L’achat d’un bien immobilier sur plan, également connu sous le nom de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), offre de nombreux avantages, notamment la possibilité de personnaliser son futur logement, de bénéficier de garanties spécifiques et de frais d’acquisition réduits. Néanmoins, il arrive que des litiges naissent entre l’acheteur et le promoteur, avant la livraison ou après. Ces conflits peuvent concerner des retards de livraison, des défauts de construction ou des non-conformités par rapport aux plans initiaux. Il est donc essentiel de connaître les recours disponibles pour protéger ses droits et trouver des solutions efficaces.
Les recours en cas de litiges avant la livraison d’un achat en VEFA
Les principaux litiges avant la livraison du bien sont généralement dus à des retards de livraison. Il existe des causes légitimes telles que :
- les intempéries (pluies diluviennes, longues périodes de gel, grêle, neige, canicule…) ;
- les cas de force majeure, la grève, les recours des tiers ;
- les actes de vandalisme ;
- la mise en liquidation d’une entreprise travaillant sur le chantier.
En revanche, tout motif illégitime est considéré comme abusif et peut entraîner le versement d’indemnités à l’acheteur qui doit supporter des frais engendrés par le retard de livraison. C’est pourquoi il est toujours conseillé de prévoir, de façon explicite, des pénalités de retard dans le contrat de vente lors d’un achat sur plan (VEFA).
L’article R231-14 du Code de la construction et de l’habitation dispose que les pénalités ne peuvent pas être d’un montant inférieur à 1/3 000e du prix de vente convenu, par jour de retard. L’indemnisation commence à courir à partir de 30 jours de retard par rapport à la date de livraison précisée dans le contrat de vente.
La première étape consiste à tenter de régler le litige à l’amiable. Si aucune solution n’a été trouvée, et dans la mesure où :
- des pénalités de retard sont mentionnées dans le contrat de vente ;
- le délai de 30 jours après la date de livraison prévue est passé ;
Il est conseillé de se rapprocher d’un avocat spécialisé dans le droit de la construction. Il pourra assister son client dans la procédure :
- d’activation de l’assurance financière d’achèvement (GFA) ; cette garantie bancaire assure à l’acquéreur la livraison de son bien achevé, en cas de défaillance du promoteur immobilier ;
- ou de demande de remboursement des sommes déjà versées par l’acquéreur, ce qui reviendra à l’annulation de la vente, cette action étant plus rare.
4 recours en cas de conflit après la livraison d’un achat sur plan
1. La garantie des vices de construction apparents
Cette garantie ne s’applique que dans le cadre d’un achat sur plan (VEFA). Ainsi, l’article 1642-1 du Code civil dispose que « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité ».
La mise en œuvre de cette garantie « doit être introduite à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents » (article 1648 du Code civil).
Si des désordres apparents n’ont pas été signalés au promoteur lors de la livraison du bien, ces oublis peuvent être rectifiés par l’acheteur, lors du mois suivant la livraison du bien. À la fin de cette période, c’est la garantie de parfait achèvement qui prend le relais.
2. La garantie de parfait achèvement
L’article 1792-6 du Code civil dispose que l’entrepreneur est tenu, pendant un délai d’un an, à compter de la réception des travaux à procéder à la réparation de tous les désordres qui ont été signalés par le maître d’ouvrage.
Ainsi toutes les entreprises qui sont intervenues sur le chantier sont concernées par cette garantie qui est d’ordre public, c’est-à-dire qu’aucune clause dans le contrat de construction ne peut la réduire ou l’exclure.
Pour mettre en jeu cette garantie, il est impératif que les désordres aient été mentionnés par l’acquéreur dans le procès-verbal de réception ou qu’il en ait informé le promoteur, par écrit, dans l’année suivant la date de la réception.
Si les réparations ne sont pas effectuées dans les délais, l’acquéreur est en droit de demander qu’elles soient réalisées par une autre entreprise et aux frais de celle qui est défaillante. Pour ce faire, il doit demander l’autorisation par référé au tribunal judiciaire.
3. La garantie de bon fonctionnement
Cette garantie court sur une période de 2 ans, à compter de la réception des travaux ; toutefois elle peut être prolongée si cela est prévu dans le contrat de vente.
Le promoteur doit alors réparer ou remplacer les éléments d’équipement défaillants qui sont dissociables du bâti sans risque de l’endommager. Elle ne couvre que les désordres qui n’étaient pas visibles lors de la réception des travaux. De plus, elle ne peut pas entrer en jeu en cas de défaut d’entretien ou d’une utilisation inappropriée des équipements.
4. La garantie décennale
Cette garantie obligatoire couvre l’ensemble des dommages qui peuvent remettre en cause la solidité et la destination de l’ouvrage. Elle prend également en compte les vices cachés du sol. Pour faire face à ces dommages, le promoteur souscrit une assurance de dommages-ouvrages.
Pour la mise en œuvre de la garantie décennale, il faut notifier le dommage au syndic de la copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce dernier adressera alors au promoteur et aux entreprises concernées une mise en demeure pour faire jouer la garantie. En cas de litige, il sera nécessaire d’entamer une procédure auprès du tribunal judiciaire compétent.
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