Lors de sa construction, un bâtiment se voit attribuer une destination qui relève du Code de l’urbanisme et qui est indiquée dans le permis de construire. Aujourd’hui il existe 5 destinations et 21 sous-destinations. Cette notion ne doit pas être confondue avec l’usage qui est fait du bâtiment et qui est régi par le Code de la construction et de l’habitation avec seulement deux catégories : les bâtiments destinés au logement et les autres constructions. La destination première d’un bâtiment est sa vocation, mais son usage peut évoluer au cours du temps. Dans ce cas, sa qualification juridique et sa situation fiscale doivent être revues. Pour ce faire, certaines formalités administratives sont obligatoires.
Les catégories et sous-catégories de destination des bâtiments
Les catégories et les sous-catégories de destination sont détaillées dans l’arrêté du 10 novembre 2016 modifié par le décret n° 2020-78 du 31 janvier 2020. Aujourd’hui, elles sont les suivantes.
Constructions pour l’exploitation agricole et forestière
Cette destination comprend deux sous-destinations :
- Exploitation agricole ou pastorale, plus les constructions pour loger le matériel, les récoltes et les animaux
- Exploitation forestière (constructions et entrepôts pour le stockage du bois, des véhicules et des outils)
Constructions pour l’habitation
Cette destination comprend deux sous-destinations :
- Logement (résidence principale, secondaire ou occasionnelle), dans une maison individuelle ou un immeuble collectif
- Hébergement (résidences ou foyers avec service)
Constructions pour le commerce et les activités de service
Cette destination comprend sept sous-destinations :
- Artisanat et commerce de détail pour la clientèle particulière
- Restauration (vente directe)
- Commerce de gros (bâtiments destinés à la clientèle professionnelle)
- Activités de service
- Hôtellerie
- Autres hébergements touristiques (résidences de tourisme, villages de vacances, Terrains de camping et parcs de loisirs)
- Cinéma (tous les établissements de spectacles cinématographiques qui reçoivent une clientèle commerciale)
Construction pour des équipements d’intérêt collectif et des services publics
Cette destination comprend six sous-destinations :
- Locaux et bureaux assurant une mission de service public
- Locaux techniques et industriels nécessaires au fonctionnement de ces services (réseaux ou services urbains, production d’énergie)
- Établissements d’enseignement de santé et d’action sociale
- Salles d’art et de spectacles comme les musées par exemple
- Équipements sportifs (stades, gymnases, piscines)
- Autres équipements accueillant du public (salles polyvalentes, lieux de culte, aires d’accueil des gens du voyage)
Constructions pour d’autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires
Cette destination comprend quatre sous-destinations :
- Industries
- Entrepôts
- Bureaux
- Centre de congrès et d’exposition
Les formalités administratives en cas de changement de destination d’un bâtiment
Un changement de destination correspond au fait de passer d’une destination ou d’une sous-destination à une autre pour une partie ou l’ensemble du bâtiment. Ce changement étant lié au local, il est considéré comme définitif au regard des règles de l’urbanisme et il nécessite de respecter les deux étapes suivantes.
1ère étape
Avant toute transformation, il est nécessaire de vérifier que le projet n’est pas contraire au plan local d’urbanisme (PLU). Ce document d’urbanisme, disponible en mairie, fixe les règles d’aménagement et d’utilisation des sols à l’échelle d’une commune ou d’un groupement de communes. Ainsi, certains PLU comportent des dispositions spécifiques concernant les locaux situés en rez-de-chaussée, afin d’éviter la transformation d’un commerce en logement.
Si le local se trouve dans une copropriété et qu’un propriétaire souhaite modifier la destination de son lot, il doit s’assurer que cette opération n’est pas interdite par le règlement de copropriété et obtenir l’accord d’effectuer les travaux nécessaires, à l’unanimité des voix en assemblée générale des copropriétaires. En cas d’opposition au changement de destination, il est toujours possible de saisir le juge du tribunal judiciaire du lieu où se situe le bâtiment, afin qu’il se prononce sur le bien-fondé de ce refus.
2ème étape
Si le changement de destination ou de sous-destination d’un bâtiment entraîne une transformation de la façade ou une modification de la surface porteuse, un permis de construire est obligatoire, ainsi que l’intervention d’un architecte si la surface de plancher du local excède 150 m2. Si ce n’est pas le cas, seule une demande de déclaration de travaux est requise.
Ces deux documents doivent être déposés en mairie.
Enfin, tout changement de destination d’un bâtiment doit être déclaré au bureau du cadastre, afin que l’administration fiscale mette à jour la valeur locative cadastrale des locaux pour le calcul de la taxe foncière.
Bon à savoir : le passage d’une sous-destination à une autre au sein de la même destination, sans modification de la façade ou de la structure porteuse, ne nécessite pas de formalité.
