La création d’une SCI familiale permet de réunir différents membres d’une même famille unis par des liens de parenté ou d’alliance et qui ont l’objectif de se constituer un patrimoine. Elle leur offre la possibilité de faire l’acquisition d’un bien immobilier en commun et de prendre part à sa gestion. De plus, elle facilite l’organisation de sa transmission en réduisant les frais de succession. Dans tous les cas, les avantages et inconvénients d'une société civile immobilière familiale doivent être bien évalués avant de prendre une décision.
Comment créer une société civile immobilière familiale ?
Les conditions et les démarches pour créer une SCI familiale sont exactement les mêmes que celles requises pour le montage d’une SCI classique. Cela signifie qu’il faut être au minimum deux personnes et remplir l’ensemble des formalités nécessaires à sa création, comme la rédaction des statuts, le dépôt d’un capital social, la publication dans un journal d’annonces légales…
3 avantages d’une SCI familiale
1. La transmission de votre patrimoine familial facilitée
Des avantages fiscaux rendent la SCI familiale particulièrement bien adaptée à la transmission du patrimoine. Ainsi, il est possible aux parents de céder chacun une fraction de leurs parts sociales à leurs descendants, en bénéficiant de l’abattement sur les droits de donation en ligne directe, soit 100 000 € par enfant. Cette donation peut être renouvelée tous les 15 ans.
2. La possibilité d'une donation de parts de la SCI familiale avec réserve d’usufruit
Dans ce cas, vous conservez la jouissance du bien immobilier ou vous en percevez les fruits, sous la forme de loyers, si celui-ci est mis en location. Le bénéficiaire détient alors la nue-propriété des parts sociales que vous lui avez cédées à titre gratuit et elles entrent dans son patrimoine.
Ce type de donation représente une avance sur la succession et implique donc le paiement de droits de mutation, mais ils porteront uniquement sur la valeur de la nue-propriété. L’usufruit s’éteignant à votre décès, vos héritiers n’auront pas de frais de succession supplémentaire à régler et possèderont dès lors la pleine propriété du bien.
Bon à savoir : pour être réalisable, la donation avec réserve d’usufruit doit obligatoirement avoir été prévue dans les statuts de la SCI familiale.
3. La conservation de votre patrimoine familial
En créant une SCI familiale, vous écartez le risque d’une éventuelle division de votre patrimoine, dans les situations suivantes :
- en cas de mésentente entre les associés, car l’accord de la majorité d’entre eux est indispensable pour procéder à une cession de parts ;
- à la suite d’un décès, car elle évite la mise en place d’une indivision si les héritiers ne veulent pas partager la succession ou vendre le bien. La convention d’indivision peut être déterminée dans le temps, mais dans ce cas elle ne peut pas se prolonger au-delà de 5 ans. Si elle est d’une durée indéterminée, chaque associé a le droit de demander le partage à tout moment. Dans les deux cas, l’indivision demeure donc un état précaire et ne vous donne pas l’assurance de conserver votre patrimoine au sein de la famille.
Les inconvénients d’une SCI familiale
Si la SCI familiale comporte de nombreux avantages, il ne faut pas oublier qu’elle présente également quelques inconvénients.
Comme dans le cas d’une SCI classique, elle entraîne certains frais lors de sa création. De plus, il n’est pas possible d’exercer une activité commerciale, comme l’achat et la revente régulière de biens immobiliers.
Enfin, vous devez tenir compte du fait que l’administration fiscale contrôle de manière assidue les SCI familiales pour vérifier qu’elles n’ont pas été uniquement constituées pour permettre des donations déguisées. Il est donc très important de veiller à ce que les formalités administratives (tenue d’une comptabilité, assemblées générales annuelles…) soient parfaitement respectées.
Bon à savoir : il est fréquent que des personnes mariées décident de créer une SCI familiale pour l’achat de leur résidence principale. Dans ce cas, il faut savoir qu’un domicile conjugal acquis par l’intermédiaire d’une SCI ne peut pas bénéficier de la protection accordée au logement familial (article 215 al. 3 du Code civil), puisque l’approbation des deux époux n’est pas requise. Par conséquent, l’époux dont le consentement est lésé ne pourra continuer à occuper le logement que si un bail, un droit d’habitation ou une convention de mise à disposition de celui-ci a été prévu dans les statuts de la SCI.
