Beaucoup de futurs propriétaires sont attirés par l’achat d’un bien immobilier sur plan, également connu sous le nom de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Si cette démarche comporte de nombreux avantages et caractéristiques attrayantes, elle n’est cependant pas exempte de risques, notamment celui de ne pas voir le projet aboutir. C’est pourquoi le législateur a prévu deux types de garanties d’achèvement.
Les 2 garanties financières d’achèvement ou de remboursement
Deux obligations légales sont imposées au vendeur afin de protéger l’acheteur. Dès lors, l’article L261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose qu’avant la conclusion d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur doit souscrire « une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ».
Ces deux garanties prennent fin à l’achèvement de l’immeuble tel qu’il est fixé dans l’article L261-24 du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, en principe, les défauts de conformité qui n’ont pas un caractère substantiel ou les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à leur destination sont exclus de la garantie financière d’achèvement. Les deux parties ont toutefois la possibilité de définir, dans le contrat de vente, la notion d’achèvement avec des critères plus exigeants.
La garantie financière d’achèvement
Il s’agit d’une protection légale destinée à sécuriser l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur immobilier. Elle permet d’assurer que le bien sera achevé, même si le constructeur rencontre des difficultés financières ou se retrouve en situation de faillite.
Cette garantie d’achèvement est extrinsèque. Cela signifie qu’elle est délivrée par un tiers (un établissement bancaire ou une compagnie d’assurance). Elle garantit que les fonds nécessaires à l’achèvement du projet seront disponibles, même en cas de défaillance du promoteur.
Depuis le décret n° 2016-359 du 25 mars 2016 portant application de l’ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement, la garantie intrinsèque est supprimée pour les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel. Il s’agissait d’une garantie délivrée par le constructeur.
Bon à savoir : il ne faut pas confondre la garantie financière d’achèvement avec la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) fournie par les entreprises qui sont intervenues sur le chantier. Cette dernière doit être mise en œuvre dans l’année qui suit la réception de l’achat sur plan.
La garantie financière de remboursement
L’article R261-22 du Code de la construction et de l’habitation dispose que cette garantie « revêt la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement ».
Comment mettre en œuvre l’une ou l’autre de ces garanties ?
Mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement
Selon l’article L261-10-1, alinéa 2, du Code de la construction et de l’habitation, cette garantie « peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ».
Le garant, généralement une banque ou une compagnie d’assurance, n’a pas les compétences techniques ni les ressources pour prendre en charge la reprise du chantier en lieu et place du promoteur. C’est la raison pour laquelle la loi Élan a permis d’insérer dans cet article, à l’alinéa 3, la faculté pour le garant de désigner un administrateur ad hoc. Celui-ci se verra confier la mission de faire réaliser les travaux indispensables pour l’achèvement de l’immeuble ; il interviendra alors en tant que maître d’ouvrage délégué et sera réputé constructeur.
Bon à savoir : cette désignation ne peut se faire que par voie judiciaire sur requête à l’initiative du garant (établissement financier ou compagnie d’assurances).
Mise en œuvre de la garantie financière de remboursement
Selon l’article R261-22 du Code de la construction et de l’habitation, « la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement ».
La garantie financière de remboursement ne présente un intérêt qu’en tout début d’une opération immobilière, c’est pourquoi l’article R261-23 du Code de la construction et de l’habitation permet au vendeur et au garant de lui substituer une garantie financière d’achèvement en cours de construction. Cette possibilité doit avoir été prévue dans le contrat de vente et l’acheteur doit être averti de la substitution. Cette faculté présente l’avantage de pouvoir débuter un programme avec une garantie financière de remboursement si son issue est aléatoire.
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