L’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution précise que « sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ». C’est pourquoi il est important de connaître toutes les étapes à respecter pour aboutir à l’expulsion d’un locataire.
Quels sont les motifs permettant d’expulser un locataire ?
Si le locataire manque à l’une de ses obligations légales ou contractuelles, le bailleur est en droit de solliciter son expulsion en justice.
Si le bail comporte une clause résolutoire, ce qui est le cas dans la quasi-totalité des baux, le bailleur peut mettre fin au contrat unilatéralement, mais uniquement pour les quatre motifs suivants :
- le non-paiement du loyer ou des charges locatives ;
- la non-souscription d’un contrat d’assurance habitation ;
- le non-versement du dépôt de garantie ;
- le non-respect d’une occupation paisible des lieux (trouble anormal du voisinage).
Pour tout autre motif tel que la sous-location non autorisée, l’exécution de travaux sans l’autorisation du bailleur, la pratique d’une activité illicite dans le logement…, le bailleur doit passer par la voie judiciaire.
1re phase : le commandement de payer
Le bailleur doit se rapprocher d’un commissaire de justice pour demander la délivrance d’un commandement de payer au locataire et à sa caution.
Le locataire dispose alors de deux mois pour s’acquitter de sa dette à laquelle s’ajoutent les frais engagés par le commissaire de justice. Si le locataire rencontre des difficultés financières, il peut :
- saisir le tribunal de son domicile pour solliciter un délai de paiement au juge des contentieux de la protection ;
- ou demander un prêt ou une subvention au Fonds de solidarité pour le logement (FSL).
À l’expiration du délai de deux mois et éventuellement d’une période supplémentaire accordée par le juge des contentieux de la protection, le bailleur est en droit de saisir le juge d’instance en référé pour qu’il constate la résiliation du contrat et qu’il prononce l’expulsion du locataire.
2e phase : l'assignation du locataire en référé-expulsion
Pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, le bailleur doit assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Une assignation lui sera alors notifiée deux mois avant l’audience.
Bon à savoir : si le bail ne contient pas de clause résolutoire, la procédure est différente, car le bailleur doit contacter un commissaire de justice pour assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir dans le même temps la résiliation du bail et son expulsion.
3e phase : le commandement de quitter les lieux
Le locataire bénéficie d’un délai de deux mois pour quitter le logement avant d’être expulsé. L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que des délais renouvelables peuvent être accordés par le juge aux locataires dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, si leur relogement « ne peut avoir lieu dans des conditions normales ».
Bon à savoir : les délais ne sont pas octroyés si la procédure de relogement du locataire a échoué de son fait.
4e phase : l'expulsion du locataire
Si le juge a autorisé l’expulsion, le commissaire de justice peut avertir le locataire de sa visite, mais ce n’est pas une obligation.
Une expulsion ne peut intervenir que lors d’un jour ouvrable et entre 6 h et 21 h. Aucune expulsion n’est possible durant la trêve hivernale qui s’étend en général du 1er novembre au 31 mars inclus de l’année suivante, sauf si le locataire bénéficie d’un relogement en adéquation avec ses besoins.
Bon à savoir : dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et la Réunion), il existe une trêve cyclonique dont les dates varient en fonction des départements.
Le locataire est d’accord pour quitter le logement
L’article R333-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le commissaire de justice dresse un procès-verbal d’expulsion comportant notamment les informations suivantes :
- l’inventaire des biens mobiliers restés dans le logement ou le lieu exact où ils ont été ou seront déposés et les moyens d’accès ;
- une mention qui précise que le locataire bénéficie d’un délai maximum de deux mois qui n’est pas renouvelable, pour retirer ses meubles ;
- la possibilité de contester l’absence de valeur marchande de ses biens avec l’indication du juge territorialement compétent pour connaître de la contestation.
Le locataire refuse d’ouvrir la porte du logement ou est absent
Le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion faisant état de l’échec de sa mission. Il peut par la suite faire appel au préfet pour être assisté par la police ou la gendarmerie en vue de procéder à l’expulsion du locataire avec l’aide d’un serrurier. Il dressera alors un procès-verbal d’expulsion comportant les mêmes informations que celles détaillées ci-dessus.
Bon à savoir : en cas de refus du préfet, le bailleur est en droit de réclamer une indemnisation.
Les nouveautés de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023
Cette loi, qui vise à protéger les logements contre l’occupation illicite, a été publiée au Journal officiel le 28 juillet ; elle est effective depuis le 29 juillet 2023. Dans son chapitre II, elle apporte certains changements à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur le plan des rapports locatifs. Par exemple, l’article 24 dispose que :
- les contrats de location doivent comporter une clause de résiliation de plein droit en cas d’impayés de loyer ou de charges ou de non-versement du dépôt de garantie ;
- après réception du commandement de payer pour défaut du paiement du loyer, des charges ou non-versement du dépôt de garantie, le locataire bénéficie à présent d’un délai de six semaines au lieu de deux mois pour apurer sa dette.
