L’achat d’un bien immobilier est souvent soumis à l’obtention d’un financement. Aussi, avant de signer une promesse ou un compromis de vente, il est préférable de contacter votre banque pour lui demander un accord de principe. Il s’agit d’un document écrit, mais qui n’engage pas l’organisme financier. C’est la raison pour laquelle l’avant-contrat, qui peut être signé devant un notaire ou sous seing privé, comporte toujours une condition suspensive d’obtention de prêt.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Dans son article 1304, le Code civil en donne la définition suivante : « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».
Qu’est-ce qu’une condition suspensive d’obtention de prêt ?
La condition suspensive d’obtention de prêt étant d’ordre public, elle doit obligatoirement figurer dans la promesse ou le compromis de vente, dans la mesure où l’acheteur est un particulier.
Si l’acheteur a les fonds nécessaires pour réaliser la transaction et qu’il n’a pas l’intention de faire un emprunt, il doit préciser dans l’avant-contrat, de manière manuscrite, son renoncement à cette condition suspensive.
Si la condition suspensive est défaillante, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. En cas de refus de financement, l’acquéreur sera donc en droit de se désengager de l’opération.
Quelles sont les informations qui figurent dans une condition suspensive d’obtention de prêt immobilier ?
Pour que la condition suspensive soit en bonne et due forme, certaines mentions contractuelles doivent être indiquées, telles que le montant de l’emprunt, le taux d’intérêt maximum, la durée de l’emprunt et la durée de validité de la condition suspensive. D’autres éléments peuvent être spécifiés comme le nombre minimum de demandes qui doivent être formulées, le délai accordé pour informer le vendeur en cas de refus de prêt…
Le montant de l’emprunt demandé
Il s’agit d’un montant total qui comprend les fonds destinés à l’acquisition du bien, mais aussi les éventuels frais pour des travaux de rénovation qui s'avéreraient nécessaires.
Bon à savoir : si vous faites appel à plusieurs prêts (prêt à taux zéro, prêt d’épargne logement…) pour financer l’achat d’un bien immobilier, vous pouvez insérer une condition suspensive d’obtention des autres prêts, pour chaque emprunt dont le montant est supérieur à 10 % du montant global du prêt. Cette faculté vous permettra de vous désengager de la vente au cas où l’un de vos emprunts serait refusé.
Le taux d’intérêt maximum (hors assurance emprunteur) et la durée de l’emprunt
Il s’agit du taux d’intérêt maximum auquel un emprunteur ne peut pas rejeter une offre de prêt. Le choix de ce taux nécessite donc de prendre le temps de la réflexion afin de fixer un taux raisonnable pour les deux parties. En effet, la plupart du temps, l’acheteur souhaite qu’il soit le plus bas possible, tandis que le vendeur préfère voir figurer un taux plus élevé pour augmenter ses chances que l’acheteur ne soit pas en mesure de refuser l’offre de prêt et que la transaction se réalise.
Quant à la durée de l’emprunt, elle se situe la plupart du temps dans une fourchette allant de 20 à 25 ans.
Bon à savoir : si l’emprunteur sollicite un prêt à un taux inférieur au taux maximum indiqué dans l’avant-contrat et qu’il ne l’obtient pas, il ne pourra pas faire jouer la condition suspensive.
La durée de validité de la condition suspensive
En ce qui concerne la durée de validité, l’article L313-41 du Code de la consommation précise qu’elle « ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement ».
Comment faire valoir la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt ?
L’acquéreur qui s’est heurté à des refus de prêt doit en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Son courrier doit être accompagné de l’ensemble des documents qui justifient qu’il a bien effectué les formalités nécessaires pour demander son prêt dans le respect des conditions mentionnées dans le compromis ou la promesse de vente. Il sera alors remboursé de l’intégralité des sommes déjà versées.
Bon à savoir : si le vendeur est en mesure de prouver que l’acquéreur a fait de fausses déclarations ou qu’il a manqué de diligence, il peut le contraindre à lui verser des dommages et intérêts. En effet, comme le précise l’article 1304-3 du Code civil « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».
