Lorsque vous revendez un bien à un prix supérieur auquel vous l’aviez acheté, vous réalisez une plus-value immobilière. Selon les cas de figure, ce gain peut être taxé ou faire l’objet d’un abattement ou d’une exonération. Comment se calcule le montant de cette plus-value ? Détails sur les règles à connaître pour l’estimer correctement.
Comment calcule-t-on la plus-value immobilière brute ?
Le calcul de la plus-value brute repose sur deux paramètres de base : le prix d’acquisition (achat) du bien immobilier et son prix de cession (vente). Si vous avez acheté votre logement 200 000 euros et l’avez revendu 230 000 euros, vous avez réalisé une plus-value brute de 30 000 euros. À l’inverse, si vous avez acheté votre logement 200 000 euros et l’avez revendu 170 000 euros, vous avez réalisé une moins-value de 30 000 euros.
Le prix de cession est le prix stipulé dans l’acte de vente, auquel on ajoute les éventuelles indemnités versées par l’acheteur au profit du vendeur. Il peut s’agir, par exemple, d’une indemnité d’éviction versée au locataire occupant les lieux au moment de la vente. À l’inverse, le prix de cession peut être minoré, sur présentation de justificatifs, de la TVA acquittée et de certains frais comme ceux engendrés par les diagnostics immobiliers obligatoires.
Le prix d’acquisition est celui indiqué dans l’acte de vente ; il peut être majoré de divers frais et dépenses, sur justificatifs :
- Les frais d’acquisition : frais de notaire, TVA, droits d’enregistrement, etc. Ils peuvent s’ajouter au prix d’acquisition pour leur montant réel en présence de justificatifs, ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat ;
- Les charges et indemnités payées au vendeur ;
- Les sommes dépensées pour réaliser des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sur présentation des factures. À défaut de justificatifs, le prix d’acquisition peut être majoré de 15 % si le vendeur détient le bien depuis plus de 5 ans ;
- Les frais de voirie et de raccordement.
L’estimation de la plus-value immobilière nette
Il faut distinguer deux plus-values nettes : la plus-value dont il faudra déduire les prélèvements sociaux (17,2 %), et la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu (19 %). Pour estimer ces deux plus-values nettes, il faut déduire de la plus-value brute l’abattement en fonction de la durée de détention. Les prélèvements sociaux et impôts ne s’appliquent pas aux plus-values réalisées sur la vente d’une résidence principale.
Les prélèvements sociaux
Le taux d’abattement sur les prélèvements sociaux est nul durant les 5 premières années de détention, puis il atteint 1,65 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème année. Il est de 1,6 % à la 22ème année révolue, et de 9 % pour chaque année de détention à partir de la 23ème année. Au-delà de la 30ème année de détention, la plus-value immobilière est exonérée de prélèvements sociaux.
L’impôt sur le revenu
Le taux d’abattement par année de détention est différent pour l’impôt sur le revenu. Il est nul durant les 5 premières années de détention, puis de 6 % de la 6ème à la 21ème année de détention. À la 22ème année révolue, il est de 4 %. Au-delà de la 22ème année, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.
Si le montant de la plus-value immobilière est supérieur à 50 000 euros après abattement, une taxe supplémentaire s’applique. Elle varie de 2 à 6 %.
Les motifs d’exonération de la plus-value
Le vendeur bénéficie d’une exonération si la plus-value a été réalisée sur la vente de sa résidence principale. Si le bien vendu n’est pas sa résidence principale, il peut aussi bénéficier d’une exonération sur la plus-value à condition :
- Qu’il n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années qui ont précédé la vente ;
- Qu’il utilise le prix de la vente pour construire ou acheter sa résidence principale dans un délai de 24 mois.
Les plus-values immobilières peuvent également être exonérées si :
- Le bien est vendu moins de 15 000 euros ;
- Le bien fait l’objet d’un échange dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;
- La plus-value a été réalisée dans le cadre de la vente d’un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2024) ;
- Le vendeur touche une pension de retraite ou de réversion et ses revenus ne dépassent pas un certain seuil ;
- Le vendeur est titulaire d’une carte mobilité inclusion invalidité et ses revenus sont inférieurs à un certain seuil ;
- Le vendeur réside dans un établissement d'accueil pour personnes âgées ou dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées, sous conditions de revenus ;
- Le vendeur ne réside pas en France (certaines conditions doivent toutefois être respectées) ;
- Le bien a été cédé à un organisme en charge du logement social, ou à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou à achever des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2023) ;
- La plus-value a été réalisée dans le cadre d’une expropriation, si l’indemnité est utilisée pour acheter, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles dans un délai d’1 an.
Le conseil en plus : le simulateur PVI de calcul de plus value des notaires de France vous permet d’avoir un aperçu du montant de votre plus value.
