autres conditions suspensives
La vente libre de toute location
Si un locataire est en place suite à un congé pour vendre, il peut être prévu que la vente soit réalisée lorsque le bien immobilier sera effectivement libre et vide de ses anciens occupants.
La vente d’un bien de l’acquéreur
Cette condition est utile lorsqu’un acquéreur finance tout ou partie de son acquisition par la vente d’un bien qui lui appartient. Ainsi, sans cette vente, il n’a pas les finances pour réaliser son acquisition.
On porte donc la vente du bien de l’acquéreur en condition suspensive. Elle devra donc avoir lieu avant son acquisition.
L’obtention d’une autorisation par la copropriété
Lorsqu’un bien est en copropriété et que l’acquéreur souhaite y réaliser d’importants travaux ou changer sa destination, il est possible que l’autorisation de la copropriété soit nécessaire.
C’est le cas par exemple de la destruction d’un mur porteur dans un appartement, ou de la transformation d’un local à usage d’habitation en commerce.
Il faudra donc réunir les copropriétaires lors d’une assemblée générale avant la vente définitive pour obtenir leurs accords.
Les vérifications et précisions utiles
Avant la signature du compromis et pendant la période de rétractation, il est essentiel d’utiliser le temps qui vous est donné pour lever les derniers doutes et obtenir les dernières précisions.
L’indemnité d’immobilisation (ou dépôt de garantie)
Que l’avant-contrat soit un compromis ou une promesse de vente, il est demandé par le vendeur le versement d’une somme représentant 10 % du prix de vente.
Ce versement n’est qu’un usage, il n’y a aucune obligation légale. D’ailleurs, en matière d’investissement locatif et de financement en totalité par un prêt bancaire, il peut faire partie de la négociation de ne pas procéder à ce versement préalable.
Le contenu des diagnostics immobiliers
Lors d’une vente, un dossier de diagnostics immobiliers est forcément joint en vertu de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Ce dossier vous donne un aperçu de l’état des installations du bien.
Le nombre de ces diagnostics varie en fonction de l’âge du bien immobilier et de ses installations.
Les principaux diagnostics sont les suivants.
- Électricité : détermine l’état de l’installation électrique. Il est obligatoire pour les installations de plus de 15 ans.
- Gaz : détermine l’état de l’installation de gaz. Il est également obligatoire pour les installations de plus de 15 ans. Pensez également à demander les justificatifs d’entretien annuel en cas de chaudière à gaz.
- Amiante : recherche de la présence d’amiante dans le logement. La présence d’amiante exige une vérification régulière des matériaux contenant de l’amiante pour anticiper une dégradation qui pourrait devenir nocive. Un diagnostic positif nécessite également de prévenir les professionnels devant réaliser le remplacement des matériaux concernés, et impose des précautions particulières pour leur retrait et leur élimination dans des déchèteries dédiées.
- Plomb : il s’agit de la recherche de la présence de plomb dans les peintures (et non dans la plomberie). Il concerne l’ensemble des constructions réalisées postérieurement à 1949.
- DPE (diagnostic de performance énergétique) : il détaille les performances énergétiques du bien immobilier objet de l’acquisition.
- Termite / Mérules : il s’agit de la recherche de traces de termites (insecte dévorant le bois) et de mérules (champignon dévorant le bois).
- Assainissement : détermine l’état de l’installation d’assainissement collective ou individuelle.
- État des risques et pollutions : liste les risques naturels et technologiques de l’environnement géographique du bien immobilier.
L’examen attentif de ces diagnostics est d’une grande importance, notamment pour connaître le coût des travaux à prévoir.
Par exemple, si l’installation d’assainissement est individuelle (type fosse septique) et que le diagnostic indique une non-conformité, l’acquéreur devra obligatoirement réaliser les travaux dans l’année qui suit l’acquisition.
Choisir son notaire
Au stade de l’avant-contrat, vous devrez choisir un notaire. Le dossier peut être rédigé par le même notaire entre vendeur et acquéreur. Il est également possible que chacun fasse appel à son propre notaire.
Bon à savoir : l’intervention de votre propre notaire n’entraîne pas de surcoût. En effet, les honoraires sont répartis entre les notaires.
Les délais de réalisation
Au stade de l’avant-contrat, il faut déterminer les dates importantes :
- Délai d’obtention du prêt
- Délai de validité de l’avant-contrat
- Signature définitive approximative
Ces dates sont engageantes. Elles doivent être déterminées avec réalisme. Il est difficile d’obtenir un prêt en moins de 1 mois, et de réaliser une vente en moins de 2 mois.
La signature de l’avant-contrat de vente
Lorsque vient le jour de la signature de l’avant-contrat, il faut prendre le temps de lire l’acte avec attention.
Il est fortement recommandé de demander à prendre connaissance du projet d’acte avant la signature. Ainsi, vous pourrez l’éplucher avec attention.
Une fois l’acte signé, vous en aurez un exemplaire remis en main propre ou envoyé par recommandé avec accusé de réception papier ou électronique. Dès le lendemain débuteront les 10 jours de délai de rétractation.
