Le guide complet du bail commercial

Le bail commercial est régi par l’article 145-1 du Code de commerce. Il concerne les locaux qui servent à l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal. Toutefois, un professionnel exerçant une activité libérale peut également signer un bail commercial, sous réserve de l’accord du propriétaire du local. La principale caractéristique du bail commercial est qu’il ouvre le droit au renouvellement. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce type de bail dans notre guide : contenu, loyer, durée, résiliation, cession…

Les éléments figurant dans un bail commercial

Aucune forme particulière n’est imposée pour la conclusion d’un bail commercial, sachant qu’il est plus sécurisant qu’il se présente sous la forme d’un document écrit dans lequel doivent figurer les éléments suivants :

• les coordonnées du bailleur et du locataire ;
• la dénomination de l’activité exercée dans le local ;
• le montant du loyer et des charges ;
• le droit au renouvellement du bail ;
• le montant du dépôt de garantie, s’il est requis par le bailleur, car ce n’est pas une obligation légale ;
• la durée du bail et les modalités de sa résiliation.

Sont également joints au bail :

• le dossier de diagnostic technique ;
• l’état des lieux ;
• éventuellement d’autres documents comme l’annexe environnementale pour les locaux d’une surface supérieure à 2 000 m2, qui est exigible depuis la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010.

La durée du bail et le droit à son renouvellement

L’article L145-4 du Code de commerce dispose que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ».

Pour bénéficier du droit au renouvellement, le fonds doit avoir été exploité pendant les trois dernières années précédant la date du renouvellement et le locataire, sauf cas de dispense, doit être immatriculé :

• au Registre du commerce et des sociétés (RCS) s’il est commerçant ;
• au Registre national des entreprises (RNE) s’il est artisan.

Si l’ensemble des conditions sont réunies et que le renouvellement est refusé par le bailleur, celui-ci doit verser au locataire une indemnité d’éviction.

La fixation du montant du loyer initial et sa révision

Le locataire et son bailleur peuvent fixer librement le montant du loyer. Pour sa révision, les deux parties peuvent choisir la révision triennale ou une révision conventionnelle du loyer en insérant une clause d’échelle variable ou une clause-recettes.

La révision triennale

La révision triennale est la révision légale ; elle peut intervenir, à la demande du locataire ou du bailleur, même si le bail ne la prévoit pas. Elle doit prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou être transmise par acte extrajudiciaire délivré par un commissaire de justice. Elle ne peut être demandée que si trois années se sont écoulées, à compter :

• de l’entrée du locataire dans les locaux ;
• ou du renouvellement d’un bail précédent ;
• ou de l’entrée en vigueur de la dernière révision.

Bon à savoir : la révision triennale peut également être sollicitée dans un délai supérieur à 3 ans.

Pour calculer la révision triennale, on utilise :

• l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ;
• ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

La majoration ou la diminution du loyer ne peut pas excéder la variation de l’indice, sauf si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité comme la création d’un pôle d’attraction ou l’installation d’une aire de stationnement publique ou privée a entraîné, de son fait, une variation supérieure à 10 % de la valeur locative.

La révision conventionnelle

• La clause d’échelle mobile

L’une des deux parties peut demander une révision si l’indice fait varier, à la hausse ou à la baisse, le montant du loyer de plus d’un quart. Pour les contrats signés depuis septembre 2014, l’augmentation du loyer en raison de cette révision ne peut pas être supérieure pour une année à 10 % du loyer de l’année précédente. Enfin, la révision triennale demeurant applicable, le locataire et le bailleur peuvent choisir entre les deux modes de révision.

• La clause-recettes

Dans ce cas, le loyer ne peut pas être soumis à la révision légale. La fixation du nouveau loyer n’est régie que par la convention signée entre les deux parties et s’appuie sur le chiffre d’affaires réalisé par le locataire.

La révision du loyer du bail commercial renouvelé

Le loyer du bail renouvelé est fixé soit par les parties, soit selon les modalités prévues par la loi. Si le locataire et le bailleur sont en désaccord, ils peuvent tenter de trouver un compromis devant la commission départementale de conciliation (CDC) ou passer par la voie contentieuse.

La déspécialisation du bail commercial

Déspécialisation partielle

Si le locataire souhaite ajouter une activité connexe ou complémentaire, il doit faire connaître son intention au bailleur, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur dispose alors de deux mois pour contester la connexité ou la complémentarité de la ou des nouvelles activités envisagées.

Déspécialisation totale

Ce changement est de plein droit si le bail comporte la mention « tout commerce ». Dans le cas contraire, le locataire doit obtenir l’autorisation du bailleur et remplir les conditions exigées (compatibilité de la nouvelle activité avec l’ensemble immobilier où se situe le local par exemple).

La cession du bail et la sous-location

Un bail commercial est par principe cessible. En revanche, l’article L145-31 dispose que « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».

La résiliation unilatérale du bail commercial

Le locataire est en droit de mettre fin au bail, à l’expiration de chaque période triennale. Le bailleur bénéficie de la même possibilité s’il souhaite construire, reconstruire, surélever ou restaurer l’immeuble où se situe le local (article 145-4 al. 3 du Code de commerce).

La clause résolutoire

Le bail commercial peut comporter une clause résolutoire, ce qui permet au bailleur d’y mettre fin en cas d’impayés de loyer, de dégradation des locaux… Toutefois, cette possibilité de résiliation automatique fragilisant grandement la situation du locataire, c’est le juge qui apprécie la gravité de la faute pour donner une suite favorable ou non à la demande du bailleur.