Acheter sur plan signifie acheter un bien immobilier qui n’est pas encore sorti de terre ou qui est en cours de construction. Appelée aussi VEFA, vente en l’état futur d’achèvement, cette transaction immobilière est rigoureusement réglementée. L’acquéreur devient propriétaire de son logement au fur et à mesure de sa réalisation. Voici toutes les étapes clés d’un achat immobilier sur plan, depuis la réservation du bien jusqu’à l’emménagement.
1. Le contrat de réservation
Une fois votre logement choisi sur plan, vous devez le réserver grâce à un contrat de réservation. Ce document est similaire au compromis de vente dans une vente classique. Il vous engage en tant que réservataire à acheter le logement et engage le maître d’ouvrage à vous livrer un logement fini. Il peut être signé sous seing privé entre les deux parties ou chez le notaire.
Le contrat de réservation reprend les informations essentielles de la vente :
- Prix d’achat
- Surface, nombre de pièces et dépendances (parking, cave)
- Plans du logement et de la résidence
- Descriptif des travaux, des prestations, des matériaux utilisés
- Clauses suspensives (obtention d’un prêt)
- Délai de livraison prévisionnel
- Date estimée de signature de l’acte de vente
Une confirmation de réservation vous est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Le dépôt de garantie et délai de rétractation
Lors de la signature du contrat de réservation, le réservataire doit verser un dépôt de garantie représentant 5 % du prix total.
Il dispose ensuite d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la confirmation de réservation. La vente peut être annulée sans conséquence avec restitution de la somme versée.
3. Le financement
Le mode de financement est inscrit dans le contrat de réservation. En cas de crédit immobilier, le délai d’obtention est généralement de 45 jours pour obtenir une offre préalable de la part d’un établissement bancaire. Passé ce délai, la vente est annulée pour non-respect de la clause suspensive et vous récupérez votre dépôt de garantie.
4. L’acte authentique
Lors d’une vente sur plan, le rendez-vous chez le notaire intervient alors que le bien est en cours de construction et une fois que le crédit immobilier est accepté.
L’acte authentique de vente reprend les informations du contrat de réservation. Un projet de contrat vous est envoyé afin d’en prendre connaissance. Le jour J, le notaire relit l’acte de vente et fait signer le promoteur et l’acheteur. Il contresigne l’acte lui donnant ainsi valeur. Vous êtes officiellement propriétaire du bien.
5. La personnalisation du logement
Dans un délai d’un mois à compter de la signature du contrat de réservation, le réservataire peut demander des modifications sur son futur logement pour le personnaliser (déplacer des prises, modifier des cloisons, intervenir sur l’aménagement de la cuisine…). Il choisit aussi les revêtements pour les sols, les lavabos…
Certaines modifications mineures sont offertes par le constructeur. Pour celles qui sont plus importantes, elles doivent respecter les normes en vigueur. Ces Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA) donnent lieu à un devis et doivent être demandés au maître d’ouvrage le plus vite possible pour s’intégrer au planning de construction.
6. Les appels de fonds selon la construction
Dans une VEFA, la construction s’étale de 18 à 24 mois pour une résidence d’appartements et environ 9 mois pour une maison individuelle. L’acquéreur devient propriétaire de son bien au fur et à mesure de sa construction. C’est l’avancée des travaux qui détermine l’échéancier des versements.
Ces appels de fonds sont réglementés par le Code de la Construction. Ils sont propres à chaque constructeur et sont indiqués dans le contrat de réservation et dans l’acte de vente. Ils ne peuvent excéder certains plafonds :
- 35 % lorsque les fondations sont terminées
- 70 % à la mise hors d’eau, c’est-à-dire lorsque les murs sont construits et que la toiture est posée
- 95 % lorsque le logement est totalement terminé
- 5 % à la remise des clés
7. Les visites pendant la construction
L’acquéreur peut visiter son bien durant sa construction grâce à :
- la visite cloisons qui intervient lorsque les murs et les encadrements de portes sont posés.
- la visite pré-livraison qui est faite un mois avant la livraison du logement. Elle permet d’émettre des réserves si le logement ne correspond pas aux plans.
La dernière visite est celle pour la réception des travaux.
8. La réception des travaux et la remise des clés
Cette dernière visite est capitale. Elle consiste à visiter le logement pour relever toutes les imperfections afin de les inscrire sur le procès-verbal de livraison. Vous recevez aussi les clés de votre logement. Vous pouvez dès lors emménager.
Vous disposez d’un mois supplémentaire pour informer d’éventuels autres défauts qui seront rapidement corrigés par les différents artisans.
La réception des travaux entraîne le dernier appel de fonds.
9. Les garanties constructeur
L’acquéreur d’un bien en VEFA bénéficie de plusieurs garanties constructeur qui prennent effet à compter de la réception des travaux :
- La garantie de parfait achèvement (1 an) couvre les anomalies constatées sur le PV de réception des travaux et survenant pendant l’année.
- La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement (2 ans) permet de remplacer ou de réparer les équipements défectueux.
- La garantie décennale (10 ans) couvre les vices de construction portant atteinte à la solidité du bien ou le rendant impropre à son usage.
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