Les charges de copropriété sont un élément prépondérant de la gestion collective des immeubles en copropriété. Leur calcul et leur répartition sont strictement encadrés par la loi. Pour les copropriétaires, il est donc essentiel de bien comprendre ces mécanismes qui contribuent de façon équitable à la bonne gestion de leur immeuble.
Définition des charges de copropriété
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis a fait l’objet de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Afin de s’adapter aux évolutions des besoins des copropriétaires, cette loi a subi des modifications législatives, dont les plus récentes proviennent des lois Alur en 2014 et Elan en 2018.
Les charges de copropriété représentent le montant des dépenses courantes qui doivent être payées par l’ensemble des copropriétaires pour assurer un fonctionnement correct de la copropriété. Pour les immeubles destinés soit totalement, soit de manière partielle, à l’habitation, une cotisation versée au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 § I de la loi du 10 juillet 1965, vient s’ajouter à ces frais spécifiques. Elle doit être constituée par le syndic des copropriétaires au terme des 10 ans qui suivent la date de réception des immeubles pour faire face à certaines dépenses.
Comment sont calculées les charges de copropriété ?
Le règlement de copropriété détermine les parties privatives et les parties communes de l’immeuble, la destination de ces parties et leurs conditions d’utilisation, ainsi que les charges de copropriété qui sont scindées en deux catégories :
- les charges générales qui correspondent à l’administration, l’entretien et la conservation des parties communes (nettoyage, éclairage de l’entrée, honoraires du syndic, digicode…) ;
- les charges spéciales qui sont relatives aux services collectifs et aux équipements communs.
Une fois par an, un budget prévisionnel pour les dépenses courantes est voté par les copropriétaires réunis en assemblée générale.
Comment sont réparties les charges de copropriété ?
Leur répartition repose sur un principe d’équité, tel que spécifié à l’article 5 de la loi de 1965, à savoir que « […] la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties […].
Répartition des charges générales de copropriété
Elles sont dues par chaque copropriétaire en fonction du nombre de tantièmes qui correspond à son lot. Ceux-ci sont présentés dans l’état descriptif de division (EDD) et sont déterminés selon certains critères :
- la superficie du lot ;
- sa consistance (par exemple la présence éventuelle d’un balcon ou d’une terrasse) ;
- sa situation dans l’immeuble (en rez-de-chaussée ou en étage).
Dans certaines situations, la répartition des tantièmes peut être modifiée lors d’un vote en assemblée générale. Cela peut être le cas :
- s’il y a un changement d’usage d’une partie privative ou d’un terrain réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire ;
- lors de la division d’un lot de copropriété suivie d’une vente de l’ensemble ou d’une partie des fractions issues de cette opération ;
- si le syndicat des copropriétaires décide d’effectuer des travaux ou de réaliser un acte d’achat ou de vente qui auront une incidence sur la répartition des charges.
Répartition des charges spéciales de copropriété
L’article 10 de la loi précitée détaille les obligations des copropriétaires en disposant qu’ils « sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ».
Par utilité objective, le législateur entend la possibilité que les copropriétaires ont d’utiliser un service ou un équipement et non pas son usage effectif. Ainsi un copropriétaire qui demeure au 1er étage doit contribuer à l’entretien et au fonctionnement de l’ascenseur, même s’il ne l’utilise pas. En revanche, celui qui habite au rez-de-chaussée n’est pas redevable de ce type de dépenses.
Enfin il existe également des charges spéciales qui ne concernent qu’un seul copropriétaire. C’est le cas, par exemple, pour l’établissement de l’état daté lors de la vente d’un lot de copropriété.
Que se passe-t-il en cas de charges impayées par un copropriétaire ?
Le recouvrement des charges de copropriété est de la compétence exclusive du syndic qui doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant dès le 1er impayé, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice.
- Si le bien est indivision, le syndic est tenu de mettre tous les indivisaires en demeure, sauf s’il existe une clause contraire dans le règlement de copropriété.
- En cas de démembrement du bien, le syndic mettra en demeure soit l’usufruitier, soit le nu-propriétaire en fonction de la nature des charges, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause imposant la solidarité entre les deux.
Le copropriétaire défaillant bénéficie alors de 30 jours pour régulariser sa situation. Passé ce délai, il devra régler des intérêts de retard au taux légal, à partir du jour de la mise en demeure. En cas de difficulté pour le règlement de ses charges, il peut, sous certaines conditions, faire appel au fonds de solidarité pour le logement (FSL).
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